北京楼市:户型智选法,价值长存确!

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:19 | 时间:2024-03-13 03:56:30

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以下问答载自“知识星球”部分内容

Q:提问：您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！

A:回答：您好，建议你先参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略，以你的预算天宁寺距离牛街10分钟的车程，东里60平左右的两居，南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷，我觉得对你的生活质量也没什么影响，东西城可以以长安街划分为南北两个区，北比南的资源更优质，南护城河以北资源不错的将来还具备成长性，

迈入丰台靠近南三环两侧，会失去成长性及流通性，这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量大的可怕，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更强，往后的修修补补也都是从这些地方开始，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

Q:提问:您好，我是望京西园三区一居换两居业主，刚向您咨询过，还需要继续请教。预算有限700以内，在考虑圣馨大地，慧谷阳光，北纬四十度和望春园。圣馨大地两居西北户型，北纬东南或者西南，望春园两居。慧谷阳光最多也就能置换1居室。关于朝向和户型想听听您的建议，我个人觉得两个朝向比如西南，或西北比全朝南或者西要好。另外，圣馨大地是01年小区，虽然距离地铁近，物业也相对好，

不知道以后还是不有保值和升值空间，以后出手是不是流通性还有保障。北纬在五环外，但是有地铁，房龄相对新，户型也比较方正，感觉物业一般。望春园还没有去，觉得价位可以考虑，房龄也不算老，上班距离稍远可以接受。要考虑投资和保值，是否可以参考目前房屋的租金？目前圣馨大地和北纬都高于望春园。谢谢。

A:回答:您好，关于户型的优先级排序可以参考星球精华栏文章01#北京楼市十年主流预判(2022-2032),:最好的户型是南北通透，有至少2个房间朝南，面宽长进深短加分，朝南房间多再加分，其次是坐北朝南但不通透，这是板楼和假板楼的优先级，塔楼东南为最好，依次为西南，纯南，东北，纯东，西北，纯西，纯北，高品质楼盘一般户型优于低品质楼盘好户型，从楼盘和户型角度，北纬都是好于圣馨大地的，圣馨大地虽然在望京比较靠内的位置，但它的居住体验并不好，所以价格自然跑不过五环外的北纬，

慧谷阳光的一居室客厅是暗的要么就是开间，性价比及实用性不如北纬，而北苑的望春园地段资源是不如望京的，在楼盘的价值排序中地段资源大于楼盘资源，地段中的效率是第一资源，这些楼盘都具备流动价值及保值性，综合对比北纬的成长性更好一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,其次房屋租金参考的意义不大，因为租金是动态的，当房价上涨时，投资者的心理预期更多关注的是房子的差价利润，对于租金的高低并不关注，这个时候房屋的租金是在次要地位，当房价不涨时，投资者的心理预期就会从差价利润转移到租金上，当房价停止上涨，租金就会上涨，租金收益率是建立在房价不涨时去计算,祝顺利!

Q:提问:星主您好！我们在西城有学区房了，想在东北四环以内买个三室两厅两卫，通透的宜居住宅，保值、出租、自住都还可以的，交通便利。预算1600-1800。请问金地、观湖、建国门到东二环附近的哪个楼盘更好一些，性价比更高。感谢！

A:回答:您好，太阳宫火星园133平南北三居、丰和园143平南北三居，朝阳公园碧海园180户型、樱海园180户型，双井A派公寓140户型，首城国际160户型，这几个盘保值性及流动性都很好，商圈资源也不错，按照1800左右东北四环范围这个是最优的选筹，优先级排序为太阳宫/朝阳公园双井，朝阳公园要避开几个过时的如棕榈泉，公园大道，观湖项目很好，但1800左右对应的户型不如泛海，这个预算在朝阳东北部基本所有的品质楼盘都可以很轻松买到但有的品质楼盘户型比较拉，

