英国卖房 | 卖房流程及注意事项全解析

在英国，出售房产是一项需要深思熟虑的任务。对于大多数人来说，没有丰富的经验可能会让他们在面对复杂的流程和繁琐的文件时感到力不从心。因此，选择正确的时机、找到合适的买家，并获取专业的建议显得尤为重要。

当卖家明确自身的权益与义务，并清楚地了解当前处境和潜在问题时，可以大大减少心理压力，并加快房产交易的进度。

EGRE 英家咨询在英国房产市场具有深厚的专业知识和经验，吸引了广泛的国际客户群体。无论是二手房出售、期房转卖，还是投资组合的处置，我们都将竭尽全力为客户争取最大的利益。接下来，我们将为大家详细介绍卖房流程及其中的关键注意事项，帮助您更好地完成房产交易。

明确费用支出

出售房产并不意味着只等收钱。在交易初期，也有一系列费用需要考虑。其中最重要的是了解剩余的贷款金额，这可以通过与贷款经纪人或借贷方沟通得知。同时，还需要告知他们你的售房计划。

除此之外，还可能涉及以下费用：

• • 与房产相关的未付款项

• • 房屋中介费 Estate agent fees

• • 能效证书费 EPC fees

• • 律师费 Legal fees

• • 土地注册费 Land registry fees

• • 资本利得税 Capital gains tax

• • 搬迁费

• • 房屋维修费

准备必要的文件

在房产交易过程中，中介和法定代表人可能会要求你提供一系列文件和相关信息。如果在购房时妥善保管了这些文件，将会为后续的售房过程节省大量时间和精力。

可能需要准备的文件包括：

• • 土地注册局所有权文件

• • 可燃气安全报告

• • 电气装验报告

• • 窗户证书（FENSA 或 CERTAS 证书）

• • 建筑规划许可（如有改建）

• • 建筑完工证书

• • 建筑商保证书（如有加建或改建）

• • 土地下陷担保书（Subsidence Guarantees/Warranties）

• • 潮湿保证书（Damp Guarantees/Warranties）

• • 界墙协议书（如有）（Party Wall Agreements）

• • 室内装修及外部施工许可（如为保护建筑）

• • 工程许可（如房产在自然保护区）

对于非永久产权（Leasehold），还需提供更多信息，如：

• • 剩余租约时间

• • 租赁权信息副本

• • 租赁相关文件

• • 物业费相关文件

• • 房产改造信息

• • 隐患评估报告

评估房产价值

房产估价可以通过自我研究或咨询当地房产中介来完成。但最终的决策权在卖家手中。即使进行了房产估值，最终的成交价格也可能因市场因素和买家的支付意愿而有所浮动。

为了获得大致的价格概念，可以在当地房地产网站或中介门店查看类似房产的要价和售价。此外，还可以访问土地注册局的官方网站查找房产交易价格信息。

接下来，建议咨询三个不同的房产中介进行房产估价，并要求他们提供估价的依据。这样，卖家可以更准确地了解房产的市场价值。

考虑到买家通常会尝试讨价还价，建议将出售价格设定比预期高出5%至10%。

对于正在出租的物业，出售过程可能更为复杂，因为需要考虑税收和租户权利等因素。更多信息请访问政府官方网站。

选择合适的房产中介

房产中介可以帮助你在其网站和资源渠道上发布房产信息，并代表你与买家进行协商。

在选择房产中介时，可以考虑以下因素：

• • 费用结构：了解中介的收费方式，是按房产售价的百分比收费还是固定费用？售后过程中是否还有其他额外费用？

• • 看房安排：你希望自己带人看房还是将钥匙交给中介？如果选择自己带人看房，部分中介可能会提供较低的费用。

• • 独家代理还是多家中介：授予某一中介独家销售权意味着即使你自己找到买家，也可能需要支付中介费。选择多家中介可能会吸引更多潜在买家，但费用也可能更高。因此，需要权衡利弊。

