我国的房地产行业在过去30年的特定时期，对国家社会经济发展和繁荣产生了不可磨灭的影响，但时至今日，即便是曾经最铁杆最狂热的多头，此刻也应认清其没落的大势了。一味地认为房地产过去很重要、所以未来仍将很重要，这是刻舟求剑的机械论，也不符合马克思主义辩证法。

讨论一个问题：房价是如何估值的？房价与房租两者关系如何？

这个问题很有意思。最直观的理解，房价由房地产市场供需关系所决定，而租房市场作为房地产的补充，房租也由租客和房东的供需关系所决定，也即：先有房价、再有房租，两者均由市场机制定价；房地产市场可提高生产和分配效率，最终实现居者有其屋、人人有房住。

这个答案正确吗？我们来做个假设：假设社会上人人都有自己的房子住，则不会有租房需求，但同时也不存在买房需求，房地产市场也随即消失。因此，一个成熟的房地产市场，必须保证永远有人没自己的房子住、存在租房需求，才能维持住房价。跟我们直观理解的相反，是先有房租、才有房价。

再进一步讲：房地产市场存在和发展的目的，从来就不是为了解决住房问题。80年代房改以前没有住房问题，所有人都是分配住房，这被视为是社会主义体制优势的证明；而房地产市场只要实质存在，住房问题就不会解决。

我们从金融资产的角度来看，事情会简单些。在一个房地产市场成熟的社会，房子不能当作普通的日用消费品看待，它不仅具有使用属性（居住属性），更重要的是具有金融属性，定价应该遵从后者。借鉴股票市场PE的的定义，可按照“房租÷无风险利润率”作近似估值。

举个例子。无风险利润率一般取十年国债收益率，近年来我们国家一般在2.3~3.0%，取2.5%吧；比如某套房子，月租5k、年租6w，则房子估价≈6w÷2.5%=240w。也就是说这套房售价240w是比较合理的价格，道理就是你这240w拿去买十年期国债、每月也能收回5k，所以理论上房租至少也要有5k，你买房才更划算。

但是，金融资产的定价=估价+市场机制折溢价，这就二级市场的股票一样。过去十几年房地产市场属于牛市，所以有大幅溢价，比如240w的房子，卖500w一点不夸张；现如今及后续的房地产市场则是明显的熊市，240w的房子卖150w也不是没可能。这也和股市一样，很多时候100倍PE的票大家抢着买，10倍PE的却无人问津。

按照这个标准，即使是长沙这种房价调控到位的城市，其平均房价也仍有将近30%的溢价，可近似理解为二级市场溢价。而深圳则还要再特殊些，可以理解为核心资产的再溢价（例如A股的茅台），核心资产具备不可替代性，全国只有一个深圳；但二三线城市一抓一大把，则不存在任何不可替代性。

而如果仅把房子当作普通日用消费品、仅具有居住属性，则房价的组成应该是成本+利润。按经验数据，地价+建安费大概能占到金融市场定价的房价30%左右，算上产业链上下游利润10%，也就是40%；也即一套240w的房子，其成本+利润组成的房价只有100w左右。

国家长期以来的房市政策导向，一直是在弱化房子的金融属性、强调其居住属性，也即后续房价还会继续往居住属性的价格回归。从这个角度来讲，房地产将遇到“戴维斯双杀”，也即估值（金融市场价值回归）和基本面（继续回归居住属性定价）的双重折价。

说完金融资产本身属性，再来说市场属性。房地产市场不是自由市场，存在各方各面的垄断，所以不能简单套用自由市场的规律来看待。比如，我是深圳某CBD行政区的包租公，手握50套房待租，按自由市场的规律，如果租客（需求）减少、我就要降房租，否则房子租不出去；但现实更可能是，我宁愿房子空着、也不会降价出租。

只要这种垄断持续存在，房地产市场就不能简单视为普通的二级金融市场看待，需要考虑卖方垄断导致的价格失灵。所以金融大V们天天分析什么租售比，看个乐呵就行，没用的。

要打破这种垄断，就直接的办法就是：增加资产持有成本，也即房产税，资本主义国家也是这么搞的。什么时候房产税落地，房价就基本回归合理区间，同时也意味着房产的金融属性被剥离，房地产市场就正式成为历史，房子会基本回归其消费品的使用属性。这同时也是房产税必然会落地的论证过程。

再举另一个例子，我们去菜市场买菜，花的钱就是菜的成本+商贩的利润，因为没有人拿菜去出租，菜不具备金融属性。同时，菜市场是充分竞争的自由市场，市场定价机制正常，不会出现离谱的折溢价，价格受市场波动调节；但是如果出现垄断则不然，这也是为什么要遏制互联网大厂利用平台优势介入买菜市场的原因。

衣食住行是满足人类基本需求的四个方面，房地产出于历史原因，不得不让资本有限地（地方政府仅出让土地使用权）介入，但即便如此，短短30年，也已酿成如此恶果。

市场机制能提升生产效率不假，但同样会带来一系列分配的后遗问题。市场经济会导致产能相对过剩，同时出于资本对利润增长的绝对追求，又使其必然会通过一系列金融手段干涉资产价格，通过制造需求缺口、保证价格坚挺，进而导致产能的进一步过剩。2015年的棚改去库存，库存反而越去越多，就是这个道理。

这是资本主义无法解决的内生性矛盾，也是资本主义的死结。房地产本身没有什么特别，跳不开这个规律，这是其普遍性；其供应链长、制造周期长，同时牵扯到对国家重大战略资源——土地的使用，使其影响范围深远、广泛，牵一发动全身，这是其特殊性。

80年代的房改是一个标志，标志着我国引入市场机制来解决经济发展效率问题；接下来的房改，也即让房子回归居住属性，也会是一个标志，标志着我国在用市场经济解决效率问题后、能否用计划经济再解决分配问题，从而彻底完成整个闭环。近年来在深圳试点的公租房新政改革，就是这种尝试之一。

如果能，那将会是我国社会主义制度的伟大创举。这是我对我们国家大的政策方向的理解，也是对“中国特色社会主义”的理解。

时代的巨轮滚滚向前，尘归尘土归土，房地产的历史使命已经结束，只剩下最后的谢幕。