我们在丰台南三环的洋桥，有套自住的88平的小三居塔楼，93年的老公房，想卖掉换改善大三居或小四居。兼顾通勤、自住和保值，最大能支持1100万，上班地点在陶然亭附近。目前看了开阳里的世纪金色嘉园和开阳里七区，角门东的金盛嘉谊家园，木樨园的珠江骏景，以及角门西的旭日家园。

开阳里七区是经适房六七层板楼无电梯，世纪金色嘉园塔楼，但都是停车困难。旭日家园和珠江骏景离地铁近，塔楼，梯户比稍大。金盛嘉谊户型物业都不错，但离地铁稍远，附近的中海和金茂起来后，金盛嘉谊的优势就不明显了。请问该怎么选择好？有没有更好的推荐。

A：

1、自住看自己的喜好，这没标准。投资的话常规排序是商品房，公房和福利房，政策房和保障房，安置房和回迁房，这相当于人的出身，就跟清北985211一本普本专科似的，虽然不能确定一生的发展，但也比较重要。当然房子也得看是什么形式的，相当于专业，也不太好改变。

2、开阳里是棚改项目，“三区五片”的头一个，保障房性质的安置房。当年规划的不是太好吧，主要目的是多安置户数，所以密度大，连绿地都没多少。这就是典型的自住为主，优势是相对经济实惠，其他不占优。

世纪金色嘉园是商品房，典型的塔楼公寓，算是比较晚期的了，2003年非典之后很少有这种形式的了。优势就是离核心区近，自住合适，价格走势不算多强吧，否则也不是现在的价格。塔楼不太好逆转趋势，看自己的喜好。

旭日嘉园属于嘉园系列，和明月明日都算三里。名字是为了感谢李嘉诚，最早是他号称要投资，但后来放了鸽子，就留下了嘉园的名字。地段儿不错，质量也挺好，开发商都是宣武城建。就是塔楼形式，在板块内不算占优。角门草桥直到公益西桥算地段儿不错，大多数小区的价格走势至少不落后，但尽量选房龄相对新的板楼吧。

金盛嘉谊是保障房性质的福利房，但等同于商品房，一行三会的，社区氛围相对好，质量也行。这没必要和金茂中海的相比，不是一种性质，豪宅在南城地段儿有待观察，之前的反正多数都升值普通吧，更适合自住。

珠江骏景就是这种情况，曾经的南城第一粤派豪宅，珠江进京的创牌子项目，价格直追双井。之后是耽误了不少年，一直走弱，近几年整改之后才扭转的趋势。建筑质量很好，价格应该不再走弱，算次选吧。

3、总之如果是我，从板块来说首选草桥角门一带，到南四环之间。单从小区来说当然是金盛嘉谊了，然后是骏景，再之后是旭日家园，金色世纪和开阳里。

仅供参考。

Q:

我咨询个鸡娃的问题，我如果不想鸡娃，普通孩子以您的经验在丰台能会是什么成绩？我和老公都是普通大专学历，我是中专，希望孩子能健康快乐的成长，将来能上个不错的一本就行了。

因为如果换学区房的话我们有些承受不起，现在的房子在南四环外槐房，本来想能成为亦庄就好了，现在听说亦庄不接收，您有什么建议？

A：

1、我看的有点儿乱似的，好像提不出什么建议，只能简单说几句。

2、槐房是丰台，亦庄是大兴，就算不独立成区，那也没道理接收丰台的孩子。所以即便过几年有新划入亦庄学区的板块，也大概率是大兴的瀛海一带，不太可能去抢槐房的生源。

3、不错的一本，难度其实不低了。北京官方宣传的一本率是40%左右，但实际上这是建立在普高率70%的基础上的。所以真实的数据应该是30%左右，再想考入一本中不错的那就得20%左右的头部孩子了，竞争会挺激烈的。

4、谁家都希望孩子健康快乐的成长，绝大多数家长都是不愿意鸡娃的。但不都是没办法吗？好大学的名额就那么多，永远是稀缺资源，想得到的话或是凭天分，但更多的只能是凭努力了，都是无奈的内卷。

5、如果不鸡娃，普通孩子要想从丰台考上一本中不错的，那一般得在普通小学考到班级前三，普通中学的初中普班考到班级前五，坚持到初三才有可能。

高中也看什么学校了，如果是丰二或十八中这种的，实验班大多数没问题，普班得考到中上。如果是成绩不太突出的普通高中，那实验班得考到中上，普班就得是前几名了。当然如果能考入十二中这档次的就好的多了（包括钱校），一本率非常高，中等孩子就能考入一本中不错的。

6、简单就这情况，如果不鸡娃那就看孩子的天分和自鸡能力了。具体什么成绩只能看家长的测评，外人无法判断。

仅供参考。

Q:

