今年内想入手一套三房。目前沿着地铁线看盘，发现楼龄都实在太老了，基本都是2015年之前的。新房没入住的又都是清水，但价格却不低，感觉不合算。看了一些法拍的，中介费竟然比二手房的还贵，而且还要先收2w的报名费，说是不成功退款，但心里不踏实。

所以想问问您是否能帮忙看看有没有合适的法拍中介，我也不是太着急，据说今年法拍还会非常多，等等也行。

A：

1、我看的有点儿云里雾里的，您这说的是北京吗？北京甭说2015的了，2005的还净是算房龄新的呢。而且北京说法是毛坯，一般不用清水这词儿。

2、北京法拍中介的收费也不低，一般不低于普通房产的。但报名费的事儿我不知道，没听说过。我也没有合适的法拍中介，帮不上忙。

3、另外北京的法拍市场不算多红火，反正去年的挂牌量和成交量都下降了。印象中是一共挂牌才4000来套，成交了不到一半吧。

主要是因为北京的房子不算难卖，那除非是实在卖不出去的，否则都尽量自己出手了，何必麻烦人家法院呢？多花钱还卖不出高价，犯不上啊。

能走到法拍环节的，要么就是资深老赖，要么就是房子条件实在一般的，再或者就是不怕被别人拍走的。

另外北京的平均拍卖价才5万块钱吧，说明大多数都不是什么好房子，本身价格就不太高，再没人争抢也就价格低了。真要是好房子，那绝大多数根本就不会流到市面上来，早就有人接盘了。

4、简单就这情况吧。我说的都是北京的，如果是外地的我就不懂了。

仅供参考。

Q:

我和我家人是北京户口，正在考虑北京买房。之前一直在考虑朝阳，但是因为工作变动，最近在看海淀的房子。预算在1000左右，感觉在海淀也买不到区位较高的房子。因此考虑海淀的学区属性弱，自住性、保值率高的房子，后面置换也方便。

最近看了田村的丹青府的3居，交通、户型、楼龄都不错。请您帮忙分析下，丹青府这个小区如何；不考虑学区，海淀是否可以考虑入手呢？

A：

1、丹青府，怎么说呢？前两年2020年我是一直推荐，包括田村周边的几个商品房，因为那会儿的学区溢价低，但基础部分的升值至少不落后。但这两年涨了，也就是溢价率上升，和其他学区的比起来性价比就不突出了。

当然学区溢价仍然是不算太高，平均下来估计到不了20%。自己算算吧，用总价除以预估租金就是租售比，千万总价的话在900左右或之内算合适，低点儿更好，说明性价比高。

2、或者这么说吧，到目前为止，田村的大部分小区价格走势跟北京大盘相比不落后，只是跟海淀内部的相比弱点儿。但这是因为学区溢价导致的，不算坏事儿。现在是溢价比以前高，毕竟是入学高峰期，但应该也没达到平均值，所以不算吃亏，在海淀仍然算居住性价比高的。

3、总之该买就买吧，海淀这学区溢价没办法，所有学区都有，永定路算比较低的。

仅供参考。

Q:

我和老公都是北京人，女儿初三，预计能考上**附中，感觉学区房的任务已经完成，所以想换成没有溢价的改善房。目前住知春路，2012年260万买的，现在能卖1000万出头儿。我们有想法在女儿上大学后提前退休，所以不想再增加预算，至少是不贷款，只是以现有的房子置换，装修另付。

我老公是想买六环内外的别墅，但我看您说都保值不好，所以我想还是以昌平为主，但又犹豫这总价范围的将来不好卖，留给孩子倒成累赘了。朝阳的话这预算又买不到什么合适的，也都很贵。所以想听听您的看法。

A：

1、沃天，**附中，您这是拉仇恨啊，对鸡娃家庭的伤害性都比较大。待会儿回答您问题吧，我得先揍我家孩子一顿去，要不然感觉对不起祖宗。

2、这已经想的挺全面了，看来是没少下功夫，我也提不出什么建议。但我认为房子首先是用来住的，先解决改善问题然后再说其他的。尤其是确定长期自住了，那现在肯定是都不到50岁吧？离孩子将来处理这套房还早着呢。就算是自己置换，那一般也得住个十年以上。所以甭太纠结什么将来不好卖了，太遥远。

另外千万左右的房产在昌平也并不算太特殊，或者说分什么小区，在刚需盘里总价高的肯定不好卖，但在改善盘里就是中等价位。

3、所以该买就买吧，只是建议几点。一是必须选择相对成熟地段儿，也就是配套齐全的，偏远地段儿什么小区都相对流动性弱。二是选择小区里的大众产品，最好是大平层，别选带楼梯的，避开顶层底层。其他的就是常规选项了，房子是用来住的，同一小区里越宜居的越保值，至少是流动性好。

仅供参考。

Q:

A：

1、上次是哪次啊？我这手机里的记录是一年前的，再之前的没了。您上次问的不是环京的房子吗？前次是通州的，也没提亦庄啊。我如果说过亦庄这话那就至少是2022年之前的事儿了，甚至更早，涨出溢价是学区独立开始的事儿了。

另外我也不知道怎么给明确答复。到现在我也不知道您的预算，不说就算了，咱就稀里糊涂的瞎聊吧，都甭太当真也挺好的。

2、房子是用来住的，有居住的需求就买呗，什么时候都合适出手。中介说的我部分认同，小阳春很有可能出现。但是否在元宵节之后我不知道，也有可能是妇女节或植树节呢，愚人节都有可能，而且有可能在劳动节前后截止。

3、****降价意味着什么？房子不好卖呗，开发商缺钱，上市公司缺业绩，反正就是不降价不好卖。也意味着地段儿的热度不高，不是这一个楼盘降价，至少是我没听说涨价。不考虑投资那就更可以出手了，消费品什么时候买都行，早买早享受。

4、总之我还是这话，房子是用来住的，该买就买。上次我怎么说的都忘了，但现在亦庄核心区与河西的房子仍然是有溢价的，能用上学位的才更合适，买不买的看自己吧，我没明确答复。

仅供参考。