有卖房的网友最近接到中介电话：中关村50多平米的学区房，现在只能报价500多万。曾经，他的房子至少也能卖到600多万。

网友感慨：至少降了100万。

然而，中关村的老破小降价，早已不是个例......

我查阅了居者独家数据，海淀的老破小，暴跌的的确不在少数。

只是论涨价还是降价，唯一的区别在于对标线。

有业主朋友反馈，自己家里70多平的老房子，和2021年的最高点相比，降价200多万，其中中关村和双榆树附近的降幅最大，降了30%左右。

但与此同时，如果和近期成交价相比，东南小区同户型房源，一个月抬高19万成交。

从这组数据也能看出，现在在海淀，买房难，卖房也难。

海淀人的购买力，一直是全北京的佼佼者。

前不久居者整理了朝阳vs海淀成交单价散点图，总结出以下几个特点：

1、海淀的房子，从便宜到贵，跨幅度很大，从均价4万/平到均价15万/平的都有。但朝阳相对更集中，主要分布在3万/平-9万/平。

2、在真实成交中，朝阳买房人的签约中位数主要在6万/平-7万/平，海淀买房人的签约中位数在9万/平-10万/平，可见海淀人的购买力。

3、遇到楼市下行期，朝阳买房人的单价倾向，会迅速从8万-10万/平的区间，回落到5-7万/平的区间，而海淀买房人的区间，则始终维持在8-11万/平。

这也是海淀区房价坚挺上涨的原因，具体到小区，2021年-2023年海淀区涨幅最高小区排行如下：世华龙樾二期、世华龙樾四期、金隅翡丽铂爵郡、紫金数码、橡树湾五期、世华龙樾三期、西山壹号院南区、如园北区、橡树湾一期、橡树湾三期。

这其中，涨幅好的小区，要么是产业核心区，要么是学区房。

比如紫金数码对口的是人大附中实验小学，很多都是30多平的小户型，妥妥的学区占坑房。

小区一共5栋楼，1号楼是中科院北京分院，3号楼是东华合创大厦属于办公楼、4号楼和5号楼是写字楼，只有2号楼是70年公寓住宅。

世华龙樾、金隅翡铂爵郡、橡树湾、西山壹号院、天合家园则是典型的改善型住宅。

天合家园虽然在品质上和橡树湾、西山壹号院略逊一筹，但是个2021年的小区，临近田村地铁站，小区一共是9栋住宅楼，14-17层的板楼，2梯4户。小区人车分流，停车位充足，作为海淀家庭的四环改善居所，很舒服。

这几年，能兼顾海淀教育，又能兼顾居住品质的房产，即便在楼市最冷寂的时刻，依旧能领涨。

但海淀也不是全部普涨，很多没有学区的老破小或者硬伤房，最高跌幅也达到了38.5%。

2021年-2023年海淀区降幅最高小区排行：京投银泰琨御府、龙湖唐宁one、苏州街77号院、太平路8号院、翠微路甲9号院、万泉庄1号院、蜂鸟家园、北太平路3号院、中关村东大院、软件园小区、万泉庄小区、东南小区、太平路36号院。

所以在北京想买到兼顾居住属性和保值增值能力的房子，需要有足够大的城市视野和丰富的踩盘、选筹经验。少了一项技能，可能就要踩坑。

根据居者独家数据，我们将海淀区的板块分为五大购房梯队，分别是：

第一梯队：西北旺、西二旗、西三旗、马连洼、上地、清河

第二梯队：学院路、万柳、世纪城、八里庄、甘家口、公主坟

第三梯队：田村、五棵松、圆明园、五道口、中关村、牡丹园、紫竹桥、小西天

第四梯队：北下关、四季青、颐和园、香山、永丰

第五梯队：苏家坨、上庄、温泉

（该梯队不反映绝对单价的高低，而是综合品质、周边资源、学区、交通、当下热度等多元素的流动性梯队图，有效期3-6个月）

海淀人群围绕着中关村、西二旗买房，导致海淀的各个片区按照涨幅排序，分别是西苑、清河、羊坊店、马连洼、上地、万寿路、永定路、定慧寺、西北旺、永泰、北太平庄、万柳、五棵松、甘家口等。

这其中，如果是800万预算，那么清河、永泰、西三旗这几个区域是最优选。

这些区域的小区按照涨幅排名，分别是君安家园西区、金隅翡丽铂爵郡、世华龙樾二期、橡树湾五期、和韵佳园、圆明园东里、强佑清河新城府学上院、知本时代、橡树湾一期、世华龙樾一期东区、橡树湾四期、世华龙樾四期等，其中50%都在清河，20%在西三旗，30%在永泰。

如果预算在1000万以上，那么西二旗、龙泽、上地、田村、万柳几个区域，能选到品质更好的房子。

整体来看，这些板块，基本都布局在地铁13号线、8号线之上。

从过去北京的城市发展来看，四环边上的老破小，有地铁如今也很难卖出去。

有产业规划的区域，即便是距离地铁1.3公里左右，房子涨幅也超过10%。

所以地铁只是北京买房选择的参考要素之一。

想要选择适合自己、保值增值能力强的房产，还需要综合考虑产业辐射方向、板块品质、小区品质、房子品质等多种因素，唯有多方兼顾，才能买到未来能跟住北京大盘的房子。

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