我反复表达过一个观点，那就是重置成本法不适合用来给房产估值，不能用重新买地建设然后减掉折旧的方法计算房产价值，后者很有可能归零或跌到负数。原因就是房产可能带来负现金流。

具体的案例，我们可以看下日本，日本很多地区有所谓一日元房产，只要你愿意花一日元就能将房子买下来，只要你后续进行维护、交房产税就行。但是这种房子依然无人问津。美国匹兹堡大量的一美元房产具有同样的性质。

很久以前有过一种玩法，那就是以租还贷。也就是买了一套房子之后立即装修好将房子租出去，然后用租金来还贷款。理想的情况下，租金覆盖了房贷，你的生活消费完全不受买房影响，属于无痛感买房。这属于买房的黄金时代。

然后随着房价迅速上涨，租售比越来越不理想。北京上海深圳等地甚至出现了一百年房租才能买下一套房的奇观，熟悉股票的人就知道，这等于是市盈率100倍的股票。市盈率100倍的股票，只有股票背后的上市公司利润每年都以50%的速度上升才能支撑这个价格，不然就是泡沫。在这种情况下，用租金来还房贷就不可能了。这个时期买房就是不断砸钱下去，从你每个月的现金收入中挖掉很大一块，也就是减少你的现金流。房子带给你的已经是负现金流了，但这时这并不是个问题。因为房价还在涨，虽然买房者不能以出租的方式收回成本，但却能够以卖房的方式收回成本并获得巨额利润，这跟前面股票的情况一致，迅速上涨的利润能够支撑高市盈率。

再然后就是现在发生的，虽然房价已经大幅度下跌，但租售比仍然很不理想，例如在南京地区，仍然有大量的房子租售比在50倍左右。现在最大的问题是房价暴涨的可能性已不复存在，没有预期了，于是在投资角度怎么计算买房都不如租房。你买了一套500万的房子，别人用10万一年的租金就能租走，你还要每10年到20年自己掏一次装修费，那可不是小数目，究竟谁在为谁打工呢？你也可以考虑空置，500万资金买入的房子空置在哪里，每年折旧算2%吧，客气一点，正常算3%其实比较合理……空房子放50年会是什么样子，自己想。在这种情况下，每个月交的房贷远远高于房租，所以会不断吃掉你的现金流。一旦你的收入出了问题，例如收入大幅度下降，或者被裁员，寒冬立即到来，入不敷出难以为继。所以我一直认为不少人正在搞的反向置换——卖掉贵房子换成便宜房子很合理。

顺便提一句，我认为比较合理的住房开支应该小于收入的三分之一，小家庭包括公积金每月收入1.5万，住房开支控制在0.5万，年开支6万，买房的话最多花25年房租，那150万不能再多了。如果按照我保留尽可能多的现金的性子，能忍的上限还要打个对折，那其实只有75万了。

这上面发生的，依然不是最差的情况。最差的情况下，那房子你根本住不了，也根本没人租。于是被迫每年消耗2%到3%的折旧费，而房价根本没有上涨的可能性。

这是地狱模式，差别是地狱深度。

当房价还在下跌，你被迫每个月还贷款、并交物业费，房产还在折旧，这叫十八层地狱。

房价走平不下跌或者没有房贷，房产还在折旧、在交物业费，这是深度地狱模式。

房价不跌了、也没有房贷，房产还在折旧、在交物业费，这是正地狱模式。

房价不跌、没有房贷，房产在折旧，房子租出去了，别人帮你交物业费，这时可能不在地狱了。取决于租金、装修成本和折旧费之间的抵消效果。仅仅这种情况下，房产才有可能不是负现金流。

总之，当房产成为持续的负现金流，卖掉房产就有其必要性。最核心的要素还是能不能租得出去、租金能否抵消房产折旧和装修费。如果怎样降价也租不出去，这时的房产只能带来负现金流，最理性的选择就只有卖房了，只有卖房才能止损。

所以，房产是可以无限降价，降低到零的，甚至是负价格。这也是我为什么说重置成本法不能用来计算房产价格底部的原因。

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