突发！上海楼市最重磅新政来了？

• 上海将从这批土拍中正式实行全新的“中小套面积”政策，打破了原有对于小户型的严苛要求，更加鼓励开发大面积
• 原定的不大于100平有望提升至120平，而原定80%中小套比例有望降低至50%（执行的区域可能有限定条件，请以最终官宣为准）

人类的悲喜并不相通

之所以会有不少人过度“神话”这一政策

是因为他们似乎普遍认为百平米三房就是垃圾，白白浪费了这么多好地块

而如今这一产品终于要退出历史舞台了

但事实是：人类的悲喜并不相通，这种认知才是市场的小众

去年年中，我曾经以100平左右为界

统计了上海1500个同时挂牌有大、小户型的二手房小区

结果可能与非常多新房购房者的认知，恰恰相反

约有2/3的楼盘，是小户型相对大户型有溢价

并且还有两个细节值得注意

细节一：考虑到小户型往往在小区内的位置、资源更差，小户型的“真实”溢价能力只会更强

细节二：新房客户越是对大户型渴望的市中心，小户型的溢价能力越强

小户型卖得比大户型贵，这才是上海楼市真金白银下的普遍规律。

02

问题从来不在百平米三房本身

而在于市场的过度供应和同质化

那么，为什么那么多人不待见小户型？

主要是两个原因：

原因一：小户型崩盘的，刚好是近几年的顶流板块

比如前滩和大虹桥由于太过于引人瞩目

它们的特殊情况，被很多楼市新人当成了普适规律

而实际上，前滩和大虹桥小户型价格崩盘

是在很多小概率事件叠加下的偶然结果

• 比如当时的新房倒挂过于极端，业主中投资客占比过高

• 又比如它们都是短期内集中供应，导致进入二手市场时间也非常集中，并且刚好与房价下行周期重叠

看一组对比数据

这是大虹桥和前滩年初时的房源挂牌结构，小户型占比超过7成

而这是上海内环内次新房的房源挂牌结构，小户型占比仅仅53%左右

并且，小户型能够做到三房功能的，称得上“奇货可居”

原因二：房源质量的严重同质化

如今市面上的次新房，刚好对应是上海“一二手倒挂”最猛的时期

“买到就是赚到”成为当时购房者的共识

也就导致了非常多的开发商，对于品质没有丝毫追求

你感受一下，这就是近两年百平米三房“经典好户型”了

乍一看好像确实也都不错

但为了多卖那几个平方的钱又是封阳台，又是北连廊

实际使用率，就是比前几年的房子少了那么关键的三四个点

让很多人买得不甘心，住得不开心

当面对二手市场上，茫茫多几乎一模一样的户型

更是不得不一次又一次突破心理底线去下调价格

很明显，真正的问题不在于是中小户型or大户型

而在于供需关系和房源质量

供不应求就会涨，供大于求就会跌

而不同区域板块的供需关系截然不同，将前滩、大虹桥的结论直接套用到全市，无疑就是刻舟求剑

03

未来市场有什么变化

基于上文的分析可知：只要不是有天量挂牌互相踩踏，越是强资源的板块，小户型越是吃香

“放开小户型限制”本身，只是打开了对开发商创造创新的枷锁，让他们能够自由发挥

因此未来百平米三房只会越来越卷创新，不会退出

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