在过去的十年里，我国的土地供应一直处于过剩的状态。

2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。

因此，该阶段实际是再“补库存”。持续“补库存”导致的结果是截止到2023年，我国住宅存量套数约5.5亿套左右，按照户均2.5人来计算，可以容纳13.75亿人，而当前城镇化人口为9.2亿人左右，住房总量已经过剩。

当然，临港同样也面临着库存过剩的情况。

据统计，截止2023年12月，临港新片区当前总体存量（已推未售、待推批次及待推地块）约34483套，按照最近12个月的去化流速计算，当前存量的去化完毕约需要67个月，压力十分巨大。

之前上海市工商房地产商会出的一份报告中提到：

根据“十四五”规划，计划供应约1600万平方米城镇住宅。按照75-80万人的规划目标来计算，理论住宅开发体量在1243至1406万平方米之间。从实际情况来看，2020年至2023年累计成交土地建面822.4万平方米，按照人均32.5平方米估算，预计可满足25.3万人的住房需求。

而这段时间临港主城区人口增长17.76万人，与实际土地供应形成差距，导致土地供应过程问题。

尤其是，大量的存量房中，中小户型的占比特别大！

据统计，80-100平的产品占比达到53.4%，而120平以上的产品占比仅达到29.2%。

对于如此大的库存量，目前有什么方法可以解决？

加快人口导入是正解，但时间长，导入结果未知。

根据官方公布的经济数据来看，临港新片区2023年经济数据出炉：全年实现固定资产投资 1462亿元、规上工业总产值4333亿元、税收收入580.7 亿元。同比分别增长10.3%、22.5%、22.3%。

尤其是一年一个大台阶的规上工业总值的增长，一方面说明临港的规上企业在快速地聚集，同时，这些企业实现了快速的产出。企业产出的速度一定程度上也就是临港新片区产业建设的速度。

对于临港的企业发展，从前段时间政府公布的2024年上海重大工程清单中也能看出临港的未来爆发力，76项科技产业类中，临港占据大头17个，而这些企业大部分都是在建状态，等待这些企业建成并投入使用后，势必吸引来更多下游企业，大量的人口也将随着企业到来，届时也将释放更多的购房需求，在不大量增加库存的情况下，3万多套的库存去化应该不成问题。

但是产业导入人口需要时间，且时间未定，有可能在等待的岁月里临港楼市的信心会逐渐消失，让临港的房地产时间陷入一个不健康的发展环境，这也是我们不希望看到的现象。

那面对目前的大量库存还有没有别的方法？

今天小编和知了哥就这个问题展开了激烈的讨论，对此我们都持有不同观点。

1、“国家队”亲自下场收房子去库存

2024年1月，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。

也就是说，央行拨款，国企成立租赁公司贷款，收购商品房后转租赁房，改成保障性租赁住房，再惠及有住房难题的城市青年。

这个做法已经在福州、济南、天津、青岛、重庆等城市落地执行了，不得不说，如此去库存，确实立竿见影，也给其它城市提供了全新的思路。

知了哥认为，如果这样的方法用在临港，由国企成立租赁公司，收购市面上大量的中小户型库存转成租赁房，再转租给随着企业搬迁而来的大量年轻人，这样也能在最快的时间内解决大量库存的问题，同时贴合临港目前的年轻群体需求。

2、临港出台差异化政策，进一步刺激购房

与知了哥持不同观点的是，小编认为上海还有很多政策可使用，尤其是临港。

在支持临港发展新29条中提到，临港在政策上享受一个特权：“给予新片区差异化政策支持”。适度保持新片区与其他区域的“政策梯度”。

临港作为上海的先行先试区，有很多的政策可在这里先试水。

比如执行N+1政策，即在临港工作的人才在上海其他区域已拥有两套房的情况下仍然可在临港购买一套房；又比如在临港彻底放开限购，不再需要社保限定，这样也能在短期内解决库存问题，又比如购房与户口挂钩……总之很多可执行的政策可在临港执行，就要看救市的步子迈得有多大了。

对此，你更支持哪种？

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