【新房】缦云上海三期户型、日照及一房一价解析【Nice】实用派!!!
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:16 | 时间:2024-03-08 20:41:14缦云上海三期首推五栋楼，共计房源237套，认购组数仅270+，认购率略低，并未触发积分；计划于2023年12月16日摇号开盘；
下面紧随侯工深度了解本期户型、日照以及定价逻辑。
01 户型分布
户型分布：
缦云上海三期共推出5栋楼，房源合计237套，其中：
A户型约253㎡ 4+1房三卫56套；B户型约202㎡ 四房三卫56套；D户型约229㎡ 四房三卫30套；E户型约209㎡ 四房三卫 20套；F户型约269㎡ 五房四卫10套；G户型约191㎡ 四房三卫43套；H户型约158㎡ 三房三卫22套
02 户型分析
03 日照分析
日照计算结果准不准，模型是关键；要对周边有可能造成遮挡的情况进行摸排，尽量准确的还原周边遮挡情况；
东北侧为规划住宅用地及配套设施用地，限高24-40米，对本案日照无影响；南侧为规划风貌商业建筑，已公示，按公示总图建模；东南马路对面为超高层办公，规划有三栋超高层建筑，最高160m，对项目日照有一定影响；南侧为缦云二期及合生汇商业广场，有高层住宅、160m超高层办公建筑，对项目日照有一定遮挡；西侧为缦云一期高层住宅，对项目日照有一定影响；
合生汇商业广场及超高层办公，目前无明确方案，根据效果图、区域规划等资料建模，未来可能存在不确定性，最终以实际为准。
2#：主要受南侧3#楼和周边一二期住宅影响，低区日照较差，高区逐渐改善；
8#：位于小区最北侧，主要南侧2#、6#、9#住宅遮挡，低区日照较差，高区逐渐改善；
11#：主要受东南侧远处待建地块超高层办公影响，整体日照情况较好；
14#：主要受10#、11#、13#影响，低区日照较差，高区逐渐改善；
15#：主要受9#、10#、14#影响，整体情况比14#好，低区日照较差，高区逐渐改善，西侧低区比东侧要好；
04 冬至日采光模拟
05 日照选房表-选房神器
侯工整理了每户面积、总价、单价及冬至日日照时数表供大家参考，选房前可打印出来深入研究，确定好自己的选房排序，以本表作为销控表，卖掉一套划掉一套，到自己选房时直接按自己的排序做出第一选择。
本表日照时间为冬至日9-15时的分析结果；
本表包含每户面积、单价、总价、每户冬至日日照时间，内容由小编根据一房一价表及日照专业软件计算结果整理汇总，不代表政府及开发商承诺，仅供参考；如果表中数据有错误之处，欢迎指正；所有数据最终以开发商公示为准。
表中每户日照时间取南向主要房间作为代表，即南向如果有客厅和卧室，则选取客厅日照时间作为本户日照时间；如果南向无客厅，只有主卧和次卧，则选取主卧日照时间作为本户日照时间。
06 定价逻辑
1.本期产品并不是面积段越大均价越高的定价逻辑，F户型面积最大均价最高，但其余户型面积段与均价并不完全成正比，2幢栋均价最低，且两个户型均低于本期均价，对大户型来说，性价比还不错；
2.小高层产品中，8幢东侧临近保障房且有汽车坡道，栋均价最低，14幢位于小区内部，东侧临路，区位相较其他楼栋受不利因素影响较小，栋均价相对最高；
3.8幢西单元距离东侧不利因素相对较远，边户与中间户面积段不同但均价一致，边户面积段更大的G户型相较而言性价比更高；
4.G户型位于14幢时得房率更高，3+均价却低于11幢，性价比相对更高；
5.D户型位于15幢时高于8幢，但3+均价也比8幢高，得房率的优势没有最大化体现；
6.大高层2幢西侧临路，有垃圾房出入口等，不利因素相对较多，整栋自西向东3+均价呈递增趋势；
顶楼、二楼性价比：
顶层单价与3+均价对比，2幢折扣率约104.4%，性价比不高，其余楼栋折扣率约100.4%~100.8%，性价比很高（通常100-103%左右性价比比较高）；
二层单价与3+均价对比， 2幢折扣率约86.9%~88.8%，性价比较低，其余楼栋折扣率约94.6%~95.4%，性价比很低（通常80%左右性价比比较高 ）；
垂直价差：
