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房地产即将开启3.0救市

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:18 | 时间:2024-03-03 10:43:06

1

最近，不少房地产公司撑不住了。
先是碧桂园，2月28日因为没有支付2亿美元外债而收到清算申请。随后路透社独家报道说，德意志银行也将对世茂提起清算诉讼。
碧桂园是曾经的三好生，是第二大民营开发商，而世茂是第一家在2022年就开始重组的大型开发商。
规模大没顶住，最早推动重组的也没有顶住，折腾两年，最终还要面临清算风险。
清算就是意味着破产，这是两张很有前瞻性的房地产体检报告，向市场传递两个信号：
一个是房地产危机还在继续蔓延，另一个是房地产支持政策的力度仍然不足以让房地产行业通过债务重组实现软着陆。
我把这次房地产面临的危机称之为3.0，3.0与之前的两次完全不一样：
1.0是2020年三道红线颁布，开发商失去银行资金支持，自发地减少债务自救。
2.0是开发商自救失败，恒大暴雷，政策开启有限的资金支持。
3.0要么是一场对开发商的大清洗，要么是政策大规模介入救市的开始。
发现没有，自救→有限资金支持→清算，借给开放商钱的债权人彻底坐不住了。
之前还愿意坐下来谈一谈重组的事儿，还想着政策支持能慢慢稳定住房地产，自己少损失一些，可是经历2022年给房地产定向贷款和2023年供需两头刺激，开发商仍然周转不开资金，还不上债。
信心没了，问题变大了。
因为房地产债务重组是软着陆的信号，而重组失败，就意味着必须将手里的资产大甩卖，无疑会加速房价下跌。
好巧不巧，2月27日，官方提前发文要求地方应帮助平衡房地产市场供需，防止房地产市场出现大起大落。
这让不少网友对“大起大落”产生了联想。
不少网友纷纷表示，“大起”不用防，因为已经萎了，“大落”想防也防......

2

为何救了还是稳不住房地产，房地产现在最大的问题到底到是什么？
笔者以为是资金链，是流动性不足！！
这种情况不光出现在房地产，居民和地方也面临这样的问题。
前期房地产出利好根本没有触及核心，没有解决“银行愿意给房地产贷款”解决资金链不足的问题。
咱们看一下从去年7月以来高层对房地产的支持政策以及市场对政策的反应。
政策出招，供给端也有，需求端也出，但是市场却只对能缓解房地产资金周转的措施有明显的反应。
大家可以结合房地产板块股价走势图去看，你会清晰地发现只有去年7月、今年1月和2月房地产板块有些反弹，其他时间段出的降房贷利率、降首付、放开限购等需求端措施，股市根本不买账。
其中，7月提出可以满足房地产合理融资，地产股反弹最猛。随后1月政策允许经营性物业贷款可以用来偿还债务，股价反弹，2月地方给不错的房地产项目注资（房地产白名单），也反弹。
有意思的是，房地产股价一次比一次反弹弱，从某个程度也说明市场对于房地产的供给端政策也在逐渐脱敏。
为何？
还是资金没有触及根本问题，政策是保项目而非保地产。
最近高层又针对优质房地产项目的注资，截至 2 月 28 日超过2000亿元人民币（合280亿美元）的银行贷款已获批用于房地产项目。
然而，这只能止住房地产的部分血管爆裂。
而清算是血管集中爆裂的开始，是硬着陆的危险信号。
笔者认为稳房地产的关键一步还是要解决房地产流动资金不足，笔者预测，不久政策还会向房地产供给端开炮，想方设法给足流动性，非此不足以稳住房地产。
房地产3.0救市不久将正式开启。
拭目以待吧。

3

这对房价又会产生什么影响呢？
笔者认为：
现阶段房地产流动性危机不解决，房价根本没有触底。
并且，如果房地产流动性危机继续恶化，还会加速房价下跌。而曾经的三好生碧桂园如果清算落地，很可能会成为房价加速下跌的信号。
至于房地产这轮风波平静后，房价会如何，我是不安的。
为何？
因为曾经驱动房价上涨的核心动力在于供给短缺。
这三、四年因为房地产流动性危机免不了会加剧未来的房地产供给严重短缺。特别是这几年的房地产并购浪潮，未来房子供给的主动权会掌握在国有房地产手里，而它们对于房价的弹性是远远落后于民营开发商的。
这又会加剧房子供给的弹性，助推房价。
前不久中银国际证券首席经济学家徐高接受“经济学家建言2024中国经济”访谈时表示，2024年年初，房价依然面临一定下行压力，但是在未来1到2年，大城市房价上涨空间不可小觑。
查阅他采访原文和以前对房地产的观点，我对他分析房地产的逻辑是认可的。
（来源：《徐高：中国房地产业的困境和对策》）
只不过他此次看涨，认为房地产供给不足会成为驱动未来大城市房价的主导力量隐含了一个条件，那就是这波房地产的风波先过去，买房需求萎缩的没有那么多——这是不确定的。
所以，此刻说房价会涨，简直痴人说梦，但危机解决之后，供给不足仍然是未来房价不得不防的雷！

4

可是即便如此，我也不认为未来房子会是一个很好的配置标的。
核心原因在于房地产的流动性太差。
当你需要用钱的时候，卖出去拿到钱的时间周期长，让利的空间大，非常不划算。
而站在此时此刻，我最最担心的是，假如这轮房地产因为没有得到及时的托底救助，房价疯狂往下跌，房子成为一个负资产的吞金兽。
每个人在极度内卷的市场里好不容易赚点钱都用来偿还房贷了，其他消费品根本不敢买也买不起，经济陷入严重TS......
对个人而言，这是最应该提防的，自己给自己也去去杠杆！
✎
THE END
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi） 作者：和卿
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