2024房地产政策定调,满足多样化改善性需求

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:13 | 时间:2024-03-06 11:26:07

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2024年3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，政府工作报告定调2024年房地产政策方向，态度积极、措施明确，完善商品房相关基础性制度，满足多样化改善性需求为最大亮点。

01.稳行业和促发展取向更加明确

报告全文共8处提到房地产（2023年仅为4次）。“房住不炒”的提法没有了，对房地产风险的关注更加积极，2023年的提法是“房地产市场风险隐患较多”，今年将房地产与地方债务、中小金融机构风险并列，房地产风险列在最前面，表明中央认为，房地产就是当前最大的风险。乐观的想，以前的风险主要是供求不平衡带来的房价上涨过快风险，现在房地产行业持续调整，在建规模庞大但房价下跌，这是目前最大的风险。房地产风险化解也能更好地解决地方债务、中小金融机构风险。形成这个共识后，不合理的限制性政策做出调整就是可以预期的。

02.对房企的导向从防范风险转为支持发展

针对房企的发展，去年报告提法是“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况,防止无序扩张”，2024年报告提出“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”。差别还是非常明显的，从之前的防范变成支持。

03.措施更加直接有力，满足“多样化改善性需求”是最大亮点，限购限贷政策还有很大优化空间

2024年报告涉及具体政策的提法很多，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求是最大亮点。鼓励需求的政策将更大力度的出台，已经很多年在报告中看不到需求方面的提法了，这次不仅说了刚性需求，更特别是的“多样化改善性”需求，人口增加、教育导致的换房需求将得到更大支持，相关的限购、限贷政策优化空间很大，此外，养老、甚至异地的旅居需求，也可以算“多样化改善性需求”，如果要满足的话，是不是也要出台相关的鼓励性举措？比如北京之前针对少数项目，养老型需求调整限贷相关政策等，这就是很好的起点。比如海南、云南等旅居需求特别大的地区，要化解当地存量，是不是能有更合理的举措。

04.客观认识房地产行业与城镇化关系

报告提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”，表明中央将更加务实地看待房地产与城镇化的合理关系。之前，房地产行业供求关系不平衡导致的房价上涨过快是最大的问题，未来房地产行业发展要站在新型城镇化背景下考虑，人口流动更加充分、“大中小城市协调发展”。中央提出供求关系变化、构建新模式，房地产行业在人口老龄化、人口减少、出生率下降的大背景下，应该积极加大模式转型，围绕“好房子、好物业、好社区、好城市”等积极调整转型。全国总人口下降，但少数热点城市还在人口持续流入，这些城市的房地产市场仍有一定发展空间。更多城市，可以发展养老、医疗等与当地人民更相关的业态。

05.住房建设体系更加完善，保障、市场双轨制更加清晰

报告提出，加大保障性住房建设和供给。这是对已经出台的保障性住房政策的又一次强调，保障房的开发建设、分配、持续运营等制度更加完善，落实更加到位，住有所居就能很好实现。大中城市房价偏高对新市民、新青年和产业、科技发展的负面影响就能淡化，商品房和房地产行业发展才能更加市场化，也能更具有可持续性，这才是房地产发展新模式的应有之义。

报告同时提出，完善商品房相关基础性制度。住建部日前提出构建房地产发展新模式、加快“人房地钱”要素联动，这是行业发展的根本。人口迁移大势所趋，本地服务更加均等，东部等人口净流入地区，用地指标更加灵活，集体建设用地改革深入推进，能够解决大中城市供应不足导致的房价上涨压力。房的层面，基础住房需求已基本被满足，如何从用地指标、规划和价格审批等方面，鼓励企业建“好房子”。钱的层面，预售制度、房地产金融制度，都存在进一步完善的空间。只有基础制度完善了，行业发展才更容易持续。