从去年黄埔、番禺放开限购，再到主城区120方以上放开限购，最近半年真的多了很多外地买家前来咨询购房，一方面是看中广州的生活便利性考虑日后定居养老，一方面也看重广州发展有潜力打算配置资产更安心。

大家其实都想买入能升值的板块，那么如何判断板块能升值呢？我认为有以下几个因素可以考虑。

1、城市产业发展方向

目前广州的科创产业主要集中在东部和南部，而老城区基本没有太多的产业支撑，未来10-20年，广州的发展方向还是天河往东，海珠往南，虽然北面白云也有数字科技等规划，但目前也在规划落地过程中，而西面发展的荔湾则重点在发展白鹅潭商业CBD，但相关企业总部经济目前还是以珠江新城、琶洲等为主，短期内迁移可能性不大。因此，从城市产业发展方向，来看首选天河、海珠，其次黄埔、番禺。

2、人口流入方向

人口流入，确实是房产有接盘力的重要支撑，广州本地居民主要生活在老城区为主，集中在越秀、荔湾、海珠、白云等板块，因此这些板块的新盘部分也是靠板块内本地居民置换为主，但新产业板块，例如天河智慧城、黄埔科学城、琶洲企业总部、番禺万博商务区，这些都提供着工作机会给予外地人口，这些外地务工人员落地广州后，也会在周边进行置业，这也是近10年为什么黄埔科学城、番禺万博、天河东等板块新盘能迅速发展起来成为网红板块的核心所在，因为有人源源不断进来就有持续的购买力，当购买力支付不起工作所在板块，那么就会外溢，例如现在番禺国际创新城就是承担了琶洲和番禺万博的外溢。

3、交通教育医疗商业等生活配套

板块要发展必须让居住的人生活方便，城市面貌佳，所以好的学校，完善的医疗、商业配套、便捷的地铁等公共交通必不可少，如果有着公园等景观的加持，那么价值还会进一步提升。在广州，但凡是有江景、山景、公园等的景观板块，价值都会体现在板块上。

综合来看，如果预算在800万以上的买家，我建议只看天河和海珠区即可，目前这个阶段不用考虑二手房，直接购买新房，虽然新房交付周期比二手长，但现在新房和二手房的正处在一个户型跨时代改革的时期。

金融城俯瞰

目前市场上普遍二手房使用率都在8成左右，而今年开盘的新房普遍使用率能做到110%，这中间的差距基本就是三分之一的大小。当现在新房进入二手市场，现在使用率没有过百的二手房会更难卖，因为年轻接盘人群不会再为板块情怀买单，对于他们来说，更有性价比的产品才是关键。

天河重点板块：

1、天河北的天河和樾府和西派天河序

2、天河东的保利天瑞、保利天汇、越秀观樾

海珠重点板块：

1、琶洲核心周边：琶洲南TOD、中海大境、珑璟台、保利四季和颂、保利湖光悦色

2、海珠西：江湾和樾，保利东方红地块

如果预算在400-800之间，我会建议黄埔和番禺，荔湾虽然新盘多，配套齐全，但更多适合本地人口置换为主，对于外地买家而言，荔湾上升的时间远比黄埔、番禺要久！

黄埔重点板块：

1、老黄埔：富颐华庭、保利黄埔图书馆项目

2、科学城：大壮名城二期、翔龙天汇

番禺重点板块：

1、万博：华润万博悦府、越秀里仁洞旧改、越秀瑞麓府

2、国际创新城：越秀大学星汇城、越秀大学和樾府

上述板块在未来8-15年，会跑赢广州其它板块，原因在于除了有本地人群接盘之外，这些板块的城市面貌和配套也会吸引着外地买家来进场，只有有源源不断的购买力进场，才能保证房产的升值属性，加上上面板块的供应量也相对有限，不会像南沙、增城那种有着天量的土地供应。

城市配套稀缺性+人口流入接盘力，这才是板块升值的根本所在。