天津楼市,为什么开始掀桌子了
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:18 | 时间:2024-03-16 15:37:26最近出特价房的项目越来越多了。
之前也有一篇提到降价项目：
但不如现在的观感和节奏强。
一个店长朋友，我问他河西的一个项目，他跟我感慨：这市场有点看不懂了。河西的项目怎么降价也挺猛了？他的门店就在河西，河西为他的主力做单区域。
之前看河东的那个，我劝他可以看看河西，今年河西的盘子也不少。
他说，他不急，表示他可以等等，他觉得价格还能降下去。
而现在市场上，有人说：“小阳春来了！”
有人开始传递不同的声音：“天津房价崩了！”、“新梅江崩了！”
为什么市场上传出这么多不同的声音、不同的看法？
我以我粗浅的理解，做出一些分析。
01 为什么是新梅江
首先，舆论为什么先从新梅江开始？
因为新梅江有天然的热度。
网传最多是：
1、老天津人看不上，以前的大开洼；
2、新天津人往里涌，如老梅江雄起。
而这两种观点天生对立！
对立的观点，自然就能带来更多的讨论、话题！
另外，从带头大哥中海先后开发天空之镜、时光之镜、左岸澜庭、左岸源境……
去年年底又有学府源境入市。
新梅江的话题就从没断过。
其他都是过客，中海才是主流。
而如果我们看各板块成交数据看，新梅江的热度也不会低，按面积排名看连续几年都是TOP10，如果按成交额看，那新梅江可以是NO.1，2023年板块成交额77个亿，领先第二名小10亿；2022年成交额69个亿，领先第二名10几个亿。
如此成绩，话题自来。
所以舆论起于新梅江。
另外，刷抖音视频，有人说新梅江供应量1.7万套，如此大的量，谁来接盘？
他们盘点的是新房、次新房、包括仁、爱、雅湖里的总量。
如果从二手市场看，我反而觉得新梅江可能是最安全的。
二手房挂牌量904套，其他板块1000+套起。
从成交看，在新房围剿下，每个小区都还有出货：
已经是相当不错的成绩了。
而改善板块，有一个天然的优势，就是置业接近于终极置业，买完房之后，估计就不会再买了。
意味着流入二手市场的房源相对恒定，或者在将来的某一时期，供应是短缺的。
不信，你们可以看看御江台、柏翠园。
出来的房源真的会比较少，
而改善区域卖一、二、顶，也有天然的劣势，大家虽然有总价敏感，但是降一降，在一、二、顶面前也展现了极强的定力或犹豫。
如果新梅江也在大环境下扛不住，能扛的板块就真的不多了。
02 为什么开始掀桌子
那该区域这么好，为什么开始掀桌子？
掀桌子或许是短暂的必然，因为2024的供应量加大了。
那诸位可能会问，这几年供应量已经很大了，为什么还要不断加大！
这就是很悲伤的一个故事，因为只有这个区域能卖，别的区域连卖都卖不出去呀！
土拍热潮！海教园连拍4宗住宅用地，保利和中铁建设2家房企瓜分！
参照海教园，海教园疫情后两年断流了，之前的供应量一直不低，去年年底新盘入市，效果绝佳，今年的供应量已经不会低了，但是还在不断加大供应量。
如果真的供应节奏控制了，我们有可能还是买不到便宜的房子。
海教的新盘在这个空档期，龙湖卖到1.8W起了，两个新盘卖到2.2W了。
虽然大市场是下行趋势，整体的供需失衡了；但别忘了，小市场也有供需，某些区域市场需求会是集中的，集中到能把一些盘卖爆。
我们回到掀桌子这个话题，依然回到河西。
2024年，梅江和悦也要入市了。
业内还流行这样一句话：“入市即落伍。”
这个话题怎么看。我带你们略微研究一下。
截取朋友圈的一条消息。
我们看现在入市项目的基础产品，都是三室两厅一卫起，小高85㎡总价跌破300万了。去年，我到处找三室的时候，应该是325万起。
为什么现在总价能到280万起了呢？
首先，有两个变化：
一是，单价确实降低了；
二是，面积也变小了。
我们再来看看它的105㎡小高户型：
标准的紧凑三居，北面卧室肉眼可见的小，南向卧室、客厅开间的尺度也不够大。
但三室两厅两卫，是入门款户型，你做不到也就代表着被市场抛弃。
我们看看梅江和悦，公布出来的小高户型：
是不是更进步了，98㎡的三室两厅两位，空间尺度是不是更舒适一些，还有空调室外机位赠送，主卧带衣帽间。
而它的户型面积更小，即便它单价更高，但总价也可能是400万起。
如果中海学府源境不降价格，那它的小高105㎡总价390万起，将是直面竞争，而两者的室内尺度可差距不大。
所以，再回到那句话：“入市即落伍。”
梅江和悦也不是最新的产品设计。
我们可以看看中建理想城的小高89㎡户型是什么样的：
89㎡的小高，和梅江和悦几乎一样的尺度，但面积少了9㎡。9㎡从总价上要减多少钱？
所以，
老产品要天然抢跑！
二手房要跑的更快！
因为产品上的更迭、迭新，变化太快了！
现在不是一二手倒挂，二手价格已经很低，但为什么大家还是要看新房。
新房携带新产品，真的是亮点多多。
是对原有居住格局的颠覆。
面积省了，总价低了，我们可以选择的更多了。
我们再回看：
里一些项目的户型，
128㎡三室两厅两卫，北向两卧室
99㎡两室两厅一卫（这可是99㎡！）
有些户型是真的老了。
我在这里，也整理了这些年海教园的产品变化，真的变化会比较大。
中国铁建花语天宸做出了84㎡的三室两厅两卫，
而2024年，相信还会有新的变化，在此基础上又会产生新的迭代，
产品更加创新，舒适度更高，面积更小。
架空、挑空、小院、阁楼、露台、设备平台等等，
设计的工具箱里突然新增了许多工具，
现在不用也真的就可惜了。
所以，在新产品到来前，新供应爆发时，
越来越多的项目掀桌子，做特价房，就变得可以理解了。
有需求的，趁着这波好好观察观察，该出手时就出手；
不着急的，可以再等等，看看新产品入市带来什么新行情。
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