从去年下半年开始，北京市场就出现了奇怪的画风。

一边是全市二手房价格在不断下跌，不管是主城区还是郊区，也不管是顶级学区房还是优质次新，房价通通出现了不同程度的回调。

另一边新房市场的土拍楼面价和销售指导价，却在不断创新高，价格高出周边二手房一大截。

比如丰台郭公庄的两个地块，销售指导价高达9.2万一平，指导价相比三年前上涨了37%。

海淀北部的中关村翠湖科技园地块，销售指导价8.5万一平，相比几年前地块周边5.8万的指导价，暴力拉涨50%。

但这种畸形的市场状态，注定是持续不了多久的。

新房和二手房本就是“命运共同体”，完全不存在二手房跌跌不休，新房风景独好的场面。

在楼市上行期，新房和二手房是相辅相成。

只要拍出几块高价地王，就能大幅提高周边区域二手房业主的看涨预期，从而刺激二手房价格的上涨。

价格上涨会提高购房者的入场意愿，促使更多的资金进场，价格预期被再次拔高形成涨价现象。

而在楼市下行期，新房和二手房就是相爱相杀。

这时候强拉土地价格已经毫无意义，只能是皇帝的新衣。相反，过高的新房定价，更凸显出二手房的性价比。

在同等价位里，二手房的地段和配套往往更好，价格也更具吸引力。

而新房除了“新”，在地段、配套和价格方面，几乎毫无优势可言。

随着楼市持续下行，市场原有的房价定价体系已经被重构，新房和二手房之间的价格也越来越割裂。

大部分新房都失去了所谓“价格倒挂”的核心卖点。

比如望京的标杆次新楼盘--融科橄榄城，之前市场成交价是11万+，现在大户型的成交价已经跌到了8万+。

那围绕着望京周边疯狂吸血的新房板块，定价动辄8-9万一平，还能靠什么价值逻辑支撑？

失去了倒挂优势，地段配套各方面又不占优，新房的购买力势必会被二手房快速虹吸。为了活命，只能跟随二手房一起降价：

最终互相踩踏。

春江水暖鸭先知，其实新房市场早就有降价抢跑的苗头了，开发商们对今年的小阳春，完全不抱有期待。

作为北京新房市场老大的中海，更是在开年后就打响了抢跑创收的第一枪，名下五个新盘在还未开盘的情况下：

全面启动分销渠道。

就连当下北京最热门的昌平朱辛庄中海寰宇未来项目，以及海淀现房项目中海富华里，也在第一时间上了渠道。

这直接颠覆了市场对中海的刻板印象。

按照中海以往一贯的营销策略，肯定是先自己推广，首期开盘看看市场的反应，才决定要不要上渠道。毕竟一上渠道，就意味着营销成本的增加。

如今连北京龙头房企都表现的如此火急火燎，势必也是深刻感受到了市场下行带来的阵阵寒意。

除了热门新盘早早进入了渠道，此前已经入市的顺销项目，也纷纷大幅提高了渠道佣金的比例。

以往佣金点位只有1%-2%的项目，现在通通翻倍，几乎都给出了2%-4%的佣金点位。

而远郊楼盘如通州的某某春风项目，更是开出了高达8.1%的点位，以一套200万的房子为例，给付佣金是16.2万。

虽然新房有销售指导价的限制，也怕招来老业主的集体团建，不能光明正大的大幅降价。

但可以借着特价房和清退的名义，变相降价出货。不少新项目更是在开盘初，就给出了力度惊人的优惠。

典型的如丰台南苑的中海公园里，指导价7.8万，据说要降到6.8万，单价直降1万，打了88折。

并且案场都推出了砸金蛋、带看激励、认购激励等各种活动，可以说这是北京新房市场这么多年来：

从未有过的“盛况”。

如今，随着二手房估值的全面回调，市场上涌现出大量“优惠力度超过新房”的低价二手房。

如果二手房“以价换量”的成交模式，还迟迟得不到改善，新房的溢价越来越高，那迎来全面降价是迟早的。

目前北京市场上，几乎90%以上的新房项目，都已经失去了买入逻辑。

若不看板块发展成熟度和价格安全边际，仍按以往“买新不买旧”的观点无脑入手，注定要被撞的头破血流。

期房的品质要看开发商的良心，还没交房前谁也不知道品质如何，那目前衡量新房是否值得买入的标准：

一定是地段为首，价格为王。

要么项目地段优越，周边有核心产业区或强学区作为房价的有力支撑，不愁后续无人接盘的区域。

要么地段和产品不错，价格优惠力度又足够大，买入有足够厚的价格安全垫支撑。

如果二者都没有，宁愿放过，也不要错杀。

最后，想要了解北京新房项目和价格优惠的读者，可以添加我们新房咨询师的微信，详细咨询。

找谁买房都一样，至少我们会给予客观分析和购买建议，也一直坚守着底线，不带烂盘不恰烂钱。