2023年北京市两会闭幕后

市政府印发了

《2023年市政府工作报告重点任务清单》

其中第232条关于房地产市场的描述

提出了“完善‘一区一策’调控措施”的要求

主责单位是市规委和住建委

北京作为首都，房地产限购政策一直非常严格，从来都是引领全国房地产政策发展的地方。

北京创新的限竞房、共产房、新型共产房、竞高标准方案、竞现房等多项叠加的政策措施，对全国在地产调控方面都产生过革命性的影响。如果北京在需求端政策一旦放松，其他核心城市必将会收到信号，可能将迎来一系列巨大的连锁反应。

因此，北京“一区一策”需要严格把控放松力度，避免像2021年在金融手段处理上“一刀切”造成的严重后果。此次的主要目的是“去库存”，而不是“养泡沫”，别让某些项目、某些人有可乘之机，造成恶劣的市场影响。

在信贷方面，北京市并没有像其它城市一样在央行降息的基础上叠加政策，目前仍执行首套贷款4.85%、二套贷款5.35%的利率，为全国最高。

此次“一区一策”等政策出台，可以看出，北京市政府对于房地产态度明显缓和，是具有标志性意义的一次表态。

永远不要低估，学龄儿童父母的焦虑和疯狂。

如果你熟悉北京楼市的历史，就知道在2020年到2021年之间，北京楼市已经有一波学区和次新为先锋的上涨，在发展为普涨之前，被北京政策打断。

当时多管齐下：按揭放款时间延长、查处打击抵押贷款、离婚后购房限制，现在前两条已经放开了。

研判一：自2017年起，北京房地产处于严重分化行情，有产业、学区、配套成熟的区域房产仍在上涨，城区老破小、学区差、无产业的房产处于横盘或者阴跌阶段。在当前北京严格的限购政策下，“一区一策”为楼市调控打开了口子，尤其是政府财政压力较大的郊区，边际放松概率较大。联想到前一段时间马驹桥和太湖参照亦庄经济开发区管理的政策出台，在一定程度上利好这两个区域的房产。

研判二：作为首都，需求端政策一旦放松，其他核心城市比如上海、深圳势必跟进，针对性定向释放部分居民购房需求。“一老一小”政策可能会在部分郊区推广实施，比如房山、大兴等郊区。“职住平衡”政策将极大利好产业聚集带附近房产，比如永丰产业园、亦庄产业园、望京北产业园等。

投资建议：需求端政策继续发力，叠加传统小阳春行情，政策与基本面共振可期，持续看好北京楼市。建议避开城中心老破小、无学区房产，首选产业能级较高片区的房产，捋顺购房预算和购房需求，做好房产规划，不盲目买入。否则，买错一套房，一年又白忙！

这个时代的买房人，太难了。

在北京看房，不同的板块，不仅要面对不同的中介小哥，还要面对不同品牌的中介，专业能力良莠不齐，很难真正帮买房人建立符合市场的认知。

顶多熟悉 2-3 个附近的板块，推荐房源还不精准，一般需要20-40 次带看才能买到适合的房子。

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北京市幅员辽阔，17个行政区（含经开区）基础不同、功能定位不同，发展不均衡也属正常，在楼市过热时期，通过严格的调控手段去约束市场无可厚非。但在挤尽泡沫、市场回归常态，甚至因过于严苛的标准，限制了合理需求进入市场后，再以一刀切的政策标准施加在不同区域，显然不能符合当下的发展需要。

去年尝试的“全龄友好社区”试点项目，对老年买房人最大的阻碍是需要将户口从城区迁至项目所在地，这对于四九城的老北京来说，确实存在疑虑，一方面是心理上的，另一方面则是涉及医疗等具体生活需求的，这种试点项目能否继续优化细则、并扩大试点范围。

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