天津中原研究院跟踪了天津中心城区及环城四区成交最为活跃的100个二手房社区成交情况，TOP100榜单中，中心城区社区占比36%，环城四区社区占比64%。其中，中心城区成交套数占比约35%，成交套均面积为70平米。环城四区二手房成交套数占比约65%，成交套均面积93平米。

从市场表现看，年后低总价的社区率先升温，主力购房客群以刚需和外地落户客为主。本月成交总价在200万以内的二手房占比79%，环比增长33%，而300万以上成交占比5%，环比减少11%；另外70平米以下成交房源占比28%，环比减少15%。

市区：热点仍为学区房，但学区房也降价

从成交区域特征来看，和平区、河西区和南开区成交主力以学区房为主，但部分热门社区的价格较去年底下降10%左右。河东区、河北区和红桥区在二手房价格回落后，部分社区总价已降至百万元以内，首付仅20余万元即可落户市区，对于外地落户客群吸引力较大，同时对环城和远郊的二手房市场也会造成一定影响。

南开区本月成交热点集中在有优质教育资源的鼓楼街和华苑板块，如东北角艺术公寓、莹华里、天华里等，持续稳居区域成交前列，价格保持稳定。另外上月上榜的阳光100北园和东园，在价格回落至2.1万/平米后，本月再次上榜，社区周边建有九年一贯制学校，总价200万以内，性价比较高。

河西区仍以小户型学区房为成交主力，如挂甲寺街的景兴西里社区，本月成交单价再次下降10%，单价降至3.5万/平米，总价已降至200万以内，且临近地铁1号线，成交量持续位居全市前列。另外，尖山街的澧新里社区近半年首次上榜，该社区本月成交价格约2万元/平米，较去年底下降12%，总价仅100万左右，在河西具有较高的性价比。

河东区本月二手房市场热点，除区域内大盘社区太阳城之外，多为总价100万左右的刚需社区。如大直沽板块的宫前园社区、春华街华泰里社区，单价1.6万元/平米，房屋面积约60平米，总价100万元，首付仅需20万左右，是老龄人群及市区落户客群的首选。

红桥区改善社区持续热销，刚需社区成交稳定。在上月以北开花园为代表的区域改善社区成交升温后，本月同板块的金领国际社区成交量升至区域首位，社区价格较去年底下降3%左右，当前单价2.7万元/平米，总价380万。其他热点社区均为总价100万左右的刚需社区，如碧春园、梦和园等，单价仅1万元/平米，而龙禧园随着本月单价下降10%，小户型产品单价降至1.6万元/平米，总价110万左右，成交量出现上涨。

环城：刚需社区降价后成交活跃

从成交结构来看，环城四区二手房仍以刚需客户购买为主，成交总价在150万以内的房源占比近6成，热度较高的二手房社区主要集中在百万以内的低总价及有教育资源的板块。

津南区作为环城四区中二手房成交量最高的区域，热点板块集中低总价的天嘉湖、咸水沽和有教育资源的海教园板块。天嘉湖板块能够持续热销，主要有以下原因：

1、低总价优势。持续上榜的中海国际公园城本月成交量位居全市前三，社区二手房小高层单价仅7000元/平米左右，总价70万元，高层总价更是降到6000元/平米，首付十余万元，吸引外地客群的关注。

2、教育资源优势。社区引入天津市实验小学和市一中后，教育资源得到明显提升，对于有入学需求的外地客户和大港外溢客户具有较高的吸引力。

因此低总价叠加教育资源，使板块可以持续吸附周边刚需客户、大港外溢客户以及外地落户客群。咸水沽板块的富力又一城，作为区域内配套成熟的大盘社区，二手房交易活跃，当前高层二手房成交单价1万元/平米，与新房基本持平，但新房目前可售货量不足，因此影响二手房量价近期保持稳定。但同时我们也看到，富力又一城二手房高层由去年的1.2万元/平米降至当前的1万元/平米后，对于未来当地新房市场的价格以及土地出让价格均将造成一定影响。海教园板块持续热销，虽然二手房单价2万元/平米左右，成交总价约220万，高于新房价格，但较新房具有现房及入学时间早等优势，因此也更适合有入学需求的刚需客群。

东丽区本月成交热点社区与上月基本相同，仍集中在东丽湖和华明镇板块，尤其东丽湖板块，当前二手房单价仅7000元/平米，总价约60万左右，首付仅需12万，而且板块内建有优质的教育资源，从幼儿园、小学到中学配套完善，持续吸引周边空港内的产业客群和外地落户客群。

本月西青区二手房市场，区域改善社区热度升高。比如云锦世家在成交价格较去年底再次下降10%，洋房单价由1.9万元/平米降至1.7万元/平米，总价回落至210万左右以后，市场关注度明显提升，社区品质较高，在售房源多为洋房产品，本月成交量升至全市次席。另外像格调松间，作为品质改善社区，本月也是近半年首次上榜，近两月二手房成交价格较去年底下降8%左右，高层单价由2.7万元/平米降至2.5万元/平米，当前成交总价近300万元，在价格下调后，市场热度也是出现明显提升。