楼市快报||2023年珠海房地产市场分析
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:18 | 时间:2024-03-11 11:02:23
2023年，珠海市深入学习贯彻***总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，认真落实省委十三届三次全会精神，深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”，坚定不移落实“制造业当家”，全市经济运行回升向好，主要经济指标稳定增长。
根据广东省地区生产总值统一核算结果，2023年珠海实现地区生产总值4233.22亿元，同比增长3.8%。其中，第一产业增加值69.71亿元，增长5.1%；第二产业增加值1872.11亿元，增长4.7%；第三产业增加值2291.39亿元，增长3.0%。
（一）农林牧渔业生产总体稳定，现代海洋牧场加快建设
2023年，全市完成农林牧渔业总产值126.44亿元，同比增长5.2%。其中，渔业产值97.46亿元，增长7.3%；牧业产值4.09亿元，增长17.8%。渔业生产对农林牧渔业稳定增长起到支撑性作用，海洋、内陆捕捞生产稳定，水产养殖稳产增收，水产品总产量增长8.2%。现代海洋牧场加快建设，新增牡蛎养殖面积2.7万亩，新增30口深水网箱，新增12万立方水体养殖面积。畜牧业发展势头良好，实施生猪保险补贴政策初见成效，全年生猪存栏量7.43万头，增长11.3%；生猪出栏量12.16万头，增长19.7%。
（二）工业生产较快增长，规上工业总产值突破6000亿元
2023年，全市完成规上工业总产值6168.09亿元，突破6000亿元，同比增长5.7%。实现规上工业增加值1565.56亿元，增长5.8%。全市“4+3”产业实现增加值1194.09亿元，增长7.4%，占规上工业增加值的比重为76.3%。其中，集成电路、新能源、智能家电、高端装备制造、精细化工业分别增长27.9%、27.8%、17.9%、4.8%、2.4%，新一代信息技术、生物医药与健康业分别下降7.5%、8.1%。全市先进制造业增加值917.79亿元，增长5.7%，占规上工业增加值的比重为58.6%。高新技术企业增加值1102.86亿元，增长5.5%，占规上工业增加值的比重为70.4%。
（三）服务业发展稳步恢复，现代服务业占比稳步提升
2023年，全市服务业实现增加值2291.39亿元，增长3.0%。其中，现代服务业增加值1636.85亿元，现代服务业增加值占服务业的比重提升至71.4%。铁路、公路、水上和航空运输总周转量分别增长64.9%、15.9%、41.5%和100.8%。12月末，金融机构本外币存款余额12182.88亿元，同比增长3.3%，其中住户贷款余额同比增长12.3%。贷款余额11090.38亿元，同比增长7.5%，其中，制造业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业贷款余额分别增长29.7%、21.4%、16.2%。
（四）固定资产投资结构持续调整，工业投资占比显著提升
2023年，全市固定资产投资下降13.1%，扣除房地产开发投资影响，下降1.0%。其中，工业投资增长3.4%、制造业投资增长4.8%、高技术制造业投资增长6.8%、工业技改投资增长10.8%、基础设施投资下降8.6%、房地产开发投资下降32.7%、民间投资下降27.6%。工业投资实现近十五年来首次超过房地产投资，规模从过去每年300亿元左右提升至近两年每年600亿元左右，占固定资产投资比重由2022年的30.1%提升至35.8%。房地产开发投资占固定资产投资比重逐步降低，比重由2022年的38.4%下降至29.8%。
（五）消费市场回暖复苏，外贸出口实现正增长