想咨询下换房建议。目前在昌平南有一套自住的次新，扣除按揭后净值500万左右，家人工作和孩子上学都在北太平庄地铁站这片，从昌平南通勤太远，想置换到附近，但有些困惑：

1、如果总价限定在900以内，周边多老破小，担心置换后会跑输大盘，能否推荐附近保值且居住体验较好的小区，不要求学区（早晚高峰开车20分钟以内都可以)；

2、如果附近没有合适的选择，打算附近租房，同时将昌平南次新置换为800万-900万的小三居次新，主要希望跑赢大盘，能否推荐一些片区或小区？

A：

1、市区老破小本身就是大盘的基础部分，到目前为止大多数只要没硬伤的就保值稳定。劣势是流动性弱，在行情中不占优而已，没必要太纠结。

居住体验好的那就是70年公寓形式的了，但保值是劣势，这看自己更重视哪方面吧，不太好兼顾。冠城南园这种属于老公寓中保值好的，但户型大总价高，一居室就得8/900万了，不太合适吧。

另外北太平庄普遍没多少学区溢价，居住的性价比高于海淀平均值，也不用太纠结。我建议还是在老小区中选择相对宜居的吧，基本不落后大盘，也相对流动性好。

2、纯投资那一般是朝阳区的，绝大多数都没学区溢价，租金最高。8/900万以北部为主，从奥园亚运村到望京一带不少选择呢，新北苑和太阳宫为代表算第一序列，就是都有点儿溢价。太阳宫是人朝学区造成的，新北苑的涨的快了租金没跟上，但都不太多。

其他的则多数没溢价，朝阳特色，让当地中介给找房就行，有的是商品房小区。老公房中保值好的也有，比如科学园的。另外朝外和嘉铭学区的有些溢价，但接近千万的溢价就低多了，也可以避开学区。

仅供参考。

Q:

我在顺义有两套房，想在朝阳换一套投资+自住的，家里能筹款300万（卖一套小房），加贷款想买500万之内的。我现在是硕士，希望能做到***。工作将来以科研院所为主，工作地点应该是市区或五环内，所以需要这套朝阳的房子。

目前看好的是两个板块，十八里店和朝阳东坝，以您的经验应该选择哪里？另外也看了三环附近的一些小户型，如后现代城、soho、苹果社区、易构空间等小区。但朋友都不建议买这种公租房为主的，投资收益低。但我看到的情况是租金并不低，请问这该如何解释？

另外来讲学区我并不是太重视，因为未婚，距离孩子上学至少十年以上。但看了十八里店人大附的十二年一贯制学校，认为提前准备出来也挺好的。您认为将来的成绩会怎样？

A：

1、研究生学历，希望到***，那也就是还未工作，贷款月供那就得都靠父母了吧？这问问中介吧，看现在的银行手续是否好办。

2、朝阳投资+自住的，500之内。怎么说呢，北京的房价相对高，这预算买到自住的不难，但投资的门槛是比较高的，一般都在中位数600之上，也就是在较好板块做到改善的才投资收益高些。而普通板块或不是太宜居的小区，那就得适当取舍了，看更重视哪方面。

如果单从板块来说，到目前为止，东坝明显优于十八里店。这也没什么太多解释，北京城历来是北强南弱，就算这俩板块的产业都不算太强，那东坝也占了离产业区更近的优势。而且还有了新规划，学校也至少是挂名了北中，各项都不错。在之前这些年一直配套不强的情况下，东坝大多数小区也至少不落后，还有超出大盘的，所以相对稳妥吧。

3、十八里店更适合自住，到目前为止，板块内规划了不少的保障房回迁房，看样子不太像产业重点。

人大附所谓的十二年一贯是名义上的，现实中的高中都是要考的，这读过高中大学的应该都清楚。到目前为止，北京市的名校分校中，凭成绩成为头部校的非常少，人大附在朝阳的公立校中，也只有本校还不错，其他的有待观察。所以对学校的期望值别太高吧，校长、师资和生源，三项都强才有可能成为头部校。

或者这么说吧，在之前的这些年中，朝阳南部投资占优的板块不多，十八里店到目前为止还相对普通，略弱于东坝。当然这也看具体的小区、房源和价格了，不能完全的一概而论。

4、苹果看的南区还是北区啊？南区还好，基本不落后吧，北区相对弱一些。其他几个公寓也差不多，优势都是租金高，但这是用升值慢换来的。所以看自己重视哪方面了，重视租金就合适，重视升值就普通。不过这谈不上公租房，只是出租房比较多而已。

5、其他没什么建议，如果是我的话先看东坝，没合适的再看双井大望路附近，也没合适的再看十八里店。参考一句话吧，房产的价值由地段儿决定，未必是全部，但能决定大部分，然后是产品性质和品质。

仅供参考。