当下南京学区房，有多难？

按照惯例，每年春节前后直到4月份，是南京学区房市场旺季。然而在小红书上，有南京学区房中介吐槽生意难做：“22家门店、250号人，20天只成交11套房！连高峰期的10%都不到。”

小长假之后市场还未稳定，仅凭某一板块、某一个学区的数据，的确不能概括市场全貌，但仍能说明一个问题——今年的学区房，不容乐观。

据鼓楼区某二手房中介透露：今年春节假期之后，学区房的咨询量、带看量都逐周上涨，但具体到成交价和成交量上，市场表现仍旧平平。

鼓楼学区房向来是“鸡娃”父母必争之地，尤其是一线双学区房源，对其诱惑力更大。但在链家平台上，哪怕是双学区、低总价的“优质学区房”，也难逃量价齐跌命运。

相当于一套建面约50㎡左右的房源，两年内市值蒸发超百万。

拉小+二十九中的永庆村小区，今年1月份仅有2套成交，成交单价分别是7.18万/㎡、7.62万/㎡。

要知道，这可是在2022年1月份，还被“暂无单价”（指单价为10万/㎡及以上）霸榜的小区。

还有金陵汇文双学区的清河新寓二村，2023年1月最高成交价8.7万/㎡，到了今年1月份，最高成交单价仅为6.16万/㎡。

“这边好一点的双学区，一两年前是愁买不愁卖，哪怕40-50㎡的房子也能卖到400万、500万甚至更高，”中介感慨道，“今年哪怕降到300万，也不好卖了。”

譬如天目路、华新巷等小区，尽管价格一再让步，但链家网近90天成交量基本为个位数。

据中介透露，自今年春节开工后，买家咨询量日渐上涨，卖家议价空间也较为可观，但成交量却不温不火，究其原因是选项更多了，买家“不急了”。

老牌学区房尚且“割肉”卖房，靠分校傍身的新晋学区房自然更不好过。

比如有南师附小铁北分校+科利华铁北分校傍身的中海玄武公馆，最新成交记录还是去年12月，单价约4.2万/㎡。

而早在2021年7月份，中海玄武公馆还卖出过超6万/㎡的“高光价”。

还有力人教育资源在手的世茂外滩新城，2月份最高成交单价约3.1万/㎡。而在去年2月份，最高成交单价还是5.1万/㎡，降幅非常明显。

“前几年市场火热，旺季时期几乎一天一个价，都想赶紧买了图个心安。但现在挂牌量上来了，买家除了挑房价和学区，开始挑选房子的居住环境、户型、楼层等等。”对于当下成交情况，中介也有自己的看法，“说到底还是想要更低的价格买更好的房子。”

有降价不好卖的房子，也有成交数据较为喜人的小区，成为市场顶流。

比如钟英中学单学区的王府园小区，近90天成交28套，仅1、2月份就卖出了16套，2月份最新成交单价4.3万/㎡。

2023年2月，成交单价多在5.8万/㎡。也就说，同样一套建面约50㎡的房子，今年入手能省下七十多万。

还有恒盛金陵湾，近90天内成交30套，月带看量359次，2月份成交单价最高4.85万/㎡。

这两个小区的成交数据，基本就能说明当下哪类学区房最好卖。

首先是王府园这类户型面积小、总价较低的小区，建面约60㎡左右的三房260万就能拿下，部分建面约40㎡两房、约30㎡单室套报价更低，对预算有限的“鸡娃”家庭较为友好。

而恒盛金陵湾、银城花园、怡景花园等房龄新、偏改善的小区，则属于居住品质较高的学区房，在入手门槛大幅下降之后，更加吸引买家关注。

最具代表性的金鼎湾今朝天下，改善品质更高、挂牌数量向来不多且房价坚挺，长期处于“一房难求”的状态。

整体来看，无论是一线双学区的老破小，还是改善品质更高的新校区，在当下二手房市场行情下，学区房的整体趋势仍以价换量为主。

对此，有中介建议：许多卖家把成交的希望寄托给了春节后的“旺季”，近期价格还会有所让步以促成成交，有学区需求的买家可以多多关注。

今年以来，楼市利好不断释放，南京二手房市场率先露出小阳春信号，1-2月份共成交12593套，春节后的周成交量更是稳步上升。

图源：我爱我家南京研究院

受假期影响，2月南京二手房成交4589套，环比1月份（成交8004套），减少3415套，下降42.7%，同比去年（成交7808套），下降41.2%。

2024年开年以来，南京楼市也陆续释放了不少利好政策，比如各区购房补助延期、房贷利率下调至3.65%等。另外，前不久已有银行证实，只要在南京没有房贷在还，贷款买房都按首套利率执行，给买房人省下一大笔利息。

尽管如此，当下南京二手房成交价、成交量短期内仍难以跨越式上升。

①、开年以来利好频出，但市场仍缺乏信心。年底、节后，更多卖家想要快速转手置换，破价房源数量随之增多。

而一旦有房源破价、砸盘，则会影响部分买房人心理，“再等等”的想法更加浓烈。

②、春节后需求量增加，但供应量同步增加，买家选择多、观望心态浓厚，抄底想法浓烈。

想要在买方市场快速转手，降价是不可避免的一种方式，因此短期内价格大幅回升的可能性较低。

而对于买房人来说，“以价换量”是个好消息，建议有置业需求的买房人，可以多多关注优质的、预算合适的房源。

无论如何，节后需求量释放，且在利率下调、首套房认定标准有变等利好之下，今年的楼市小阳春仍旧值得期待。