扯远了，说回正题 ——投资性房地产。

一、投资性房地产的范围

投资性房地产主要包括这几类：

1、已出租的土地使用权；

2、持有并准备增值后转让的土地使用权；

3、已出租的建筑物；

我们最常见的就是第三种，已出租的建筑物。

二、投资性房地产的确认和计量

（投资性房地产的初始计量比较简单，我们直接跳过。）

投资性性房地产的后续计量：

企业可以选择成本模式或公允价值模式。但同一企业只能一种模式进行计量。

采用成本模式的，需要按期计提折旧或摊销，存在减值迹象的，也需要计提减值准备，跟固定资产和无形资产差不多。

采用公允价值模式的，不计提折旧或摊销，以资产负债表日的公允价值进行计量。

满足条件下，成本模式可以转为公允价值模式，但应当作为会计政策变更进行处理，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益；

小荔枝：假设一公司出租建筑物，已成本模式计量，想转为公允价值模式，原价100，折旧20，公允价值150，公司账务处理为：

借：投资性房地产——成本 150

       投资性房地产累计折旧 20

贷：投资性房地产 100

      利润分配——未分配利润  63

      盈余公积 7

如果开始采用了公允价值模式计量，就不得从公允价值模式转为成本模式了。

三、投资性房地产转换的几种方式

1、采用成本模式的投资性房地产转换为非投资性房地产（自用）

（反过来自用转为成本模式投资性房地产也一样是对调）

这个账面处理很简单，互相对调，如下：

借：固定资产

      投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产 

      累计折旧

2、采用公允价值模式的投资性房地产转换为非投资性房地产（自用）

应当用转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。

例子：企业用公允价值做后续计量的投资性房地产想转为自用，转换日公允价值1000万，原账面价值为900万，其中，成本800万，公允价值变动100万。企业账务处理：

借：固定资产 1000

贷：投资性房地产——成本 800

       投资性房地产——公允价值变动 100

       公允价值变动损益 100

3、非投资性房地产转换为成本模式进行后续计量的投资性房地产

（如上1进行对调就行）

4、非投资性房地产转换为公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

应当按在转换日的公允价值，借记"投资性房地产——成本”。

转换日的公允价值小于账面价值的，按差额，借记“公允价值变动损益”；

转换日的公允价值大于账面价值的，按差额，贷记“其他综合收益”

例子：企业一个自用建筑物想出租出去，原价1000万，已折旧100万，公允价值2000万，企业采用公允价值模式进行计量。账务处理：

借：投资性房地产——成本 2000

      累计折旧 100

贷：固定资产 1000

       其他综合收益 1100

四、投资性房地产的处置

1、采用成本模式的投资性房地产的处置

企业应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，按该投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产”，已计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”

2、采用公允价值模式的投资性房地产的处置

企业应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，

按该投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产——成本”，按累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”。

另外还需结转掉投资性房地产累计公允价值变动，如果原转换日有计入其他综合收益，也需要结转。