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北京楼市未来的趋势用一个词来总结的话：

改善为王。

改善需求强劲，刚需市场愈发萎缩。从改善项目来看，2023年上市的招商玺、保利天汇、天坛府、融创壹号院等，购买力强劲，而实际的市场，热闹总归是少数。

很多人在等政策，但是即便是政策重拳出击，带动了一波热闹的行情，对于大部分跟风上车的人来说，也不过是匆匆站岗。

在提及刺激楼市政策时，都已经少见支持刚需，变成了支持改善，前些天广州的新政直接把放松对象圈定了120平之上，新房改的趋势是将商品房和保障房做了一个彻底划分，把刚需部分需求直接划到了住有所居，保障居住的范畴之中。

2024年的楼市——楼市不起，政策不止。利好政策会持续不断，力度也会越来越多啊，但是已经难改大部分房子‘不动产’的本意，绝大多数房子仅剩居住价值，流动性堪忧的情况还将继续。

在过去的20多年里，中国经济的发展引擎是城市化，人口向城市聚集，导致城市的住宅长期供不应求，很多地方建新区、建新城，总之，只要盖房子就能卖，这是楼市普涨时代的基本前提。

普涨时代也是城市在不断扩张的一个时代，北京沿着三环四环五环六环往外扩，好像会六环七环八环永无止境，但是现在在提的是控制城市规模，发展城市群，人口疏解。

去年政治局会议上对房地产做了一个判断，供需关系发生了根本性转变。实际上，供需关系的转变从2018年已经开始，整个市场也是从那时候开始进入分化时代。

打个比方，30年前，大专生非常值钱，20年前大学生非常值钱，但是到了今天，据说硕士生比本科生都多。

在社会整体上高知人才稀缺的时候，100个人进入高考考场，不管是第一名还是最后一名，大家都有光明的未来。

但是当人才已经饱和，没有那么多岗位的时候，区别就出来了，100个人进入高考，50个专科，40个本科，8个211，2个985，这个时候分化就非常明显。

房子也是这样，普涨只属于住房短缺时代，无论什么样的房子都能涨，大家比拼的是谁上车快，谁杠杆高。

而分化时代，比拼的则是谁的房子更优质，再多的量也无法取代质。

在人人都有房子住了之后，房子就从一个住的地方，变成了身份和社会资源的体现。好的东西永远是稀缺的，人人都有了，那就看谁的更好，房子的品质，地段价值，配套资源，这些就成了决定房价的关键。

如果北京有100套房子，未来其中有80套将长期看跌，20套会继续上涨，20套上涨的房子里有12套会跑平通胀，最后只有2套能够跑赢通胀，这就是未来行情的分化。

如果是买方，要抓住核心需求，尽量不要买第一类房产，保底第二类房产，不要跟风上车，如果条件符合，不妨考虑投住分离，从家庭资产配置角度去考虑，跳出通勤区域去进行配置。如果预算不足，能够得上的只有第一类房产，租房也是一个可替代的选择。

如果是卖方，对于手持的房产对号入座，及早的做资产优化，配置升级。如果房子本身不具备稀缺优势，竞争较大

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