这些年房住不炒，房价不会大涨是刚需的主流预期了。

排除大涨可能，就只有小涨，下跌，大跌的可能了。

打算买房的刚需，到了二手房市场容易出一个房东接受不了的价格是可以理解的，毕竟新房都能破发，比新房更贵的二手太容易站岗。

2024年的小阳春迟迟没有到，和买卖双方价格撕扯关系颇大。

从成交量看，新房价格高低和成交量大致反相关。

1-2月TOP5的成交片区是松江新城、嘉定新城、奉贤新城、金山新城、周康

松江新城成交量涨幅很大，新房不怎么限价。松江去年同期甚至未进入TOP5，今年登顶了。

反而继续大量供应的松江泗泾-洞泾一带，正在以肉眼可见的速度失去热度。

嘉定新城理想之地依然高分，说明刚需的需求还算强劲，但地铁更远的盘滞销了，因为理想之地即将离场，嘉定新城1-2月的成交量同比上涨5.6%，2月领跑全市，同时间全市成交量同比下跌20%。

奉贤新城有两个楼盘在售，成交量下跌22%，跌幅略大于全市。

周康地区成交量同比大跌28%，和周浦、康桥、唐镇都有新房在售不无关系。

从上海二手房库存数据看，上海小阳春依然存在可能，但类似泗泾、徐泾、华泾、周康、奉贤新城等等太多地方被新房打击着，目前看难度挺大。

小阳春的标准是3月成交量2万套。工作日要600+套，周末要700+套。目前尚未出现。

对比北京深圳，上海还是表现最好的城市。

北京小阳春基本没戏了，深圳在日均160/170套（需要达到日200套左右）徘徊。

一般来说，小阳春只关于成交量，如果房东是置换为主的话，目前根据我的观察，虽然纯卖的房东增加，但主流依然是置换。

置换为主，成交量就意味着会有更多资金进场，尤其今年是取消认房认贷的第一年。

政府的困难在于新房不涨价二手不行，最终新房也不行，新房涨价开发商要么疯抢要么不拿（松江不少是由国企兜底土拍）。

最佳的方式是取消限价。

何时何地适合涨价本来就是开发商的活啊，这些年政府辛苦了。

嘉定未来城之后郊区本身也不积分了

不知道在等什么。

PS:本号认为上海还是会有小阳春,本文所述只是行情总结。