随着政策的放松和市场环境的逐步改善，中国楼市似乎迎来了复苏的曙光。社科院专家倪鹏飞指出，楼市复苏不是一朝一夕的事件，而是一个需要逐步完成的过程。在他看来，楼市的真正复苏需要经过三个关键步骤：政策环境要持续稳定，为市场提供坚实的政策支持；房地产市场自身的周期性调整必须得到充分体现，房价调整到合理水平是市场恢复健康的前提；市场信心的恢复是楼市复苏的重要标志，只有当消费者和投资者信心得到恢复时，市场交易活动才会真正活跃起来。倪鹏飞强调，尽管目前市场有所回暖，但当前的房价并未完全反映出市场供需关系的变化，仍未调整到位。

倪鹏飞指出的长期调整

专家倪鹏飞指出，中国房地产市场的调整是一个长期的过程。这一过程与过去二十年中国房地产市场的快速增长密切相关，快速增长期间积累的市场过剩现象现在需要通过调整来解决。市场的过剩主要体现在房屋库存量的增加，尤其是在一线城市和部分热点二线城市。同时，中国的人口增长放缓，尤其是在生育率下降的背景下，未来的人口变化将对房地产市场产生深远影响。收入水平的变化，特别是中产阶级的收入增长，将影响房地产市场的需求结构。所有这些因素共同作用，预示着房地产市场调整将是一个长期性的趋势。

倪鹏飞的三步调整论

专家倪鹏飞进一步分析了房地产市场复苏所需经历的三个阶段。第一个阶段是一手房增量的下降，这一阶段的特征是新建房屋的供应量减少。在供给端调整的背景下，房地产开发商开始减少新房推盘，以避免市场供应过剩进一步恶化。第二个阶段是二手房过剩存量的消化，目前市场正处于这一阶段。二手房市场的库存量较高，价格出现调整，消费者在二手房市场上的议价能力增强。最后一个阶段是一手房存量的消化，这将是市场走向健康的重要标志。在这一阶段，过剩的一手房库存将逐渐减少，市场供需关系将朝着平衡的方向发展。

二手房市场调整压力：2023年二手房市场调整压力显著增大，具体体现在房价的普遍下跌，尤其是徐州、厦门和南京这三个城市领跌，房价降幅显著。这一变化反映了市场存量过剩的问题异常严重，说明了房地产市场供需关系的失衡导致的价格调整压力。

新房市场的价格调整：尽管在一些城市，新房市场的价格已经有了较大幅度的下调，但从整体情况来看，新房价格调整仍未到位。经济学家高善文指出，新房市场的价格修正问题是当前宏观经济政策中的一个核心问题，其指出的背景是在不同区域房价虽有波动，但总体而言市场价格尚未完全反映出市场供需的真实状况。

在深入分析中国楼市当前的复杂情况后，我们可以预见房地产市场调整仍是一个长期的过程。专家倪鹏飞提出的三步调整理论为我们提供了一种观察和预判市场的框架。新房市场需经历增量下降的主导期；二手房市场的存量过剩必须得到有效消化；才能进入新房存量的消化阶段。目前来看，我们正处于这一过程的中期，二手房市场正在调整中，其价格已经出现明显的下调。尽管部分城市的房价下降幅度较大，但总体来看，市场还未调整到位。未来，楼市是否能迎来复苏，依然需要观察更多的数据和市场反应。房企的洗牌和买家的观望态度，都在影响着这一复杂的市场进程。