绿城外滩兰庭二期户型、日照及一房一价解析
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:15 | 时间:2024-03-05 01:49:56绿城外滩兰庭二期认购已结束，本期推售西地块2栋高层，房源共计166套，认购率约277%，已触发积分；计划于2024年3月20日开盘；
接下来侯工通过专业分析帮助你深度了解本期户型、日照以及定价逻辑。
01 户型分布
绿城外滩兰庭*臻兰两栋楼，合计推出166套房源，其中：
A1户型约198㎡三房三卫56套；
A2户型约187㎡三房三卫53套；
A3户型约214㎡四房三卫53套；
A4、A5、A6、A7非标户型各一套；
02 户型分析
03 日照分析
日照计算结果准不准，模型是关键；要对周边有可能造成遮挡的情况进行摸排，尽量准确的还原周边遮挡情况；
项目东侧为超高层建筑东方国际金融广场，东南为海琪园，南侧为申江新苑、黄浦第一中心小学、福鑫大楼、上海滩花园、华润外滩九里；西侧为悦来小区；
以上均为现状建筑，根据实际情况建模；
平面日照分析：
1#2#：整体日照情况非常不错，仅西侧低区日照不太理想不足3小时，主要是因为受南侧3号楼的遮挡，其他区域都在3小时以上；顶部的八九层全天无遮挡；侧面有客餐厅的窗，西端户高区能达到3小时以上，中低区1-2小时为主；东端户的侧面日照不到一小时；
3#：受南侧现状建筑的遮挡，低区日照较差，不足2小时，高区全天无遮挡；侧面情况与1#2#基本一致，西端户高区日照大于3小时，低区不足1小时；东端户日照都不足1小时；
立面日照分析：
04 冬至日采光模拟
05 日照选房表-选房神器
侯工整理了每户面积、总价、单价及冬至日日照时数表供大家参考，选房前可打印出来深入研究，确定好自己的选房排序，以本表作为销控表，卖掉一套划掉一套，到自己选房时直接按自己的排序做出第一选择。
本表日照时间为冬至日9-15时的分析结果；
本表包含每户面积、单价、总价、每户冬至日日照时间，内容由小编根据一房一价表及日照专业软件计算结果整理汇总，不代表政府及开发商承诺，仅供参考；如果表中数据有错误之处，欢迎指正；所有数据最终以开发商公示为准。
表中每户日照时间取南向主要房间作为代表，即南向如果有客厅和卧室，则选取客厅日照时间作为本户日照时间；如果南向无客厅，只有主卧和次卧，则选取主卧日照时间作为本户日照时间。
06 定价逻辑
绿城外滩兰庭二期（臻兰）两栋楼总套数166套，共7个户型，其中187、198、214主力户型共162套，另外4个非标户型各一套；
187和198户型均价差不多，16.2万左右；214大户型均价略贵，约16.57万；非标户型由于都在低区，所以单价比较低；
187户型总价区间2856.29-3280.92万，198户型总价区间3013.28-3562.61万，214户型总价区间3299.37-3922.97万，相邻面积段户型均有总价重叠，其中187的最高总价快赶上了214的最低总价，也就说，假如你有3300万的预算，你可以买所有的187户型，45套198户型，以及1套214的户型；如果你有3563万，可以买所有的198和187户型，以及32套214的户型，总价重叠套数比较多；
1/2号楼均价16.35万，3号楼均价16.19万，1/2号楼南侧空间比较开阔，有小区内部景观，所以均价高；3号南侧临路，对面有现状建筑遮挡，城市界面一般；
从每一室的定价逻辑来讲，同户型靠东要明显贵于靠西，东侧可享小区内部景观，东侧夹缝会有一丢丢江景，看三件套效果也更好；西侧有现状建筑的视线遮挡，景观效果一般，所以西侧便宜；
二楼及顶楼性价比：
本案顶层并没有降价，单价与3+均价对比，折扣率基本都在105%以上，性价比较低（通常100-103%左右性价比比较高）；
二层单价与3+均价对比，折扣率约92-96%，性价比很低（通常80%左右性价比比较高 ）；
一层都是架空，没有住户；
本案垂直价差与常规的不太一致，低区价差小，高区价差大；同样的户型，西边价差小，东边价差大；这也是考虑了东边景观效果更好一些。这种情况对于低区越低性价比越差，对于高区越高性价比越差，中区则比较常规；追求性价比的话，低区买高，高区买低，中区则根据自身情况决定。
最后祝大家锦鲤附体，摇号前十，选到心仪房源！
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