战歌

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谁也想不到，2024年楼市“小阳春”进入“一半海水、一半火焰”模式！

据冰山指数3月第2周显示：

在房价上，最新一周冰山70指数-1.02%，较前两周跌幅快速扩大中。接下来月环比跌破前低趋势明显。

在成交量上，在跌幅越大的城市中成交量都在快速回升，尤其是二手房成交创新高！

典型的以价换量，如价格跌破前低能提升市场热度，那就是加速触底！

当下楼市的基本面是：

二手房在过去经历了高频政策刺激依然不温不火，

一手房分化明显，冷热不均，

市场存量提升，一手库存量增长快，客户观望意识浓厚，成交周期拉长。

当前，我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”。2023年全国住房和城乡建设工作会议提出，要大力提高住房品质，适应新阶段多样化新需求。说明上层有意在改善需求上更大力度挖潜增效。

我们当然也能深刻感知：

在过去楼市差不多15年的7090政策，使得如今在二手房领域主力改善房都是小户型产品。而仅有的一些大户型房龄偏大，社区老化。

当下一二线城市改善型大户型热销，不只在一二手倒挂的城市存在，恰恰说明了当下购买力第一选择还是一手房。

一个重要的原因就是开发商开始由“高周转”变为“卷产品”了。在楼市火热期其实没有企业认真做产品，因为好点差点都卖得飞起，扩张的爪子根本停不下来。

现在好了，市场这么差，客户进门置业顾问根本不敢问：“自住还是投资”。没有了尚方宝剑，失去了诱惑，你只能螺丝壳里做道场，把房间所有角落产品力都做到极致！这也许就是落实“房住不炒”，回归居住属性最直观的诠释。

过去20年，楼市调控的主基调一直是：不让购买力购买太多房子。

现在从政策走向看，变为了：让购买力买到如愿的房子。

调研购房者，也能感觉到改需群体的庞大。

先看看上海，当下市场内买房的同时也在卖房的客户已超60%，并且全款支付的比例已上升至35%以上。但客户带看到转定比例已从前几年30：1到现在变成50：1。

这说明卖房者中超过半数都想再买房，但房卖不掉，改善买房也无限期延长。

再看看长沙。在近期不少于5个改善楼盘为解决卖一买一客户燃眉之急，竟主动揽活帮客户卖房。想想为锁定客户真是操碎了心。不过也不难理解，大部分人改善购房的首付款一定来自于卖房款，开发商不能不重视。

最后聊聊在楼市下行期改善应如何购买一手房。

以前买房是买趋势，对于楼市未来的看好夯实了购买信心，从而整体决策会异常果断。

当下买房是买现实，对未来不敏感甚至不在乎，但应斤斤计较的是眼前所见。

以下三点应重点考察：

第一地段，看兑现程度，不论规划如何，当下兑现的资源有哪些。因为所有画的饼都体现在房价里，哪怕有些许的不兑现，都是你的损失。当下的环境，宏大叙事的手笔一点没变，兑现能力着实是越来越弱了。这也是为什么许多改善忍着物业和户型买二手房的原因。

第二产品，看情绪和交付。就是社区能够提供怎样的心情以及真实的落地能力。

第三品牌，品牌是开发商在当地存活发展的背书。任何一家爱惜羽毛的房企都会坚持长期主义，也为后续的维保及物业提供强大支持，自然会让小区潜力、房子保值方面具有碾压优势。