比如富力城D区，单看楼盘很不错，但1800如果买这个盘对应的户型就非常差了，也就是说不但要关注地段资源、楼盘资源还要关注户型资源，只有这三个全部具备稀缺才值得考虑，其次建国门到东三环之间如果没有特殊的需求建议尽量避开，这个范围更多的功能是商务，住宅的保值与升值性并不好，如果想离城中区近一些移到二环内会好很多如广渠门，但对应的是需要压缩面积，作为投资朝阳是很不错的选择，可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，87#朝阳跑赢大盘选筹导图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

Q:提问:京总好！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总

A:回答：您好，1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期是没有问题的。2、关于西红门橡树湾这个盘，西红门有它的价值，可参阅星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，西城一部分刚需会外溢到西红门商圈，橡树湾从位置及价格算不上稀缺货，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，各方面都比较优质的报价才6万上下，西红门做不到领跑市场，

只能说在大兴西部是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期并不符合这个区域的购买力，会存在流动风险，星苑月苑顺驰新里斯才是主流，这个区域现在以及将来5年内还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，量小推动不了价格上涨，期望自己购买后能够吃到往后的每一波行情，这种地段最好是选择主流盘，相对于高品质新盘更稳健！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥都是很落后的，可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，

700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的二类盘要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，一轮的行情可能比它们两个5年总和还要多，建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。

目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。

我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！

A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，

基本公寓的空间就很小了空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总您好，关注微信号一段时间了，刚加入星球。关于刚需置换房产有以下几个问题，请您指导。1、如何置换，何时卖出，卖的价格多少合适？目前在南四环丰台和义东里五区的60平南北小两居精装修，有东城光明小学学区（要积分落户），18年5月300万买的，现在挂牌259万（小区非精装修240万左右），2个多月看的人不超过5个，没人议价。现在已经亏了40多万，未来这个板卡、房子是否值得留，不值得该如何卖和置换的节奏呢？2、换哪个板块合适、换二手还是新房？目前家里第一个娃刚满一岁，大概预算首付200左右，总价600万左右。

核心需求积分落户（未来5~8年）+刚需改善大2居或者3居+保值增值。目前只有通州、昌平、大兴、亦庄几个区域可选，近2个月基本看的都是新盘，包括通州万科东庐、大兴西红门东的玖悦府、昌平南的紫金书院。目前没想明白这个预算、当前房产走势，到底如何选择最合适，二手还是新盘，新盘这几个可以吗？二手哪些板块小区户型推荐呢？感谢您点拨。

A:回答:您好，1、关于定价，这个不是你我说了算的，而是市场决定的，每一个区域都有它的价格天花板，在不具备破顶的条件，如果定价超出这个区域的上限会拉长整个交易周期，影响你的置换节奏，只要保证在市场的最高点出货,对于置换来说就是最合适的价格，其次南四环的和义并不是一个成长性很好的位置，可以参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图;北京的区域是北强南弱，西生态东发展，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，成长效率很低有条件置换放弃这种板块是很好的选择，即便是回暖的行情溢过去，

对于和义东里这种老房子的价格影响也不会太大，顶多是原来要谈10万的变成5万了，唯一能够影响到的就是给买家信心，让观望的买家下定更容易一些，成交量上来大家的心理预期会提高，如没有合适的房源可以留到最高点出货，反之在市场回暖前如果淘到相对不错的房源能要到长周期是最好的，没有这种机会折价出货是最后的选择，你可以参考星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；

2、选筹上你可以关注亦庄和回龙观,亦庄只能买2居，回龙观可以三居，你可以根据实际的面积需求来决定，这是比较稳健的选择，其次你的预算可以买到龙头板块，从效率优先原则上是不能去次级板块打新的，如果为了扩大居住面积和提高楼盘品质就属于资源错配了，这些新盘的位置以及基础设施和它的价格并不匹配，通州的兑现属于超长周期，持有最好是10年以上，通州的规划以及投资都是非常高的，但是中短期它的产业以及人口达不到饱满的状态，就不会有真实的购房者来推高房价，中短期的涨跌更多的都是因为概念，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，83#通州跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利!

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