根据国家统计局公布数字，2022年1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售面积下降27.1%，住宅销售额下降31.4%。截止7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。

房产兼有居住和投资的属性，对于人口密集的中国东部沿海、中部及南部地区，因经济相对发达，对流动人口的吸引力更大，在本轮房产价格下滑中，拥有比较好的抵抗能力，但对其它经济欠发达地区而言，人口净流出的窘境则加剧了房产行业的开发和交易萎缩，比如东北地区的房产投资同比下降竟然达到了22.9%，商品房销售额则同比下滑超过39%，不可谓不惊人！

自去年房产一哥恒大集团资金链断裂，至今，多家重量级房产企业，比如华夏幸福、阳光城、融创、绿地、广州富力、宝能、佳兆业、新华联、荣盛发展等数十家，百亿甚至千亿级头部企业纷纷暴雷，或经营困顿，或进退两难，国内多地出现楼盘烂尾情况，进而引发断供潮的出现。

据统计，7月份，中国房地产开发景气指数仅为95.26，为近十余年来最低，房地产开发热情降至冰点。

如今居民购房信心不足，房产行业面临近30年来最大的危机，有人说，这是国内房价过高导致泡沫破裂惹出的祸，真是如此么？

2021年，全国商品住宅成交均价10396元/平方米，同比增长4.2%，涨幅比2020年收窄3.3个百分点。

回顾21世纪以来的历史，国内房价从2004年开始大幅上涨，2008年受宏观调控与经济下行因素影响，房价出现了20年来的唯一一次下跌，但在2009年强势反弹，涨幅高至历史最高的24.7%，此后持续连年上涨，涨幅基本维持在4%-9%之间，2020年起，受疫情影响，我国经济增速放缓，商品住宅成交均价涨幅有所收窄。

从已经公布的前七个月的行业数字上来看，2022年国内商品房销量和价格双双下降已经成为定局，房价增速将由正转负。

上海易居房地产研究院在2022年2月发布《2021年全国房价收入比报告》。该报告显示，2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，是衡量一国或地区房价高低的重要参考指标。

世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，贫困国家（地区）的房价收入比平均数为13.2；中等程度国家（地区）的房价收入比平均数为9；发达国家（地区）的房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，房价收入比超过中位数就可视为存在一定泡沫。

各国的房价收入比口径不尽相同。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据实际情况，中国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间。

预计2022年全国房价收入比有望小幅回落至8.5-8.7左右。尽管房价收入比虽然有所回落，但仍处于偏高区间，随着房住不炒和房地产长效机制的延续和过去几年购买力的透支，市场将会继续回归理性。

整体来看，我国各城市之间房价收入比差异较大，分布具有明显的不均衡性，一线城市的房价收入比均达到30以上的水平，房价收入比最高的城市为深圳，达到48.1，北京和上海房价收入比也分别达到30.8和30.7。而在三、四线城市和地区，最低房价收入比仅为5倍左右。

尽管北上广深这样的一线城市和一些比如杭州、南京、青岛、东莞、重庆等新一线城市的经济水平发达，人口稠密，但就房价收入比这个指标来看，城市房价的泡沫的确较大。

2022年，在坚持房住不炒和房地产长效机制的政策前提下，为稳定行业态势，避免衰退大面积波及银行、建材、家电等行业，各地房地产政策会继续呈现宽松走向。

地产销售端的降温与开工端的放缓沿产业链传导，无论是上游建筑材料环节，还是下游家具等环节，地产链景气度的持续走弱亦拖累经济修复。

预计未来按揭贷款利率有望继续快速下行，金融和地方行政手段将形成合力，但预计2022年四季度大部分房企仍难走出经营困局，房地产市场将继续下行磨底。

然而从长远来看，仍不宜完全看空中国的房地产行业，更不必担心中国重蹈日本当年泡沫经济破灭的一幕在中国重演，未来，对于普通民众而言，房产依然可以承担除了改善居住条件外的投资保值重担，主要原因有四：

一、中国的经济依然强劲，经济结构的转型升级也会不断加速，这意味着居民可支配收入将持续增长，现有房价维持小幅下降或稳定的前提下，国内房价收入比会逐年下降，直至进入到合理区间。

二、房产作为不动产，具有唯一性和稀缺性特点，优良的城市、商圈、位置、小区环境等将使不同的房产间的价值和价格差异成倍放大，未来，同涨共跌的现象将越来越少，好的房产到任何时候都具备投资价值。

三、世界主要发达国家进入加息周期，以美国为例，今年已经加息三次，预计明年年底前还会继续加息三到四次，直至其国内通胀率由目前的8%左右降至2%左右，这将导致美元升值，2022年人民币汇率走出单边下跌趋势，破7已经几成定局，国际购买力的下降，可能导致国内购买力的下降，未来，房产价值回归后，应当作为重点投资保值关注对象。

四、国内居民投资渠道匮乏，投资风险较大。今年以来，股市萎靡不振，成长股涨价值股跌，而且两端走行情会延续。新股上市源源不断，新增资金却寥寥无几，打新收益率也大不如前，甚至破发频频，基金受此影响，跌跌不休，净值大幅缩水，股民、基民损失惨重。信托基金连连暴雷，再加上几次降息，连银行固收类的理财产品也难保收益。P2P更是早已全军覆灭。相比之下，尽管目前房价仍存在偏高情况，但考虑到其使用价值，和金融商品相比，对于普通居民而言，仍具备较好的投资价值。

对于有闲置资金的人，可以耐心等待合适的购入机会，对于刚需的人，则可以在限度内观望和挑选，现在的房产普遍议价空间较大，加之贷款条件宽松、贷款利率较低，也可以适当考虑择机入手。