中海大境的展厅明天就开始向内部开放参观了。3月6-8号，是内部参观，不对外开放。

9号开始，正式对外开放。

不过270㎡的样板间暂时还没有达成开放条件。

之前中海大境的案名公布，上涌果树公园北侧地块项目就在网上引起了一波命名的争议。

随着明天的对内开放和9号的正式开放，中海大境应该会在很长一段时间内，霸屏各种自媒体。

广州的发展有两条线。

一条线是珠江，一条线是纵贯南北的中轴线。

沿着珠江这条线推进产业，沿着中轴线这条线建设城市地标。

从本质上来讲，如果琶洲进一步往南往西拓展，那中海大境也可以属于广州中轴线的组成部分。

大境的背后是海珠鹭江村的大规模旧改。未来的城市界面和整体开发的规格，不会弱的。

对比越秀观樾，我觉得两边的客户群体可能会有不同。

一边受众更多的新兴的中产群体，一边则是沉淀多年的商贸老板。

可能经历的不同，让二者对于选择的侧重点不同，但是财富的层级和支付能力是不相上下的。

可能后者现金流实力更甚。

大境的区位不用多讲，门口就是新教路，有地铁11号线上涌站。

周边有稀缺的生态环境资源。海珠国家湿地公园，上涌生态科技园，海珠湖公园。

而中海大境作为大盘的优势就在于本身有足够的空间创造完善的配套。整个地块包括1块教育用地，2块宅地，3块商业用地。

住户足不出社区，就能满足大部分包括居住、教育、商业和生活的需求。

在用足容积率的同时，合围式的建筑布局，创造出一个将近2万㎡的大园林，超过100米的楼间距，保留了每一栋视野的松弛感。

相比于整体设计，户型方面可能有点中规中矩，我觉得之后看过样板间后，会更有发言权。

中海大境，被开发商给予中轴新篇，绿洲境界；万物起源，大境不息的期望。

我们现在也有不少粉丝在后台咨询这个项目，我觉得如果真的喜欢新房，又真的很喜欢这个项目的地段和产品，那就买吧。

如果想预约去现场看样板房，也可以加我，我们有专门负责新房的同事会与你对接。

一、项目概况及区位

中海大境在上涌果树公园的北侧，中间隔了一条新滘路。

整体处在处南洲、沥滘、客村、敦和、轻纺城等版块的边缘区域，旁边就是海珠中的大盘，逸景翠园。

中海大境的定调是“琶洲居住圈”，“珠江新城外沿”，小区距离磨碟沙直径距离4公里，距离珠江新城地铁站直径4.6公里。

拉长范围，就能看到实实在在站在广州的发展主轴上。

小区往北是中大纺织商圈。目前环境会比较嘈杂，但是等康路村的旧改全面推进落地后，区域还是有很大增量的。

中海大境的占地面积将近17.7万㎡，建筑面积36万㎡，总共1800户。

小区3.0的容积率，整个地块分成了3个部分。

按照目前的规划，共有15栋35-37层的高层住宅。

其中东北角的地块，建设的是政府公益性房产。因此，商品房集中在027地块和016地块。

其中027地块最先开发，总共1

1栋住宅，围合式布局的设计，中央园林大概有2万㎡。

3月开售的产品，都集中在027地块。

1、交通配套

中海大境地理位置优越，出行方便。无论是驾车还是乘坐公共交通，都能快速到达珠江新城、体育西、琶洲等主要商业区，节约您的宝贵时间。

更难得的是，小区内就有在建的11号线上涌公园站，居民只需步行几分钟，就能享受地铁的便利。

更值得一提的是，在建中的11号线上涌公园站就位于地块内，步行即可轻松到达，为居民提供了便捷的地铁出行选择。

2、教育配套

小区西侧规划了中小学教育用地。

小区内设有幼儿园，并且计划引入18班小学+72班完全中学。

据说有很大的机会引入中大附中教育集团，我们从网上查到的信息也支持这一说法。等到正式开盘，开发商会公布更多的细节。

3、医疗配套

小区周边医疗资源丰富，有南方医科大学珠江医院，广州医科大学附属第二医院，海珠区妇幼医院、海珠区红十会医院、广州市中医院等多家医院。

