“建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。争取用3年时间过渡到以现房销售为主。”3月7日，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议，全国政协经济委员会副主任，中国人民银行原行长，中国金融学会理事会会长易纲发言称。 

易纲表示，当前政策重点首先是压实房企的主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

易纲建议，设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或中国人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金(估计约每年100亿元人民币)，先考虑以三年为限(2024—2026年)，共提取预售保险基金约300亿元人民币；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元人民币资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

在他看来，这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。

近年来，房地产市场最大的问题就是保交楼。

自2022年年中爆发楼市风波之后，保交楼便从那时候开始，成了开发商必须完成的政治任务。当年7月底召开的中央政治局会议，官方就给予了明确定调：要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

之后的每场重量级会议上，凡是涉及房地产的内容，基本都不会漏掉保交楼的表述。最新发布的《2024年政府工作报告》中，也提到了，“因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。”

《2023年全国烂尾楼研究报告》数据显示，去年上半年全国范围内的楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾楼面积大约是2.31亿平方米。按照每套房子80平方米计算，差不多就是289万套住房，将近300万个家庭深受“烂尾楼”之苦。

这也就说明，楼盘烂尾问题依旧严峻，保交楼政策仍需进一步加强。

如何加强，关键就在资金方面。

比如城市房地产融资协调机制的落地。

2月29日，住房和城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，再次强调推动城市房地产融资协调机制加快落地见效。前不久中央发布重磅通知，要求全国地级及以上城市在3月15日前建立房地产融资协调机制，旨在加强房地产市场调控，保障金融系统稳定，促进经济持续健康发展。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

根据国家部署，太原市房地产融资协调机制办公室也于2月发布了关于建立省市两级房地产融资协调机制的通知，并表示将推出房地产项目白名单，切实缓解房地产企业资金紧张问题，促进金融与房地产良性循环。随后，《关于组织召开首批房地产开发项目银企对接推荐会的通知》发布，涉及131个项目、融资总需求219.14亿元。

3月7日，忻州市城市房地产融资协调机制办公室组织召开了忻州市房地产融资协调推进会第四次会议。参加会议的有市城市房地产融资协调机制各成员单位、原平市住建局分管融资负责人、各银行机构忻州市分行分管同志、有融资需求的房地产开发企业负责人。

会上，忻州市城市房地产融资协调机制办公室分析了全国房地产企业融资形式，传达了从中央到省市有关工作的安排部署，指出为进一步推进房地产融资协调机制工作的进程，忻州市政府高度重视并印发了《忻州市城市房地产融资协调机制工作方案》，建立了以分管副市长任组长、市住房和城乡建设局、国家金融监管总局忻州监管分局、市发展和改革委员会、市规划和自然资源局、市城市管理局、市市场监督管理局、市行政审批服务管理局、市政府金融办、市税务局、中国人民银行忻州市分行等10个部门为成员单位的忻州市城市房地产融资协调机制，协调机制下设1办3个工作小组。

那么，本次全国政协经济委员会副主任，中国人民银行原行长，中国金融学会理事会会长易纲提出的设立房地产预售资金保险机制，究竟可行否？

通俗点讲，所谓房地产预售资金保险机制，就是给预售资金交一个保险。同时允许房企动用一定比例的预售资金，用于建设房屋。按照易纲的提议，保险金就是预售资金的1%。

按道理来讲，在这种保障体制下，一旦项目出现烂尾情况，就可以获得足够额度的资金赔付，防止项目烂尾。

“这个提议非常好，这是一种市场手段解决预售问题的好办法。通过保险机制，让房企缴纳一定保险费，成立商品房预售保险基金，用于发生风险的房企的赔偿救助。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授说。

但是有个问题是，在此前对预售资金如此严苛的政策下，仍有不少房地产挪用该资金最终造成楼盘烂尾，此次却建议允许房企动用预售资金，即使是给预售资金上了保险，但是否能保证保险起效？

此外，保险金来源何处？有人建议应该建立“谁受益、谁投保”的制度，即由开发商去投保，或者由业主投保。这里问题就来了，由业主投保，这个比例如何设置，业主在本就有房贷压力的情况还需要为自己的房子投保，是否合理，是否会造成更大的压力等都需要进一步考量。还有人表示可以从预售资金拿出1%作为保险金，这不就是“羊毛出在羊身上”的事情了吗？

此外，赔付流程和制度设计的严谨性、后续保障律法的完善性都需要切实到位。

因此，也有持谨慎态度者。上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，这个方案有一定启发性，但可能有些过于复杂，操作起来不太容易，见效也没有那么快。预售资金中的风险是风险防范问题，要尽可能消除预售资金监管不到位而导致楼盘烂尾风险。

事实上，今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”。陈文静指出，商品房相关基础性制度主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面，完善商品房预售制度是其中重要的一个方面。

“过去因为部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益，使得购房者购买期房较为谨慎。在此情况下，不少城市加强了预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也在一定程度上影响了部分企业资金流动性，加重了企业资金压力。随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。”陈文静说。

设立房地产预售资金保险机制这个事儿，你怎么看？

当然，易纲建议的设立房地产预售资金保险机制的目的，是争取用3年时间过渡到以现房销售为主。因此，房地产的出路，还是应该回归到现房销售的层面上来。