从数据面来看，2024年1-2月，苏州市区各梯队房企销售额均有不同程度下降。TOP30房企全口径销售额同比下滑约48%，业绩规模再创近年新低。

具体来看1-2月苏州市区新建商品住宅供求数据。

供应量方面：2024年1-2月苏州市区新建商品住宅取证面积约为26.2万㎡，同比减少约为26%。

成交量方面：2024年1-2月苏州市区新建商品住宅成交面积约为44.5万㎡，同比减少约为43%。

很显然，需求走弱趋势叠加春节行情，1-2月苏州新房市场供需呈双疲软态势。

究其原因主要有三：其一，收入及市场预期的不稳定，导致需求端的疲软，购房者观望情绪依然浓厚；其二，1、2月苏州市区虽有新房取证，但各楼盘并未有房源新推动作，供应的缺位肯定会带来成交的减少；其三，春节旅游行情大涨，出游人数增加也导致部分人群购房计划后延。

从需求结构来看，前两月苏州新房主力成交的依然是以核心区改善、高改房源为主，可见这部分需求依然将是接下来苏州新房市场的主力支撑。在这一前提下，苏州新房市场行情仍将进一步分化。

3月苏州将有4宗地块土拍，分别为3月13日的园区建发青云上西地块、吴中太湖新城君益路北地块、新区狮山原农干校地块，和3月27日的园区双湖地块。

3月13日，狮山原农干校地块预计将创下3月土拍第一波热潮。

板块内的新项目朗诗天樾狮山，地块容积率1.8，楼面价30475元/㎡，打造的3栋小高层产品，房源售价超5万元/㎡，开盘才两个月左右的时间，目前已经基本卖完。可见即便在当前这样的市场行情下，狮山板块的高端产品，依然是可以做到量价兼具的。

而狮山原农干校地块容积率只有1.02，起拍楼面价32000元/㎡，限高10米—24米，这个指标已经完全可以打造联排产品。而狮山板块，已经好几年没有这类产品供应，板块内前几年的合院房源目前二手房挂牌价在7万元/㎡左右，房企拿这块地还是可以算得过账的。

3月27日园区双湖地块，热度更是不会低。

起拍楼面单价55000元/㎡，容积率同样为1.02。与狮山地块不同的是，这块地限低-10米，限高24米。也就是说，该地块并没有对产品最低层高做出限制，可以有充分的空间打造别墅类产品。

可以毫不夸张地说，这宗地真的可以称得上是园区的一宗压箱底地块了，周边二手房售价最高已经超过了10万元/㎡。这宗地3月27日的竞拍，肯定也会非常热闹。

另外，3月姑苏区护城河内也可能会有宅地挂牌，最低容积率仅为0.6，这样的地块一旦挂牌肯定也会引发非常高的关注度。

当然，我认为苏州土地市场的这种热潮，依然只能是独立行情。

抢在3月把“压箱底”地块拍出，一方面能迎来土拍市场的开门红，另一方面也能提升市场信心。但综合来看，这也只能是点状高热，总体来看今年苏州土地市场行情依然是会高度分化，大多数非核心地块还是会延续去年的行情。

今年春节过后，监管部门迅速释放稳市场举措。

2月20日，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%降至3.95%，为2019年换锚以来单次最大降幅。此次非对称降息直接受益的就是房地产市场，释放更加积极的信号有利于稳定行业信心。

同时，各城市房地产融资协调机制加快落实，有利于保障各项目建设进程，缓解房企资金压力，也有助于改善市场预期。

苏州方面，2月底也进一步释放房地产需求端优化措施，第三套房的停贷政策已经放开，后续各银行会陆续跟进执行。

我认为这一项政策的优化，叠加本轮大幅度降息，接下来苏州市场肯定会有一部分积压的刚需和改善需求陆续入场（同步利好新房和二手房市场）。

另外，据克而瑞苏州机构数据统计，苏州楼市目前已经在呈现回温迹象，市区各楼盘的来访认购数据正在逐周大幅度增长。接下来，苏州各房企推盘积极性和购房需求入场积极性都将有明显提升。

值得注意的是，由于去年3月“小阳春”效应较为凸显，今年3月苏州市场的回温幅度同比表现大概率偏弱。且在当前经济大环境和楼市行情下，当前这一轮市场回温的可持续性还有待观察，苏州房地产市场距离整体回暖还有较长的路要走。