这两天，海淀橡树湾成交了一套顶层复式，88平米4居室，成交价1230万，折合单价13.97万/平米。这价格低吗？其实也不低，毕竟单价近14万了。房子属于复式，有35平米的阁楼，同户型复式在2023年成交价1520万，不到1年降290万！01 海淀次新也顶不住了？海淀清河片区是码农改善置换的优选板块，次新多，品质也好。清河片区成交最好的房子里，橡树湾绝对占一席之地。可以说橡树湾名声在外，是海淀神盘。楼市下行期，橡树湾曾一度很坚挺。但从近期数据看，小区整体成交价和挂牌价都有往下走的趋势。就拿这套顶复来说，成交价相比2021年的1360万和2022年的1348万都有明显缩水，更别提跟23年的高点比了。目前绿中介同户型挂售1350万。
有人说，成交的那套顶复就是砸盘价。一旦有房砸盘离场，对小区后续价格就是利空。你看，近期橡树湾出现了不少挂牌价不高的房，坚守房价不降的业主们有些松动了。
买家用犹豫打败了卖家的坚定，毕竟行情低迷人们不愿付出更多溢价，而会拿出屠龙刀砍价，以此增加安全垫，来应对房价下行可能带来的风险。割肉离场的房子都有共性，除了着急变现或者有资金缺口，很多低价出的房子都有硬伤，比如底层或者顶层、楼龄偏老或者地段不佳、户型不主流或物业不给力等。总体来说，符合市场需求、有产业支撑且品质优良的房子，降价的并不多，有的甚至比去年年底还有一定涨幅，市场后劲十足。虽说当下是买方市场，这部分置换群体购买力强大，能百分百匹配他们需求的好房并不多。在北京真正稀缺且优质、有着极好流通性的优质资产不超过20%。二八分化行情下，这20%优质资产等同于硬通货，能够穿越经济下行周期，跑赢大盘。如何选到这部分资产，则需要专业能力和犀利眼光。楼市下行期，买错房的成本会大大提升。以前买错房，大不了跟不住大盘或者不赚钱，但现在不是赚不赚的问题，而是会砸手里，或者折损离场。奉劝各位买房人，买房宁可踏空也不能买错。选房要把握3个核心要素：产业、交通、品质。买到市场主流的房子，将试错成本降到最低。盯住产业，产业是房价最大的底气。北京涨幅好的板块基本围绕产业带，比如西二旗辐射的清河、回龙观；望京辐射的东坝、新北苑；国贸辐射的双井；丽泽辐射的草桥、六里桥等。
交通是产业的延伸，拓宽了产业带的辐射范围，通常有轨交链接产业的商圈，涨幅也都不错。交通链接了产业带的同时，也带来了购买力。除了产业和交通外，房子本身的品质也很关键。现在购房者更看重房子品质，老破小或者远大新已经不能吸引买家兴趣，这部分房产终将沦为劣质资产而被市场淘汰。还是那句话，好货不怕比，好房不愁卖。在未来楼市分化大势下，稀缺的品质次新依旧硬核。好房子的天花板不设限，你认同吗？
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