楼市的下行,还没结束

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:9 | 时间:2024-03-02 05:20:31

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前天住建部发文称：“各城市要做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落”。

同时还要“根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。”

这段话表达了两个意思，第一是防止楼市继续下行，第二是用控制土地供应节奏，以制造稀缺的方式托住楼市。

情况虽然是这么个情况，但防止市场“大起大落”这句话本身还是过于搞笑了。

首先是防止大起的这份担心，真就不知道是怎么来的。

换个角度看，与其说是担心，不如说是对楼市还存在一些莫名其妙的不知道哪来的“迷之自信”。

这就像担心一个被医生确诊且高位瘫痪多年的在床病人，突然会下床乱跑甚至健步如飞的冲出家门最终走丢了一样。

这个心操的，多少有点多余。

其次是防止大落的这份“警觉”，有一说一这个警觉倒是符合楼市现状，毕竟下滑还没停止。

2023年全国房地产开发投资总规模为11.09万亿元，同比下降9.6%，创2017年以来新低。

商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低。

商品房销售金额为11.7万亿元，同比下降6.5%，创2016年以来新低。

新房这个二级市场一下大雪，土地这个一级市场就得来一场重感冒，2023年国有土地使用权出让收入57996亿元，同比下降13.2%。

而以上种种的数据，全都是在去年已经大幅下降的基础上，继续下滑的优秀成果。

大落是大概率事件，大起又是充满倔强的“极度幻想”，这波新政很有意思。

当然最有意思的还是这个住房计划，原文是：“根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应。

说穿了就是让地方控制供地节奏，制造一定的稀缺性，以土地的稀缺给房价的下跌制造障碍和增加摩擦力。

土地资源这边地方上是唯一的独家“供应商”，所以控制供地的节奏还是可以掌握住的。

玩的就是个稀缺。

这个操作并不新鲜，过去楼市这20多年过来就是这么做的。

“定时定量”控制土地的供应，以维持土地一定程度上的紧俏性，从而保持二级市场也就是新房的热度。

100个人想喝奶茶，工厂只给奶茶店供应足够制作55个人奶茶的原料。

怎么办？排队吧摇号吧争抢吧。

于是土拍市场上的新地王出现，接着新房市场上的网红盘出现，然后房企喜笑颜开，抢上房子的投资人群对未来的收益也信心满满。

最关键的是新房市场的热度又带动土地市场下一轮土拍的热度。

在这种背景下，没抢上土地的房企拼命融资借债，准备下次一定拔得头筹，没买到房子的个体暗自决定准备送出茶水费，好锁定下一次的稀缺房源

个体积极给房企送钱，房企积极在地方拿地，地方则在土拍热度高涨的背景下不慌不忙的继续把控供地的节奏。

一场房价上涨的正循环就此启动。

这个曾经一直在用方法是挺好，但没什么事情是可以一劳永逸。

再怎么把控节奏毕竟土地供应这20多年都走过来了，积少成多积沙成塔纵然你小水管玩涓流，这么多年下面的小水洼也积累成了大池塘。

稀缺性不能没说消失了，但程度上就差了那么点意思。

但有就好过没有，再贫瘠的土地你甩开了膀子干，多少还是能多打点粮食下来，如果地方上能控制住对土地出让金短期的渴望，或许还真能让市场在一定程度上稍微回暖，但现实的情况远比这复杂。

首先是债务的压力。

地方上的债务是个已经到眼前的灰犀牛，至于具体体重是多少，因为计算的方式不同数据就太多，有说40多万亿的有说60万亿的，甚至还有更多。

总之，这头犀牛的体重是相当不轻，且还在逐年增长。

所以现在的问题是，就算地方上准备勒紧裤腰带来缩减土地供应量，但还得先问问这头债务犀牛答不答应。

包含城投债在内的巨大地方存量债务，每一天都需要大量的利息供养，但凡少吃一点，这头灰犀牛就随时有翻脸的可能。

2023年地方债利息延续了2022年首次突破一万亿的优秀成绩，继续稳定在1.23万亿，利息这玩意只能用政府性基金也就是土地出让金来偿还，结果就是去年卖地那点收入，又被砍了一大刀。

