3月5日，十四届全国人大二次会议在北京开幕，会议中关于房地产的“政府工作报告”中，提到了一个关键词：人地钱挂钩，这个关键词在两会中提出，意味着接下来房地产将会启动“人地钱挂钩”模式。

所谓“人地钱挂钩”，传统大众化理解指财政转移支付与农村转移人口市民化挂钩，城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数挂钩，基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩。钱指的是财政转移支付的资金，人指的是农村转移到城镇的人口，“土地”指的是农村人口转移到城镇人口之后的新增城镇建设用地指标，换言之，就是农村与城镇之间的关系。

而住建部在2024年发布的《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》提出了2024年新规划，要建立“人、房、地、钱”联动机制，以人定房，以房定地，以房定钱，通俗点讲，无论是土地还是资金需求，都要从供应和需求进行调控。

一个是两会提出的“人地钱挂钩”，一个是住建部提前提出的“人、房、地、钱”联动，两者有什么关联呢？在笔者看来，“人地钱挂钩”是定调，“以人定房、以房定地、以房定钱”是具体执行，表明2024年房地产供应或将做出重大调整，并且住建局在“人地钱”中加入了“房”，说明与传统的“人地钱”挂钩有明显区别，那么，为什么要启动“人地钱挂钩”呢？不妨来看看。

先来看看土地

根据粤开证券研究院发布的《1998-2023中国各省份土地出让收入排名变迁》数据显示，28个省份中，有22个省份土地出让收入负增长，其中青海、安徽、广西、宁夏、山东、福建、湖南、浙江、甘肃9个省份土地出让收入跌幅超过20%，加上黑龙江、上海、河南、广东4省，共计13个省份跌幅超过全国平均水平（跌幅13.2%）。

值得注意的是，这些跌幅超平均水平的省份，既有经济发展较好的城市（比如上海、浙江、广东、福建），也有人口基数较大的城市（比如安徽、河南），土地出让收入下滑，表明土地需求降低，原因各有不同，比如地价过高、新房销售不理想、人口流出、房企现金流短缺等等，这些因素都容易导致房企对土地需求下降，需要根据住房存量、房企现金流、人口流动性进行及时调整，才能确保土地市场稳定发展。

再来看看人口

国家统计局数据显示，2023年总人口减少208万人，全国人口连续第二年负增长，截止到3月底，已经公布人口数据的10个省份中，有6个城市净减少（人口流动），其中广西、甘肃人口净减少超过20万。

这些净减少的城市，一方面与自然人口出生和死亡有关，另一方面还与人口流出和流入有关，然而无论是何种原因，人口减少都会对房地产市场带来影响，尤其是那些人口长期保持下滑的城市，继续增加土地供应意义不大了，加大融资支持力度让房企拿地也没多大意义，这时候就需要根据人口变化及时调整土地供应和银行融资规模，把土地资源和钱用在刀刃上 。

最后再来看看钱

2023年全国房地产开发投资11万亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资同比下降9.3%，与此同时，由于有“三道红线”管控，2023年银行融资来源并非银行，数据显示，房地产行业非银行类融资7222.7亿元，同比下降15.1%。

随着住建部明确定调：一视同仁满足不同房地产企业项目合理融资需求，预示着“三道红线”管控基本告一段落了，接下来将通过融资加快房地产开发建设，稳定房地产市场，但是又要防止大水漫灌，采取“以房定钱”才是合理途径，最近几年，我国房地产市场中，二手房成交量不断提高，加上部分城市人口流出，新房需求有所减少，降低住房供应就需要降低房地产开发投资和融资。

可以看出，由于人口、土地、钱有着千丝万缕联系，在目前房地产市场出现变化的大环境下，启动“人地钱挂钩”模式无疑是明智之举，那么启动“人地钱挂钩”模式，释放了什么信号呢？

首先，截止到2023年，我国常住人口城镇化率为66.16%，相比2022年提高1个百分点，距离发达国家城镇化率水平（70%）十分接近，即便按照每年1个百分点的提高幅度，到2027年我国城镇化率就能达到70%，根据国际惯例，当城镇化率达到70%后，增长幅度将进一步放缓，如果继续对楼市实行之前“大水漫灌”政策，人、地、钱便会脱钩，会进一步提高楼市泡沫，只有将这三者挂钩起来，才能真正实现稳楼市健康发展，这也表明国家对待楼市心态更稳健了，即使地方债压力较大，也要顶着压力让楼市软着陆。

其次，2023年GDP增速只有5.2%，虽然比2020年和2022年增速高，但是相比疫情之前6%以上增长率水平还有一定距离，如果经济持续低迷，那么我国人均GDP将难有突破，毕竟近两年我国人均GDP都在1.2万美元徘徊，相比发达国家人均GDP3万美元水平还有不小差距，过去20年，我国依靠房地产不断带动经济发展，现如今房地产对经济贡献有限，不刺激房地产很难快速拉动经济，所以这个时候对房地产实行“人地钱挂钩”模式，意味着国家更加坚定：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

最后，由于连续两年出现人口负增长，加上二手房市场逐渐成熟，以及大力推动保障性租赁住房建设，对新房市场已形成挤压之势，对新房的需求已经没有过去那般大了，从最近三年新房成交数据可以看出，每年的商品房成交量已经缩减到11亿平方米水平，预示着接下来土地供应和成交量也会有相应缩减，新房供应相应降低，或将减缓楼市下行，换言之，短期内房价下跌幅度不会很大。

那么，“人地钱挂钩”到底好不好呢？欢迎下方留言一起讨论。