2023年，全市完成社会消费品零售总额1078.97亿元，增长3.1%。限额以上商品零售中，基本生活类商品零售恢复势头良好，粮油食品类、烟酒类零售额分别增长31.5%、32.4%。升级类商品零售低迷，金银珠宝类、通讯器材类、家用电器和音像器材类零售分别下降53.0%、16.3%、8.8%。出行类商品零售趋缓，石油及制品类、汽车类零售额分别下降1.5%、12.2%。2023年，全市完成外贸进出口总额2962.30亿元，下降4.2%。其中，出口总额2022.35亿元，增长2.7%，连续3个月保持正增长；进口总额939.95亿元，下降16.3%。2023年，全市实际吸收外商直接投资11.68亿美元，下降14.2%。
（六）财政收入稳中向好，重点支出保障有力
2023年，全市完成一般公共预算收入482.41亿元，同比增长10.3%。其中，税收收入300.19亿元，增长3.3%，税收收入占一般公共预算收入的比重为62.2%。全市在重点支出安排上提速增效，将财力用在刀刃上、关键处。2023年，全市一般公共预算支出671.83亿元，同比下降10.9%。其中，教育、科技、社会保障和就业等九项民生支出427.29亿元，占一般公共预算支出的比重为63.6%，比重较2022年提高6.6个百分点。
总的来看，2023年珠海经济运行呈现回升向好态势，但同时也要看到，外部形势依然复杂严峻，国内需求不足、社会预期偏弱、稳外资外贸困难等压力仍然较大，经济稳中向好的基础仍需巩固。下阶段，要坚持以***新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实***总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，落实省委十三届三次、四次全会和省委经济工作会议精神，按照市委“1313”思路举措，坚持稳中求进工作总基调，深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”，持续推动珠海经济稳中向好和高质量发展。
（一）土地市场
1、土地供应
2023年全年，珠海市土地供应整体处于呈下降趋势，整年土地供应共76宗，同比2022年全年146宗，同比较少了70宗，减少了约47.95%，处于持续下降的状态。
根据国策机构研究院的统计，2023年全年珠海市土地市场供应情况：新增供应76宗土地，供应面积约375.12万㎡，和2022年相比减少了414.61万平方米，同比减少约52.5%，即减少了约1/2的供应面积，宗数上同比减少了70宗，减少约47.95%。其中住宅用地12宗；商务、商业用地2宗；工业用地56宗；其余性质用地6宗。供应量同比减少，主要表现在工业用地，但全年土地供应仍主要以工业用地为主，相比之下，办公、商业用地供应量则寥寥无几，总体供应量相比2022年有较大差距，2023年土地市场总体呈大幅下降趋势。
随着近些年来珠海的快速发展，主城区可以用于开发的净地已经越来越少，2023年主城区共供应6宗土地，其中4宗工业用地，1宗居住用地，1宗医疗卫生用地。从供应的土地类型性质来看，主城区已经很少住宅土地可用于开发了，相反西区则包揽了更多的住宅用地，可以预测未来珠海住宅用地还是会以西区供应为主。
在珠海2023年成交的69宗土地中，其中主城区6宗，总成交面积约4.76万平方米，总成交金额约6.02亿元；西区成交49宗，总成交面积约237.77万平方米，总成交金额约38.38亿元；高新区成交11宗，总成交面积约64.38万平方米，总成交金额约27.54亿元；横琴、鹤州、保税区成交8宗，总成交面积约6.37万平方米，总成交金额约9.62亿元。从成交宗数和成交金额上来看，西区占比最大，且远超主城区和横琴、鹤州、保税区，由于西区是土地供应的主力军，因此在成交量和成交金额上具有相对优势。
2023土地市场供需两弱，本地国企拿地，总体延续低温态势。2023年土拍供应减少不排除与房地产市场去化缓慢有关，市场去库存成为主要任务;另一方面，成交下降主要是房企资金压力仍然较大，各方面投资成本有所压缩。
2024年，整体市场面恢复缓慢，供应及房企拿地延续谨慎态度的影响，土地供需端仍维持低位，但在持续推出优质地块的带动下，成交楼面价有望提升。融资端的环境将会改善，但由于销售端的上升动力仍较弱，加上房地产整体复苏承压，房企投资信心难以大幅度恢复，民营房企销售压力更大，预估2024年房企拿地格局未变，国央企扩储步伐加快，民营企业逐渐退出。
