土地有超额地租，就是房价涨幅非常大且不可预知，一旦对于楼市经济是弊大于利的时候，所以上一个周期，住建部要求各地方政府要限制价格和炒作，并且照顾刚需群体的需求，这个明显就是照顾弱势群体的表现。这个通常的理解，我们都能够达成共识，我们剖析一下，为什么房价持续涨幅大即超额地租空间存在的情况下，利于少数富人，而不利于穷人。

我们的楼市实际运行，实际上是被地方政府和开发商所共同主导的，国家层面只是宏观调控和指导以及必要的干预。因为上世纪九十年代实行分税制之后，土地财政成为地方政府主要收入来源，逐步被纳入制度化，所以土地财政是地方政府的核心资源，土地是楼市的主要生产资料，这个生产资料卖的钱越多自然对于地方政府就越有利，至少从数字上我们可以这样认为，所以，地产公司通常都是地方政府的座上宾，因为可以贡献土地财政。

所以，我们可以简单的理解为一个基本逻辑：地价推高房价，房价反过来推动土地价格和出售数量，从而形成更多的土地财政。当然土地财政是拿来进行城市建设、教育、医疗、地铁交通利国利民的事情。这个是主线逻辑，没有毛病。

但是在这个过程中，如果出现了超额地租空间，并且超额地租空间并没有归属到土地财政里面，用于刚才所说的那几样用途，那么就有问题了，实际上楼市限制政策主要限制这个东西。但我们要事先说清楚，这种后遗症的产生可能也是一种当时无法避免的情况，但肯定也有主观的因素在里面。

超额地租空间，就是房价的涨幅超过了跟收入、经济、配套相匹配的速度，打个比方，天府新区房价4000的时候，有个开发商眼光独到，拿到了1000楼板价的土地，然后，天府新区房价涨到40000了，这个开发商当时又比较聪明，预售价格拿的本来就比较高，预售价格又限制不住（限价的目的就是为了控制炒作房价，为了让刚需买得起），那么，这个超额地租空间的形成，是因为什么？开发商选对了？赌对了？这样讲也没有毛病，但是天府新区那么多配套的导入、教育、医疗、地铁，这个开发商并没有进行投入，而是政府投入的。当然，你可以说开发商要形成高额的增值税，这个税收的管控是相当滞后的，譬如融创香璟台西苑，原始土地成本那么低，你问问高新税务收的上来吧，最后大概率就是应付税款了。

开发商的超额地租空间，我们散户也可能遇的到，譬如天府新区房价4000的时候，我们最先这批客户就买成了4000，那么涨到两三万的时候，我们对于这个区域的建设，多投入了一分钱没有？仅仅是因为我们有眼光、当时的情况有资金能力，买到了这个地方，实际上跟开发商的逻辑是一样的。

超额地租空间的产生，就是这样突然和惊喜，当然，还是归因于我们的英明，可以这样说。这里并没有嫉妒或者怪罪开发商或者先低价买入天府新区的先富起来的一部分人，这个本来就是市场演进的必然之路。地方政府过去更多的是经济思维，因为有考核要求，没有发展就没有就业、没有产业链条升级换代的基础，就没有大量人才培养的教育配套，没有发展现代经济的各种基础实施，所以重视经济、效率，无可厚非，土地财政作为主要的收入来源支撑以上，肯定是地方政府作为主导。

当然，这种超额地租空间的诱惑和刺激，才会市场化的激励那些有胆量有魄力的人来投资，我记得2012年那会儿，我还在地产公司的时候，我们老板也是民企的翘楚之一吧，但是他就不敢来天府新区投资，当初有一块二手地他没要，二手地这个老板也没有看好天府新区所以要出手。

但超额地租空间在供需张力、需求大量的情况下，自然产生，但如果继续用超额地租空间来去推动楼市发展，经济和民生的压力都会非同小可，因为客观上经济不允许（供需关系发生逆转），主观上民生不允许（房价到了一定高度，更多的人买不起，买的起人自己给自己站岗卖不脱，开发商囤了一堆土地自己给自己站岗，为什么万科那么难），所以保障房横空出世。

只要超额地租空间不归属于财政，那么就有一部分必然归属于开发商和先富们，那么他们必然加价出售获取超额地租空间，从而造成后来者的购买压力，另外，如果不加以限制，开发商和炒房者的投资行为，必然希望使得房价越来越高。譬如为什么现在刚需都去买二手房呢？因为一手房根本买不起。所以，刚需是不是被伤害到了？当然，你可以讲优胜劣汰、效率为先，但是我们还是要兼顾公平，先富还是要带动后富，最终共同富裕。毕竟资源是有限的，如果没有统筹和带动，完全自由经济，这种关乎民生的房地产行业，超额地租空间落入非财政之手的激励一直存在，那么只会伤害穷人、补充富人，因为穷人永远买不起，进驻城市的农民工买得起么？一直在追寻富人的足迹，富人就要从他们身上攫取更大的价差和利润。甚至会滋生一些灰色寻租行为。

保障房严格意义上，会促使开发商规模萎缩、盈利能力告别暴利时代，照顾弱势群体的利器，促使富人们炒房的动力下降和机会消失，也会促使地方政府土地财政收入下降。天之道，损有余而补不足。地方政府的城市建设也是阶段性饱和了，如果鼓捣修一些没有效用只顾形象的配套，那只能浪费资金，给市民带来的压力超过给市民带来的效益。譬如强二线城市现在的建设，局部区域已经快赶上发达资本主义国家的水准了，机场的规模也是非常到位，各种大学新校区、地铁的长度运营等等，阶段性达成一个高度了，那么保障房的能力自然就可以提升日程、行动起来了。

对于开发商而言，万科的业务萎缩和盈利能力下降，实际上是社会进步和国家发展的一个小表现，当然，他过去赚的盆满钵满，也是社会需求进步和市场发展的一个小表现。所以，网传的救不救，这个命题根本不成立，他过去蓬勃发展赚取了大量超额地租空间的时候，那么是不是也存在限不限的问题？楼市的核心掌握在国家和老百姓手里，只要消费者、市民、地方政府、国家统筹在，无非就是换个模式和形式而已。万科可以用其品牌和经营团队，搞代建参与保障房品质建设等等。

最后，再总结一下，像这超额地租空间，如果掌握在国家财政手里，那就会服务于全体，如果部分掌握在私人手里，阶段性的会调动楼市的生产力，但依然是长期弊大于利，因为导致很多人买不起房，对于楼市生产力过剩的情况下，超额地租空间显然更应该成为过去式，就是炒房你想炒都炒不动了。