选择房产转让法律代表人

房产转让法律代表人，通常被称为Conveyancer，是确保房产所有权从卖方顺利转移至买方的关键角色。为了确保流程的顺利进行，建议在房产刚上市或即将上市时，就选定合适的房产转让法律代表人。这类专业人士可以是执业房产律师、持资格证的法律代表人或特许法律顾问。

为了找到最适合自己的法律代表人，建议卖方咨询多家机构并对比报价。

在选择时，可以考虑以下因素：

• • 价格与费用结构：了解是否有任何隐藏费用或额外项目。如果交易未能成功，是否仍需支付费用？

• • 口碑与评价：查看网上评价或咨询他人的推荐。如果你的房产情况较为复杂，确保所选法律代表人具备处理此类事务的经验。

• • 服务质量：确定是否有专门的负责人负责你的事务。了解他们与客户的沟通频率和方式，例如是通过电话、邮件还是其他方式。此外，确认他们是否熟悉你所在地区的房产转让流程。

第二部分：卖房费用与税收概览

针对大部分客户持有的英国住宅房产，以下内容将详细解析卖房过程中可能涉及的费用与税收。若您持有的是商业、写字楼、农场或库房等不同类型的房产，请直接联系EGRE团队进行一对一的专业咨询。

对于海外投资者而言，购买英国房产时，除了自住需求外，还需深入考虑未来的房产处置策略。忽视退出策略的投资，无疑是在冒极大的风险。

1. 资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）

资本利得税是对资产增值部分征收的税种，如股票、第二套住房、Buy to Let 投资房等。简而言之，当您名下的资产增值并计划出售、置换或赠予他人时，中间获得的净收益部分需要缴纳此税。通常，您需要在房产交易完成后的60天内向英国税务局（HMRC）支付此税。

2. CGT 的减免情况

主要住宅减免：适用于出售或置换自己居住的房子。

夫妻间赠予、捐赠给政府或慈善机构、售价低于购买价格、继承的房产（在不知继承税价值的情况下）以及在1982年4月之前购买的房产，均可免交资本利得税。

3. 主要住宅减免的条件

若房产在所有权期间一直是您的主要或唯一住宅，且未出租、未将部分用于商业用途，购买时不是为了盈利，且场地面积不超过 5,000 平方米，那么在出售时无需缴纳资本利得税。

4. CGT 的缴税情况

出售非主要住宅的财产（包括私人第二套住宅）和 Buy to Let 房产时，产生的任何利润都需要缴纳资本利得税。对于非英国本土的卖家，只有在以下情况下需要缴纳此税：出售英国房产或土地获利、出售的资产用于外国企业在英国的分支机构、曾是英国居民且在离开后的5年内返回英国。

5. CGT 的计算方法

资本利得税是基于出售资产时的利润来计算的，即出售价格减去购买价格，再扣除购买和出售过程中的费用（如中介费、印花税、律师费等）以及为资产增值所付出的成本（如改造、改建费用等）。具体计算方法可参考英国政府官方网站提供的指导：英国房产出售涉及的税收

所有纳税人享有年度 CGT 免税津贴，目前为每年 12,300 英镑。但在最近的财政声明中，这一免税津贴将在未来几年内逐步减少，从 2023 年 4 月 的 6,000 英镑降至 2024 年 4 月的 3,000 英镑。这意味着未来将有更多人需要支付资本利得税。

6. CGT 的税率

对于基本税率纳税人（20%），住宅物业的 CGT 税率为 18%，其他资产收益为 10%。对于更高税率或额外税率的纳税人（分别为 40% 或 45%），住宅物业收益的 CGT 税率为 28%，其他应税资产收益的 CGT 税率为 20%。

除了资本利得税外，卖房过程中还可能涉及中介费、律师费、广告费等费用。虽然这些费用不高，但可以冲抵部分税费。

总的来说，确保顺利处置房产并获取最佳收益是每位卖家的首要任务。在买房卖房的过程中，保持愉快的心情同样重要。

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