2021年以来我国的房地产市场供求关系已经出现根本变化，如何应对房地产市场的风险是当前我国宏观经济面临的重大挑战。环顾全球经济发展历史，日本应对房地产泡沫风险的经验和教训最值得我们借鉴。

一是泡沫经济前日本正在经历经济增速换挡和经济结构调整。泡沫经济前日本已经过了经济高速增长期，产业转型升级的势头又被美国遏制，实体经济发展已开始面临一定的瓶颈，促使企业开始萌生了通过房地产投机等来创造更高投资收益。20世纪50-70年代处于经济高速发展期，经历了重工业化过程。20世纪70-80年代经济增速换挡，进入中速发展期，经历了产业结构调整过程。20世纪80年代日美贸易摩擦加剧，开始从外向型经济向内需转型，贸易顺差逐步收窄。

二是泡沫经济前日本人口和城市化进程开始出现拐点。泡沫经济前日本已经过了人口高速增长期，老龄化趋势开始显现，适龄购房人口见顶，城市化率已整体处于较高水平，支撑房地产业真实需求的人口和城市化红利都已趋弱。二战后至70年代中期，日本人口红利显著，支撑了真实购房需求。70年代后人口增速整体放缓，老龄化率上升，有效置业需求开始下降。二战后至70年代中期，日本经历了快速城市化进程，支撑了主要城市房价的上涨。70年代后城市化进程整体放缓，支撑房价的城市化红利减弱。

三是泡沫经济前日本住房市场已从短缺转向了过剩，有效置业需求下降。战后日本住房市场化程度逐步提高，泡沫经济前已出现了由短缺到过剩的拐点，住房空置率开始上升，且住房自有率已处于相对稳定状态，住房租赁市场较为完善。因此泡沫经济时期，日本土地和各类房产市场的火爆在很大程度上是由投机性需求主导的，而非真实购房需求支撑，所以具有很强的脆弱性。

一是日本房地产泡沫生成期（1985-1989年），积极的财政货币政策导致宏观流动性整体过剩，不动产投机成本下降；金融自由化趋势下监管弱化导致金融机构房地产信贷大幅增加，房地产业过度金融化；金融顺周期调控下，日本房地产市场显著泡沫化。

二是日本房地产泡沫破灭期（1989年以后）。1989年，面对股市和房地产市场泡沫的双重压力，日本政府开始主动出击，遏制泡沫的进一步膨胀。先后采取了紧缩性货币政策、不动产融资总量控制、调增土地税等较严格的宏观调控措施，引发了股市、房市价格暴跌，银行不良资产率上升，资产变现引发资产价格进一步下跌，银行惜贷加速了经济崩溃，不良资产风险累积引发银行破产等负向循环，使得日本经济危机、银行危机持续恶化，形成强烈的负反馈机制，经济长期陷入衰退。

一是要加强金融监管，审慎推进金融自由化，注重逆周期和跨周期调控。日本过度推进全面金融自由化，放松金融监管，显著推升了资产价格泡沫。与之相比，我国金融自由化步伐相对稳健，金融市场和资本账户对外开放整体自主可控。

二是要坚持以我为主原则，增强国家发展的独立性。与日本相比，我国拥有完整独立的国家主权，央行货币政策独立性整体较强，较少受到美联储等外部调整压力，宏观调控方面能够坚持以我为主的原则。

三是要关注经济、人口、城镇化中长期变化趋势的潜在影响。日本泡沫经济前后面临的经济增速换挡和经济结构调整，人口增速换挡和人口结构调整，城市化接近尾声，房地产市场供求格局变化等中长期趋势，与中国当前的基本面情况有一定类似之处。

四是要持续优化经济结构，推动产业转型升级，降低对房地产业的依赖，推动符合未来时代需求的高科技等产业发展。与日本相比，当前我国也在积极推动经济结构化改革和产业转型升级的革命。我们要矢志不渝地推动制造业智能化、高端化、绿色化转型升级，大力发展新能源、新能源汽车等未来引领性产业，逐步降低对房地产业的依赖程度。

本文为简略版，全文刊登于《中国房地产金融》2024 年第 1 期。