（二）房地产市场
1、网签量分析
从统计的数据来看，珠海2023年全市商品房网签37936套，同比2022年42646套，下降约10.66%。从历年网签成交的套数来看，近五年珠海新房成交量连续下滑，成交量与2018的38994套接近。
根据数据显示，2023年上下半年总成交量差别不大，呈波动起伏趋势。珠海楼市一开始并不是那么的顺利，1月份为成交量较低，之后逐步升温，在4月份登上顶峰后又开始一路跌滑，8月、9月进入成交底迷的态势，10月份开始后期成交量逐步回升。
从各区域来看，住宅网签中，全年斗门一手住宅一共成交7321套，香洲成交6047套、金湾成交4251套、高新成交2780套、横琴成交1353套、高栏港成交614套。
2023年，珠海楼市新政加码，解除部分限购、认房不认贷、降低存量首套房贷利率等政策，刺激刚需及改善客户入市。整体来看，尽管2023年政策端持续放松，利好信号频出，但对需求端的刺激时效性较弱，行业信心恢复缓慢，市场修复低于预期。
2、住宅房地产市场分析
在住宅方面，据统计数据分析，2023年全市新房住宅网签22366套，环比2022年住宅网签22220套，增加约0.66%。二手房成交面积217.34万平方米，同比上涨55.35%；商品房成交面积215.92万平方米，同比下降18.89%。
根据数据显示，2023年市场成交高开低走，年底市场有所缓。2023年珠海成交量主要集中在年初，3月达到全年最高峰值，住宅网签成交量最高达3695套，在此之后一路下滑，9月跌至最低仅成交网签量仅919套，成年底在认房不认贷、降利率、降首付等一系列新政的刺激下，第四季度的成交量出现了恢复性上涨，项目开盘加推节奏也有所提升，楼市整体趋于稳定。
从各区域来看，斗门仍为珠海市场大户，热点片区成交量仍活跃，住宅网签成交量最大，达到7321套，约占全市总量的近3成；其次为香洲区和金湾区，成交量分别为6047套和4251套。高新区全年的住宅网签成交量较2022年略有上升，为2780套，占比约12%。高新区整体表现平稳，金湾去库存效果明显。
3、办公房地产市场分析
根据数据显示，2023年珠海全市商品房办公网签3813套，同比2022年办公网签5141套，下降了约25.83%；二手房成交面积8.48万平方米，同比下降25.2%；商品房成交面积28.79万平方米，同比下降9%。
2023年，珠海办公楼成交面积为合计37.27万㎡，同比下降13.27%。其中6月份，珠海办公楼成交面积为0.55万㎡，环比增长109.04%，同比下降77.38%。香洲区为珠海办公成交主力区域，共成交2571套，占城市成交量的67.48%。其中，金湾区、横琴新区成交量分别为472套及354套，分别占总成交量的12.39%和9.29。
根据数据分析，珠海办公市场供需量将至五年最低点，市场规模再度收缩。2023年内仅三个新办公办公项目取得预售，成交量整体收缩，各月成交量较为平稳，成交价格受项目轮动影响波动较大，纵观全市办公项目2023年均处于低位运行。
4、商业房地产市场分析
根据数据显示，2023年珠海全市商品房商业网签1022套，同比2022年商业网签1086套，下降了约39.38%；二手房成交面积13.55万平方米，同比上涨188.3%；商品房成交面积12.48万平方米，同比下降58.54%。
2023年,珠海商业合计成交面积为26.03万㎡，同比下降25.5%，上半年月成交量较为稳定，下半年成交量逐步升温，12月份成交量达281套，同比上涨130.33%。香洲区、斗门区、金湾区等区域为珠海商业成交主力区域，共成交812套，占城市成交量的79.45%。
5、其他房地产市场分析
根据数据显示，2023年珠海全市商品房其他房地产网签10735套，同比2022年其他网签13417套，下降了约19.99%。
三、回顾与展望
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