上海外环外新房有多难去化，看开发商给出的佣金就能知道；部分地理位置较偏的项目，一套房的佣金可能是白领一年的工资。

门庭若市的新房售楼处，不一定全是客户，也有可能是中介。

01.  超100盘启用分销

从笔者得到的名单来看，目前的上海市场上有超过100个项目启用了分销渠道，总量达到了117个。

这就意味着，新房市场有近6成开通了渠道。

而且，这些项目并不是全部都在外环外/郊外环；甚至有项目分布在了外环以内，以及内环内；

内环内目前只有中兴路壹号，每套的佣金也达到了16万之多。

当然，绝大多数还是在郊外环，类似于临港、青浦的白鹤、华新、重固等；开发商给出的佣金也十分厉害。

02.  佣金有多猛

① 直接按套数发钱

比如临港的中建玖海云天，地块不同，佣金也不同；

J03-02地块的固定佣金是16万/套（7/4/6幢），J01-01地块是12万/套（12/13/14/16/21幢）。

位于书院的中建玖里书香更高，上叠的佣金达到了26万/套。

即使在热度比较高的嘉定新城，映翠府的佣金也有12万/套。

② 最高4%的佣金点数

其次，就是比较常见的，按照点数来算。

占比最多的是1.5%-2%，这是中介和开发商之间最常见的点数，平均下来，差不多是1.8%左右；

按照这个比例，一套500万的房子，渠道的费用要9万块钱。

但是，部分抗性较高的项目，给出的佣金点数也越高。

比如，奉贤柘林板块的中铁世纪尚城，佣金点数达到了3.4%-4%。

③ 跳点

此外，很多郊外环的项目，不仅起点比较高，跳点也十分厉害。

类似于金山的某个带有叠加的项目，中叠产品4.25%跳5.95%，上叠/下叠2.125%跳2.975%。（具体跳点套数以网签为准）

这就相当于多劳多得，成交套数越多，拿到的提成也就越多。

03.  有没有用？

这些开了渠道的新房，要么就是郊外环板块，与传统市区存在极端通勤的痛点；

要么就是资源配套不够丰富，客群一般只在本地，只能靠中介一点点挖掘。

渠道对于新房的去化，肯定是有用的，但是对于部分新房来说，依旧比较难。

闵行莘庄的中企云启春申，同样开了渠道，去年12月开盘至今，去化了仅25套。

上文提到的嘉定新城映翠府，也只网签了48套。

不得不承认，即使在政策频出的环境之下，上海部分外环外的新房依旧在经历寒冬；

积压的一手房库存量越来越多，中介小哥们也都推起新房，二手房也难以起量，市场的置换链就断了。

（文中佣金点数等均来源于网络，仅供参考，不做任何依据）