2022年11月，中国多地针对新市民推出了“人才房”购房政策，声称保护刚需、打压投机，让城市有才之人住有所居。然而，短短半年后，这个政策已经退出历史舞台。本文将分析人才房政策为何失败，以及这背后的原因。

1. 人才房政策的失败原因

深圳作为创新改革试验区，率先推出了首批6折人才房。然而，截至目前，深圳共推出11个人才房项目，共计8510套，但整体去化率仅有23.5%。为何人才房如此难以售出？主要原因如下：

（1）位置偏远：大部分人才房的位置通常远离市中心，通勤时间较长，配套设施和交通不便。

（2）得房率低：普遍得房率非常低，70平米的房子实际使用面积仅50平米左右，居住条件拥挤。

（3）价格优势削弱：尽管人才房价格打了6折，但深圳房价近年下行，周边新建商品房和二手房价格也在打折，性价比优势逐渐衰退。

（4）持有条件苛刻：购买人才房需要满足10年内不能上市交易、不能出租、不能贷款、不能买二套等条件，严重限制了购房者的自由。

2. 人才房政策背后的问题

政府推出人才房政策本意是好的，旨在留住城市人才。然而，这与房地产的基本运作逻辑相违背。具体来看：

（1）政府需要财政收入，而财政收入需要卖地。人才房作为政府对新市民的福利，需要让利，导致人才房所在地通常远离市中心。

（2）政府在人才房上让利，开发商也难以获利。为追求利润，开发商会缩减成本，导致人才房的得房率、材料、工艺、物业和小区环境品质不高，难以保值。

3）政府需要防范“寻租空间”。历史上政策利益空间往往被投机分子所利用，为了避免人才房成为投机炒作的对象，政府不得不对购房者设置诸多限制条件。然而，这些条件恰恰使得正常购房者对人才房产生了抵触情绪。

3. 总结

人才房政策作为一项解决城市人才居住问题的尝试，其本意是值得肯定的。然而，在实际操作过程中，由于政府、开发商和购房者之间的利益冲突，以及房地产市场的基本规律，人才房政策最终难以取得预期效果。

从这个案例中，我们可以看到，政府在解决城市人才居住问题时，应当更加关注房地产市场的基本规律，避免过度干预。同时，针对不同的城市特点和人才需求，采取有针对性的政策，如提高公租房供应、优化城市规划，以及改善城市基础设施等，才能更好地留住城市人才，为城市的可持续发展做出贡献。

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