好在上面知道“疼”人，眼看着地方上债务压力“略”大，去年下半年给安排了1.5万亿的史上第四轮特殊再融资债券，缓解了部分的燃眉之急。

目前的现状就是，一刻都不能耽误，地方上对债务这事基本是有心杀贼无力回天。

基于这种情况，地方债务这边的压力只要一上来，供应土地那边的缩量计划别说继续坚持缩量，别增量供应都算是好的。

没办法，等着米下锅这事不好抗。

所以现在的情况是，虽然地方有能力减少供地的速度和数量，以此换来楼市可能的升温，但债务这边无时无刻的压力，会像硫酸一样一点点腐蚀掉这个所谓的有“节奏”的供地计划。

其次是隔壁城市的竞争。

不要指望不同的城市之间能在楼市上做出攻守同盟这样的约定，土地大家都有，债务也都不少，所以等于大家处于一个囚徒困境中。

看谁先摊牌。

2022年和2023年二手房市场上都出现过所谓的保价联盟，就是一个小区的业主搞一个微信群，然后大家互相通气约定房价低于多少不卖，想借此托住整个小区的二手房价格。

这种过于搞笑的操作注定了这种松散的，压根称不上联盟的东西必然会在短时间内土崩瓦解。

果不其然，很快搞过报价联盟的小区中出现了叛徒。

“你们都坚持2.1万/平米是吧？我1.9万/平米先溜为敬，拜拜了我的友邻们，你们继续扛着吧”。

两个相距不远且交通便利最重要是产业发展和经济水平接近的城市，A城傻呼呼的还在减少土地供应，B城悄悄的把供应往上加两成。

僧多粥少谁都不够吃，为了多卖地背后插一刀这事，简直再正常不过。

反正现在限购几乎等于名存实亡，购房人群可以最大限度的选择把钱交给哪个城市的楼市中，就看谁供应的土地中被房企能相中的多点。

谁供应的量多了，矮子里面就容易拔出个高个子，供应土地多的那个被房企相中的几率多少还是会大点。

至于说增加供应导致少数被卖出去的土地可能只会落个更低的价格，但都这会了没人顾得上这个，就当赶个末班车，能赚一点是一点。

2021年搞的那个集体供地，说好了所有进入名单的城市供地每年3次，结果呢？2022年底西安长沙等地方公开表示，我们要放开卖地了。

各扫门前雪，自己的债务自己着急，攻守同盟纯纯的是一个大笑话。

当初都坚持不住，在23年楼市继续下滑后的这种抢存量的市场，谁手快谁就能多吃一口，死道友不死贫道这事更别指望大家能一起死扛。

前有自己的债务，后有不同地方之间对市场的争抢，这个供地计划想制造出集体的稀缺性，难度不是一般的大。

但机会也不是被一棒子全敲死。

这次防止大起大落的住房计划新政，配合上当下限购已经在绝大多数城市消失的情况，未来一线和极少部分二线还是有可能破局稳住。

当然其他城市的楼市大概率是要趁早歇了。

这和人口流动的方向有关。

青壮年这个群体是所有城市想争取的对象，原因没别的，他们是相对最优质的潜在购房人群。

但楼市毕竟不是2016年棚改后的意气风发，靠买房致富的口号是吸引不来人，说到底还是就业。

人开始务实了。

青壮年需要的是更多的就业机会，而不是买套房子就财富飞升的人造幻梦。

更大的城市比如四大一线们，不管再怎么说，能提供的就业机会还是稳坐第一梯队的交椅，更多的就业吸引更多的青壮年人口，如果能把供地把持的严谨一些，搞不好还真会有些起色。

最后也许本就不太依赖土地财政的这些大城市，反而土地财政因为本地楼市有大量为就业而来的青壮年撑住，再加上这些城市的财政情况有底气控制供地节奏的原因，搞的有声有色。

就像陈奕迅那首《红玫瑰》的歌词一样：“得不到的永远在骚动,被偏爱的都有恃无恐”。

不过，这也仅限于这些城市的白菜心区域和一些较为热门地段，那种全城一盘棋统一大上涨的幻想，还是趁早破灭了好。

局部繁荣，整体过剩，这大概是未来少部分大城市的最终楼市图景。

至于剩下的绝大多数城市，其楼市凭这个住房计划不会有什么实质性的改变，大家该保交楼的继续保交楼，该想办法降价的继续降价，该下调首付的就抓紧时间下调。

市场的下行，还没结束呢。

就这样。