2024年区域调研系列稿件的第三篇，今天来说双湖科技城。
2016年，天德湖、天健湖注水完成，约6平方公里的双湖科技城，形成双湖环绕格局。双湖的区域建设也正是从这一年开始起步，高新区管委会联合中建方程做的一级土地整理，统一操盘，统一定位、统一规划、统一开发。中建方程和滨河的操盘手中建七局都隶属中国建筑，所以双湖的规划和滨河一脉相承，城市界面新且规整，整体观感好。西四环外、科学大道以北作为高新新城的核心发展区，双湖环绕，水域面积广阔，两岸风景优美，天健湖、须水河滨河公园均已开放，成为郑州西郊人的后花园。 双湖发展这么多年，最能拿得出手的就是生态环境和教育资源，区域内的教育配套已经逐步落地。 其中已经建成招生的有：莲花街第二小学、高新区第二中学、郑州中学红梅街校区。在建的学校有莲花街第三小学，郑州外国语附属小学，规划有郑州高新区外语中学。 医疗配套上，三级甲等医院郑州中心医院高新医院在建，去年12月底已经官宣合作北京积水潭医院，预计年底开院。商业配套一直是新区的硬伤，双湖的商业配套主要依靠高新老城和南侧万科城的底商。沿着金盏街两侧规划设计有创新科技智慧走廊和综合性商业，集金融办公、商业娱乐、创客园区为一体。 双湖贯彻住宅先行的新区开发原则，现在金盏街两侧的规划还停留在图纸上，只有中部智慧港已经落地。高新中部智慧港规划有研发办公、生产厂房及配套服务设施，项目未来以智能制造产业为主要方向，打造集“研发+生产制造+服务”于一体的产业链体系。该项目分为两期开发，目前一期已经实现主体结构全面封顶。双湖依托产业发展，规划的核心居住区外围是清一色的产业用地。双湖的产业定位精准，突出重点领域，在短短的几年内，在核心区周边已经完成了电子电器产业园、北斗云谷产业园、第三板产业园、电器产业园、高新产业聚集区的围绕式布局。电子电器产业园已经落地的产业主要在莲花街沿线，目前已经建成有联东u谷、金玺总部港龙鼎企业中心。 
▲众智天健湖公园以南的第三板块产业园区基本已经全部落地。虽然是新区，双湖一直在老城区的经济辐射范围内，一条莲花街无缝衔接高新老城。从百度热力图能明显就看出来，滨河国际新城与经开老城，常西湖新区与中原老城之间都有明显的割裂带，而双湖与高新老城之间是没有断裂带的。所以除了已经落地的生态、教育资源以及产业园区，能够非常自然的承接大量高新老城的外溢是双湖科技城的最大优势。本是同根生，双湖的发展逻辑和滨河是一模一样的，先把生态搞起来，主打改善环境，外围布局产业，核心区域盖住宅，同样都是中建操盘炒地，同样的地王套路。滨河赶上了新区发展的好时候，双湖起步晚是一方面，双湖更大的问题在于将滨河国际新城那一套直接拿来生搬硬套，没有因地制宜考虑到自身的局限性。滨河背靠经开老城，连接高铁东站和港区，处在郑州东南发展的大方向上。反观双湖科技城，远居西四环外，除了以东的高新老城，周边一片荒芜，带动能力有限，况且西北也不是郑州发展重点方向，没有规划利好。双湖统共6平方公里，规划地块太小，定位科创金融岛，规划等级也不如其他新区。虽然住宅容积率也在3以内，但是居住属性明显更偏刚需。就目前发展实际情况来看，双湖的配套落地情况是不如滨河的。双湖资源有限，不够优，配套落地不够爽快，就拿刚需最关注的通勤来说，滨河的3号线已经通车，还规划有11和14号线贯穿，穿越双湖核心区域的地铁线路一波三折，一改再改。 从最开始的9号线到后来的K3线、14号线，全部遥遥无期，不了了之，直到没有人再提起。目前该区域关于地铁的最新消息就是去年官宣的低运量轨道交通T3线，预计今年开始动工建设。在建的地铁8号线走科学大道沿线，对双湖的核心居住区辐射有限。