前两天我写了一篇关于地产的分析文，几十万人阅读但分歧很大。这我自然能理解，毕竟持有资产的人想要房价上涨，等待的人想要下跌。但如果时间拉长到30年甚至50年，房价当然无疑是上涨的，因为长期本币贬值。

如过去50年，新西兰房价涨了50倍，年均增速8%；伦敦作为超级世界都市，涨幅120倍，期间英国名义GDP仅54倍，英国期间房价涨幅61倍，房价的上涨高于GDP增速。

但泰国过去32年的时间里，房价仅上涨2倍，年均增速3.5%；日本从1970年至今房价上涨5倍，年均3%不到。

观察世界主要经济体发现，大部分经济体房价都出现过暴跌的现象，如荷兰曾在上世纪80年代暴跌35%，美国在金融危机期间暴跌超30%，泡沫期间，日本房价暴跌世界闻名，日本失去的30年，30年如一日，熬过了几代人的青春，才迎来了今天的日本楼市、股市新的高点。

（日经225近期创40000点历史新高，这是在央行长期无限QE下实现的）

过去，有的地方50年下来房价涨幅很大，而有的地方，长期下来投资性价比很小，这也是我特别想要和大家聊的。

房子，如果是刚需那我没话说，但如果你是交易，那么我劝你，再等等。我不是说房价跌下去就不涨上来了，跌下去需要多久（20、30年？）才能涨回来，这是一笔账，咋要算清楚。

眼下，我认为房价的走势还会继续下行，地产没有出清，一大批开发商面临现金流困境。任何行业真正地出清，需要一批企业和人先倒下。现在进去，本质是在解决地产企业的资金困难，在给企业做慈善。

很多人说，这是小阳春啊，但对大部分人而言，小阳春根本不合适买房。都是被忽悠了而已，被情绪绑架罢了。

昨天，公布了2月份70城的销售数据，简直惨不忍睹。

新房价格同比跌1%，二手房同比跌6.3%，二手房的跌幅，比上个月还大。很简单，现在市场上一大批人正在甩卖二手房。我认识几个福建哥们儿，手里的房子，比你双手双脚加起来都多，你说他不卖干啥？再不卖持有的就不是资产，而是负债。

二手房的销售指数，这个指数比较容易理解，基数是100，如果现在是99，说明就跌了1%，如果现在是102，说明比去年涨了2%。

这波房价继续跌，北上广深都没能抗住，更别说杭州郑州这样的城市，一线里最惨的广州跌了7.5%，一套一百万的房子，一年折价了小十万。如果你不是核心区域，则可能损失更多。而且根据经验，实际的数据肯定比7.5%多。

我一个好兄弟前几年在深圳买的房子，几年下来已经亏了80万，如果加上资金成本损失，实际亏损100多万。

每年的三四月，总有人催你买房，拿各种数据忽悠你小阳春到了，但真正有没有到，统计数据一看便知。过去每年3、4月销量高主要有两方面的原因，一个是学区房的需求，很多城市的学区房要求5月份之前落户才能上学。所以有需求的家长就会在3月份，4月份买房；二是积压的需求有所释放，经历一个冬天，新的一年里，有部分人的确有购房的需求。

所以一般三月的销售数据要比一月高很多，但你最应该看的数据是去年的三月，而不是今年的一月。

所以今年的小阳春，我在这里劝大家多冷静冷静，除非你是为孩子，那的确户口要求没办法。但请不要因为市场的情绪而激起了你的购房欲望。

短期2-3年的时间里，不要担心房价上涨，因为根本没有涨得动的条件。短期来讲，楼市就是已经到了这种弹尽粮绝的地步，一边想要疯狂的挤牛奶，呼吁大家买房，好解决地产企业高杠杆的资金困难，一边又是根本卖不动的楼盘、商铺、写字楼。

回到开头，一个城市的房价长期上涨，需要看核心区域，人口净流入情况。伦敦之所以几十年上涨，是因为它是世界大都市，从来不缺人，需求摆在那儿。像日本这样的，房价虽然近期又涨上去了，但这是长期货币宽松的结果，是长期实行0利率，负利率的结果。

而我们，未来几年的房价凭什么涨？

既然地产属于夕阳产业，那么未来投什么呢？

投有前瞻性的赛道，比如当下火热的人工智能，或者你认为市场还有很大增量空间的赛道，总之，不再是地产。