万科之困——房地产底部跟踪之一
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:16 | 时间:2024-03-06 15:43:13最近，关于万科的流言蜚语特别多，万科则保持沉默，既不辟谣，也不反驳。
万科一向给人财务稳健的印象，是行业的优秀生。突然这么多传言，恐非空穴来风。
万科负债率不高，走到今天这一步，确实出乎不少人的意料。
我想，这个时候，探讨一下万科困境的原因，有助于其他企业借鉴或吸取教训，应该不算落井下石。
一
我个人认为，万科及其他房企陷入困境的原因有三：
其一，销售断崖式下跌
最近几年，宏观经济环境变化比较剧烈，房地产行业销售大幅萎缩，这是万科困境的首要原因。
销售断崖式下跌，销售回笼的资金不足以支付所需的交房支出，以及偿还到期债务本息，自然就会需要债务延期。
另外，保交楼政策之下，监管账户资金监管更加严格，房企看似账上资金挺多，实际上可以调用的资金很有限。这是一个难题。
其二，资产变现能力变差
对于大部分房企来说，咬牙坚持到今天，其资产结构中，好卖的房子早就卖掉了，剩下的是难卖的房子，以及变现能力比较差的酒店、车位、商铺等资产。
前几年行情好的时候，房企多少都会拿一些偏远郊区的地块。当下的行情不好，地块偏远的楼盘销售比较难。
其三，没有及早缩表
万科一向财务稳健，市场口碑不错。但也正因如此，本轮房地产下行周期开启时，缺乏壮士断腕的魄力，没有及早调整资产负债结构。
虽说万科早在2018年就提出“活下去”的口号，2021年提出“缩表求活”的口号，实际上战略落实不坚决。
这或许有船大难掉头的原因，或许也有心存侥幸的原因。
二
目前的困境不是万科一家的困境，而是众多房企的困境。
假如房地产销售继续大幅萎缩，目前看起来稳健的其他房企，也将步万科的后尘，难有例外。
因为他们的商业模式决定了他们的命运，谁也不可能在销售大幅萎缩的情况下全身而退。这也是大部分重资产企业的宿命。
这是一个简单的数学问题，支出和负债总额摆在那里，销售大幅萎缩，现金流入锐减，马上就会面临入不敷出的情况。
目前来看，房企只有“缩表求活”一条生路，即大幅降低资产负债规模，适应销售规模大幅下降的新常态。
但是，目前的宏观环境下，想缩表也未必能如愿。
三
对于其他行业来说，现在先不要急着看房企笑话，先想一想：
假如自己企业的销售大幅萎缩50%，还能不能支撑下去？
历史多次证明，即使负债率比较低的制造业企业，面临订单大幅萎缩，现金流快速恶化，也会面临与万科一样的困境。
实际上，制造业企业面临同样困境时还不如房企，毕竟房企的资产能够打折变现，而制造业企业厂房、设备及存货等资产的变现能力和变现比例则低得多。
因此，二哥莫笑大哥。居安思危是正道。
最后，祝福万科及其他陷入困境的房企都能渡过难关，成功上岸。
——2024年3月4日记