所以双湖科技城是有先天不足的，这也是为什么滨河巅峰时期卖到17000元/平，而双湖始终在12000元/平苦苦挣扎。同时滨河有更广泛的客户群体来源，不仅是经开老城的外溢，在高铁东站上班买滨河也是没有问题的，但双湖的客户群体基本只来源于高新老城，非常有限。刚刚起步的双湖科技城也是有过高光时刻的，当然这得从首宗住宅地块的出让说起。2017年6月20日，双湖科技城首宗土地出让。60余家房企鏖战170多轮，最终天地康颂置溢价75%抢下该地块，折合亩单价830万/亩，楼面价4150元/㎡。首宗地块的出让为双湖接下来的土拍奠定了很高的基础，这之后双湖的几次土拍，楼面价没有最高，只有更高。没过多久双湖的三大地王：正商、金辉、美的横空出世，双湖很快再次迎来高光时刻。2018年12月26日，美的地产总价72072万摘地，以4632元/㎡的楼面价，夺得区域楼面价地王；同日，金辉总价63333万摘地，以5218元/㎡的楼面价，再次刷新高新区楼面价地王新记录；2019年1月11日，十几家房企激烈抢地3小时，正商熔断价摘地，以5235元/㎡的楼面价，再次刷新高新区地王纪录。双湖是在17年下半年才出让首宗地块，集中出让土地是在18年底以后，这个时候的楼市其实已经在走下坡路了。双湖只赶上了16年楼市大涨的尾声，参与了城市快速扩张，楼市行情大涨的后半场，但是也不得不面对回归主城，楼市下行的危机时代，所以双湖的高光时刻并没有维持多久。一块拿地，一块入市，一块卖到准现房，中建的地王套路，让高价拿地，低价卖房的开发商们苦不堪言。三大地王来的时候大张旗鼓，无奈在双湖片区苦苦挣扎了好几年，只落个黯然离场的结局。好在双湖不大，统共占地6平方公里，一共19宗住宅地块，除去4宗安置房用地，只剩15宗。 现在住宅土地已经基本开发完毕，未出让住宅地块只剩下4宗。高新和锦莲序西侧地块据说是和锦莲序的三期，另外三宗则位于双湖更加核心的位置。现在的双湖科技城存在感不高，在售新盘只有三个：保利和光屿湖、保亿豫景晨园、高新和锦莲序。保利和光屿湖胜分两期开发，目前一期基本不剩房源，主要在售二期高层，毛坯成交价在11500元/平左右。关于交付时间，一期分3月和5月两批次交付，二期分4月和5月两批次交付。央企保利现在是安全的代名词，再加上双湖核心的位置，南向一个路口之隔的天健湖公园，优势明显。硬伤在于地块不方正，东北角规划有停车场，产品力不如另外两个项目。 产品力很出色，一梯一户纯小高层社区，玻璃幕墙+铝板外立面，在整个双湖科技城少有。首开失利，精装改毛坯，贴着地价卖，封盘了一段时间，目前在售毛坯均价12000元/平。去年年底已经交付了一批，二批次预计今年9月份交付。保亿是民企，豫景晨园又是来郑州的首个项目，不如国央企的信任度高，但是就目前的工程进度来看，是可以把心放在肚子里的。高新建设的地，永威代建，产品力不错，无论是高层还是洋房，都是大面宽短进深，户型很能打。目前在售高层单价11000元/平，洋房单价13500-14000元/平。有国企加持，进度是真的快，从拿地到封顶不到一年时间，预计今年年底交付。 硬伤在于该项目位于双湖更靠北的位置，东边紧挨着安置房，周边小环境略差一些。双湖科技城毕竟是在四环外，规划配套还没有完全落地，发展完全成熟需要时间。作为高新老城外溢的一个小片区，双湖环绕，很宜居，有产业未来能提供就业机会，带来人口流入。不过这个区域并不适合所有人，对于未来考虑在高新区就业，可以考虑这里，目前在售的三个项目都没问题，产品好，单价低，相比高新老城更具性价比。 ▍区域扩展阅读：北龙湖 丨 滨河
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