4、商业配套

小区周边已有海珠万达、合生广场等成熟的大型商业中心，小区本身也配套了9万㎡的商业，能够满足业主的日常生活和娱乐需求。

三、户型设计

中海大境户型有125㎡、142㎡、163㎡、188㎡、270㎡，定位品质改善。

同时，从规划图可以看到，商业和住宅之间隔着一条河涌，有一定距离，设了桥连接。

下楼过桥能够享受到商业的便利，同时不会被商业的噪音直接影响，这样的设计还是挺人性化的。

其中约128㎡入户玄关是拐角的，不会直视室内，隐私性好。

约161㎡A户型，4房双主套设计，8米阳台以及超大客厅。

约270㎡户型是上涌最大的面积段，阳台=空中花园，带保姆间四房双主套设计。

据悉，首推的单位有：

9栋，2梯3，142㎡、161㎡、188㎡各占一踢腿 ；
10栋，2梯4，125、161㎡ ；
11栋，2梯3，全是188㎡ ；
12栋，2梯2，270㎡的大平层 ；
128、142㎡货量最少，各30多套，总价最低，会比较枪手 。

具体户型设计如下：

中海的拿地价单拿地价，已经去到5.2万/㎡，所以基于拿地价，我们在最初，普遍的看法是项目的整体售价要去到10万加。

目前，中海大境流传出的吹风价版本很多，有说7字头的，有说8-10万/㎡的，有说10万加，12万加的。

但是结合现在的市场，有消息讲中海对中海业主开放过意向内购，内购的价格被曝光的很具体，大概在8.4-9.2万/㎡。

我们按照这个价格来算，那基本上142㎡总价去到1200万，188㎡去到1700万。倒推125、270㎡，如果卖8、10万+的话，总价门槛到1000万、2700万左右以上。

四、周边二手房情况

我们先对比中海大镜同期定位类似的新盘。

首先就是越秀观樾，主推面积140㎡、190㎡和250㎡。单价基本在9-12万/㎡。两个产品的单价和总价相近，定位也是高端改善类型。

就目前所得知的数据，我觉得区位的成熟性、配套以及距离核心区的交通便捷性来看，中海大境更胜一筹。

而从户型设计来看，越秀观樾用了新规设计，得房率达到100%以上，这点比中海大境要强。

而两个盘的客户群体其实也不太相同。

其次二手方面，小区旁边的逸景翠园120㎡以上的大户型，挂牌价基本在4.5-7万/㎡。

基本上算是中海大境的5折。

我觉得中海大境开卖后，短期内对逸景翠园大户型造成的影响还是挺大的。

五、总结

其实，上涌果园这块地，在2023年9月被中海地产以摇号方式拿下的时候，就一直被各方关注。

业内普遍认为，这块地是今年最值得期待的项目之一。

这里有很多的因素在其中。

首先，地块的区位优质。是海珠目前位置最好的一块地了。

不仅临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，又能受琶洲辐射。

同时，又临近海珠的“三园一馆”，海珠湿地公园、海珠湖公园、上涌果树公园和广州新文化馆。保证了生态环境，城市配套以及人文的三位一体。

相比于越秀观樾，这块地距离核心区地标，也就是珠江新城东西塔，广州塔更近。

其次，是目前核心区范围内，少有的大面积，大体量社区。

地块占地就有约17.7万m²，体量达36万㎡，约1800户。和海珠那些蚊形小区不同，有足够的空间给中海去腾挪，去雕琢园林和产品。

最后，就是中海这家开发商了。说实话，当时中海摇中上涌果园后，业内都送了一口气。

优质的地块最终交给了最适合地块开发的开发商。

中海在海珠有很多项目，在售的中海江泰里，中海映澜台，以及二手的中海观澜府，光大花园，中海名都，中海锦苑等等，都是产品里和特色兼具的小区。

所以，当这样一个位置优越、配套成熟、板块有上升潜力的大社区，施以懂产品的开发商中海，做出新设计、新外观、新交标的产品。

三位一体。在目前的广州，实在是太稀缺了。