2024年，如果你计划购买住房或出售房产，在读完我今天的内容后，将获益匪浅。

在5年前，当房价达到最高峰时，我决定出售了家乡县城的住房，接着又逐步出售了长沙的两套房产，目前我选择租住房屋（长沙有暂住证可供学习或就读私立学校）。

根据我当时出售房屋的最高价和现在的价值，我赚了差不多一百个。

你或许会好奇，为何我能准确预测房价会急剧下跌，并在顶峰时出售？

接下来，我将与大家分享我的思路。

大量的小城市正在逐渐步入“鹤岗化”状况

鹤岗市位于黑龙江省，由于人口外流，原本昂贵的房价如今只需2、3万就可以买一套房子。

三年前，一位在家乡县城供应餐馆蔬菜的亲戚向我描述了一个情况：在节日期间，人潮涌动，生意火爆；而平日里，门可罗雀，几乎没有生意可做。

究竟为何会如此？

节假日繁忙是一个原因，但更为关键的是，很多在大城市的人回到了老家，而且当时外地牌照的车特别多。

这表明我的家乡正在逐渐步入“鹤岗化”步伐，因此我毅然出售了家乡的房产，哪怕价格打了折。

因此，若你拥有众多小城市房产，我建议尽早抛售，即便要亏损也要出手。

由于大城市不断吸纳小城市人口，小县城的人口将逐渐减少，因此不值得投资。

也许有人会与我对立，称小城市环境宜人，有故乡情结，然而人口流失的趋势是不可否认的。

但其实大城市只需提供三样条件：

第一，教育。

若大城市拥有更优质的教育资源和师资力量，孩子更有望升入名校，你搬不搬？

第二，医疗。

如果大城市医疗资源更充足，医疗团队更专业，父母看病、体检更为便捷，你搬不搬？

第三，工作。

这是最为关键的，大城市就业机会更多，工资更高，营商环境更有竞争力，当家庭生计成问题时，你还会留念小县城，过着勉强维持生计的生活吗？

因此，小城市的人口注定会向大城市流动，这是无法逆转的趋势，当人口逐渐减少，你认为在小城买房还具有投资意义吗？

小城市的房产过剩是必然发展，未来可能出现两个独生子女结婚，一家拥有四处房产，卖都卖不掉。

说完了小城市，再来探讨大城市的情况。

大城市的房子正在加剧两级分化

在长沙卖掉的那两套房子实际上都是小户型的必需品，这种房子在长沙一直保持着稳定的价格。

为什么呢？

因为决定房价的真正力量并不在贫穷人手中，而在富有人手中。

贫穷人购买房屋追求性价比，对价格十分敏感。

而富有人则追求稀缺资源和品质，稀缺资源指的是核心地段的江景、湖景、海景和学区等，他们对价格没有那么敏感。

所以，只有当你拥有的房子符合富有人的需求，它才会有价值。

而我所拥有的两套房子，都恰好符合前者，因此我决定尽早出手。

实际情况证明，长沙目前跌价最严重的就是我这类房子。

而那套我换购的大平层（正在装修），拥有稀缺资源，在过去两年涨了100个，这进一步验证了我的逻辑。

随着房价全面上涨的年代已经过去，我们需要以全新的思维来看待问题。

除了核心城市核心地段拥有核心资源的房产（价格适中），其他房产基本上购买就会亏损或者闲置，而这样的核心房产通常非常贵，普通人难以承受。

因此，现在仍然想购买房产的人，务必慎重考虑，购房相当于将一个家庭的6个口袋掏空，一旦错误购买几乎没有后悔的机会。

一辆可使用50年的移动住宅

你去专卖店购买一辆能够使用50年的轿车，销售女士告诉你，这辆车购买几年后将会升值，你相信吗？

你当然不会相信。

你购买汽车是出于消费需求，只是为了享受，不会在意它是否会亏损。

而现在购房又何尝不是这样呢？

根据相关机构的统计，如今换房的周期一般在8到10年，也就是说，很多人在一个新社区居住8到10年后就会换房，而投资房产的人一般也会在8到10年后卖掉（除非特殊情况）。

为什么会这样呢？

因为房子居住8到10年后，会逐渐老化，居住体验也会变差。

或许有人会说，还有维修基金呢，可以继续保持房子的新旧状态啊！

这里需要提及的是物业管理。

物业管理最喜欢接手的社区是新社区，因为那里的维修基金很充足，利润也很大。

许多不良物业管理公司会设法耗尽社区的维修基金，然后去管理下一个社区，甚至会花大量资金购买某社区的物业经营权。

无论物业管理好与坏，维修基金都会逐渐减少，只是时间早晚的问题。

电梯坏了要修吗？变压器故障是否需要维修？外墙经常脱落，真石漆掉落需要修复吗？绿植死亡需要重新种植......

所有这些问题都需要花钱。

我之前租住的社区已有20多年历史，几乎每个月30天中就有15天在维修电梯，总有一台电梯停运，而该社区的维修基金已经所剩无几，这样的社区实际上已变得非常危险。

或许有人会说，维修基金不够了，那就大家再集资啊。

这实际上是非常复杂的，你愿意再次出资维修基金，其他人愿意吗？不住在这个社区的人愿意吗？那些住在楼下不需要使用电梯的人愿意吗？

让人掏钱出来是世界上最困难的事情之一。

因此综合来看，一个社区逐渐老化并变得破旧，这是不可否认的事实。

在当前房价下跌的浪潮中，老旧的楼梯房面临着最严重的跌幅。

我有一位亲戚在武汉购买了一套老旧的楼梯房，而我的一个朋友在长沙也投资了同样老旧的楼梯房，这些房子并非稀缺资源，价格下跌到无人问津，难以出售。

因此，这再次证明了我的观点：那些极致刚需的房产，尤其是老旧的楼梯房，在购房时最好避开。

虽然这些房子价格便宜，但与其关注价格，更应关注其流动性，如果无法出售，那它就是真正的“不动产”——购买之后将难以变现。

总的来说，现代社会已经发生了变化，我们必须用全新的视角来看待房产，购房就像购买一辆可以使用50年的汽车。

它只是一种消费，不再是一种投资。