看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

导语：

2月已过，全国成交如何？是否即将迎来小阳春？

（1）2月，好不好卖？

2月全国百强房企销售业绩环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩继续创近年新低。累计来看，前2个月销售业绩降幅较1月扩大近十五个百分点至48.8%。（克而瑞数据）

业内专家表示，3月市场成交同比表现或较弱，“小阳春”行情或仅在部分核心城市出现。

去年同期，疫情刚刚放开，以昆明为例，去年2月昆明新房成交面积约45万平，环比上涨107%，单月昆明有16盘成交额破亿，有4盘月销套数100+。

去年2月甚至有三个项目销售金额突破了2亿元，华发书香云海单月卖了4.26亿元、筑友双河湾销售2.4亿元、万科城销售2.18亿元，

而对比当下的数据可以发现，今年的数据缩水明显。

因2月中上旬的成交相对较低，即便2月末有所回升，2月全月成交整体不高，更难出现单盘100套的项目。

（从最近一周成交上看，成交量确实回涨明显，但不如去年“迅猛”）

同时，自2月以来，商品住宅成交均价回落至1.4万以内，在13657到13819元/平米之间波动。（房协数据）

但从最近一周来看，单周住宅成交5.52万㎡，环比有较大涨幅（上涨94%）。

最近一周，主力成交项目为金地都会风华26套，0.31万㎡；万科城25套，0.3万㎡；华发书香云海28套，0.26万㎡等。（房协数据）

在2月最后一周，头部项目成交金额在3500-4900万不等，但因为前几周的成交情况均没有突破1500万，即便能单月破亿，也难再出现2023年2月超2亿的辉煌战绩了。

不过，值得期待的是，好在热门项目的销售套数已经恢复到单周20套以上，各售楼部的人气已经逐步回温。

整体数据比去年同期更低，除整体大环境因素之外，还有两方面原因，一是今年春节时间段为2月中旬，时间稍晚；另外也有去年是疫情放开后的首个春节、被抑制的需求集中释放更迅速一些的缘故。

相信未来一两周还能看到成交量持续地上涨。

（2）2月，倒更好租了！

从我们上周各大售楼部和二手中介门店的走访来看，售楼部人气较节前回暖已是大势所趋，而二手市场上呈现出的局面则是租房市场已较销售市场先一步启动。

在春节期间周期性的人口迁徙对各城市的租赁市场产生了较大影响，但随着春节假期的结束，大量务工人员和学生开始返回城市，租赁需求将会在短期内迅速回升，租赁房源也会大量释放。

具体情况到底如何呢？‍‍‍

当下，昆明平均租金总价1800+（后文会提），但实际上，若非新交付3年左右的中高端小区，大量房龄10年以上、面积不大的小区，租金难以维持这个数。

（即便是这样装修还不错，二环内地段的两居室，租金2000出头，已经是昆明租金不错的房源了）

以北市区红云片区为例（和谐世纪周边），2月14日后的一周内，贝壳找房平台就上架了29套合租房源（合租较此前一周翻了一倍）、20多套一居室、30套左右两居室、30套左右三居室。

截止3月5日（今天早上9点），整个红云片区待租赁的3居室以下房源（含3居室、合租）就有1082套。

（其中天骄北麓、和谐世纪两个小区都分别达到了150套以上的待租房源）

大量的待租房源，意味着租赁市场的活跃和更激烈的竞争。

在上一周的大量走访中发现，以昆明热门区域同德商圈为例，综合多家中介反馈情况，最近这一周门店带看量剧增，年后租房客较多，且远高于购房客户。

但可惜，房租还是持续2023年后的颓靡，不如2018~2020年租金水平。

租客多，尤其带家具家电、干净整洁的房源能迅速出租出去，“都好租，没有不好租的，只不过，租不起价。”

“往年同德80-90平米的两居室、三居室，带装修家电拎包入住的，租金在3500以上的不少，但现在多在3000左右，2000多的房源选择性特别多”。

“同德附近的金尚俊园，原来56平米的一室一厅非常好租，但租金从最高峰的2200、2300掉了下来，现在基本就是1800，80平米左右两居室也只能租到2000出头”。

这还只是位置不错的电梯房小区，老小区租金就更低。

另一家小型中介门店小哥透露，“才出租出去一套金星立交桥附近的老旧小区，小区有围院+保安+门禁，也是可拎包入住的，两室，以前还租过1600、1700，现在出租就是1500~1600，不过真的好租，才挂出来一天，就租掉了”。

上述提到的红云片区热门项目和谐世纪，69平米标准的一室一厅户型，带家具家电的租金也只在1500左右，而在往年，房东报价多在1600~1800以上。

放到全主城区来看，昆明今年2月租房价格均价为24.81元/月/平米，平均租房总价1896元/月。（数据来源中国房价行情）

按照具体月份来看变化或许不算太明显，我们拉长时间线，对比2019-2020年数据，跌幅就较为突出了。

除呈贡以外，主城几个区的房租水平多在25-30元之间。但从五年的变化来看，昆明各区的房租水平多有下降。

下降幅度最大的、同时也是平均房租最贵的是西山区，平均房租水平曾经突破30大关，但如今约有12%的下降，五华、盘龙也有10%左右的跌幅。

放到具体房源上看，那就是100-200元左右的降幅。

有意思的是，呈贡与其他四区的租金差异正在缩小，房租水平不降反升，整体房租水平上涨了7%（或与最近5年呈贡新交付小区占整体租赁市场比重大量增加有关）。

似乎也侧面印证了楼市中这样一句话，呈贡是呈贡，昆明是昆明。（主要是指呈贡楼市和昆明主城区的购房群体相对独立，也有居住在两个区域的业主各自为阵、相互调侃的意味）

考虑到今年节后的市场情况，对于更多的无房族来说，租房支出少，压力小，弹性大，但总归是带着短期居所的不确定性。

而就整个市场而言，更多的外来群体流入，同时吸引+刺激这庞大的租房群体让其变成购房客户，才是更难的命题。

有租+有售，这才是每一年“小阳春”的关键。