所以，站在未来看当下，你的选择是什么？

关于2024年楼市行情，可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》‍‍

01

2024年1月到2月份重点房企销售额无论是累积同比还是单月同比，其跌幅均值集中在60%—70%。

第四个至暗数据：库存新高

库存数据的统计分两种。

第一种是广义库存，包括写字楼、公寓、商铺和住宅的合计库存；

第二种是狭义库存，主要是住宅的库存数据统计。

看过之前文章的伙伴都知道，我们分析狭义库存量的时候，告诉大家部分城市的住宅库存，也就是狭义库存量是有一定下降的。

但广义库存量，包括住宅和商办产品的库存已经达到历史新高：75965万平米！

且，2024年2月份的库存量（含商办）已经超过2015年历史库存的最高峰。

部分城市的供需关系和2024年的楼市情况，可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》‍‍‍‍‍‍

02

数据看到这里，我再告诉大家今天说的至暗时刻是指什么！

库存就是卖不出去的钱，就是收不回的投资，而销售额的不断下滑，意味着收入在不断减少。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

两相叠加，这几组数据就勾勒出房企的生死劫：按照当前这几组数据下跌的幅度，中国没有一家房企能挺住！

不仅姓“民”的房企挺不住，姓“国”、姓“央”的房企同样也挺不住。

2022年楼市成交量下跌20%，2023年在2022年基础上下跌了40%，这2024年开年就同比2023年同期下跌60%，这是意味着什么？

稍稍对房企了解的伙伴都知道，这意味着绝大部分房企已经处于“资不抵债”的情况了。

如果这种情况持续，2024年肯定要迎来第三轮房企爆雷啊！

如果第三轮房企爆雷会怎么样？

冲击金融系统的至暗时刻‍‍‍

至于会不会走入至暗时刻，就要看接下来的变量因素了。

毕竟住建部也说过，不冲击金融系统是底线。

从目前的情况看，有两个变量：

第一个变量是小阳春。

小阳春是什么

每年年初都说小阳春，小阳春，那这小阳春的行情怎么来的呢？

原因有三。

一是季节因素。

春节的原因，挤压了部分需求，这部分需求一般会在3月到4月释放；

二是孩子上学。

孩子上学要求人户合一，而且很多学校要求5月份之前落户才能上学，所以家长会在3月和4月集中买入；

三是吹风

每年三月份全国政协和人大会议召开，这些会议会释放出楼市的积极政策，这些政策性的利好会刺激楼市。

所以，每年3到4月这段时间成交量的都会攀升。

从目前3月初的数据看，也确实如此。

——上海，2月26日到3月3日，成交量环比增长98.41%，达到了748套；‍‍‍‍‍‍‍‍

——北京，2月26日到3月3日，成交环比增长28.5%，达到了612套‍‍‍

——深圳二手房，3月11日到17日，成交1206套，环比增长10.2%；‍‍

——广州新房，3月11日到17日，成交1042套，环比持平，但近4周均保持在高位。‍‍‍

按照历史成交数据看，每年的3月份和4月份的楼市成交量都会是春节成交量的2倍，但到5月中旬成交数据就会下来。

我知道，现在的楼市中，有大量的购房观望客户，一但市场成交量快速攀升，这部分客户就会心慌慌。

但我告诉大家，不用心慌慌，大家已经知道了小阳春的底层逻辑，就不会一看见成交量上涨就害怕。

在2022年之前，小阳春是房企试探市场涨价的预演，不过我看了近12个月的数据，可以明确的告诉大家：

今年3月份成交数据肯定比2月份好，但绝不会“v"型翻转。

第二个变量就是政策。

政策从来不会凭空自己落地的，从来都是“市场”出现了某些情况，各种政策才会应声落地。

所有，说政策之前，咱们先看看市场的情况吧。

2024年2月份的数据都不太好，不仅是房地产维度成交量暴跌，社融数据与2023年同期相比也减少了1.1万亿。

当然，社融数据的中长期贷款主要是房地产贷款，房地产1-2月份成交量跌幅创有记录的历史之最，那这社融数据肯定好不了。

因为2023年的1-2月份，是疫情放开的前2个月，这2个月集中释放带来的高基数，所以2024年同比2023同期，数据都不太好看。

但如果将2024年2月份的数据与2022年做对比，有些数据也不太好。

——汽车销售额为7112亿元，同比2022年减少0.1%；

——全国城镇失业率为5.3%，上涨了0.1%

在众多数据中，唯一亮眼的数据就是1-2月份的外贸数据：按美元计价，1-2月份我国进出口总值9308亿美元，为有数据公布以来的最高值；

至于工业增加值/PPI等数据属于中规中矩，社会消费品零售总额也是如此，所以就不拆开解读了。

从当前经济基本面看，经济堵点就是房地产，‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，如果政策落地，也就几个方面：‍‍‍

货币：通过降准降息驱动将用钱成本降下来，我们很快就会看到。‍

稍稍对经济有了解的伙伴都知道，咱们现在的实际利率还是比较高，所以，接下来降低实际利率也是板上钉钉的事情。‍‍‍‍‍‍

PSL：PSL是央行放水的方式，PSL在2015年棚改货币化过程中曾经启动过。接下来如果要加速推动城市更新进程，从PSL下来的钱会很多；‍‍‍‍‍

低首付：地方城市进一步降低首付比例；‍‍‍‍

不过呢，现在的问题不是政策会不会落地，而是政策落地的方式和力度。‍

如果在2024年3月和4月成交量上涨阶段，政策能密集的落地，肯定会让成交量进一步的攀升刺激市场。‍‍‍‍‍‍‍

反之，在当前大环境的语境下，房地产仍会下探。

那么，这种情况就属于两会提出的“稳定预期，稳定房地产”的反面教材了。

但不管政策的方式和力度如何，都不可否认，楼市的冷暖已经在很大程度上决定了经济的格局。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在经济下行的背景下，如何做家庭资产配置，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》‍‍‍‍‍‍‍‍‍

03‍

最后，说几点。‍

√ 等一等‍‍‍

开篇为什么写2015年的楼市行情？‍‍‍‍‍‍‍

希望大家可以跳出情绪，更理性的看待1月-2月下跌，3月-4月上涨的行情。

不要一看到下跌数据，就像信息茧房里的唱空派，认为房价如葱。也不要一看成交数据连续2个月上涨，就担心楼市会暴涨。

我之前也说过，如果孩子上学着急购买房产，早一点，晚一点都没有关系，不要在意是不是最低点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果不着急，像重庆/郑州/武汉/厦门/南京这些城市都可以再等等，但像西安/济南/上海/北京这些城市的人口密集区域，供需还是紧张的状态，等不等意义都不大。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

毕竟面粉的价格非常坚挺。‍

至于深圳和广州属于”深度调整“到”超跌“的状态，这两个城市的行情都是扭曲的。

所以广深的伙伴在选房子的时候要多看，多走，针对个盘多琢磨，不要只看基本面数据。

毕竟，很多核心区域的项目，无论一手房或者二手房，供应量都很少。‍‍‍‍‍‍‍

关于2024年的楼市行情，可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

√ 要注意

目前有两个趋势，值得所有购房者关注。

一个就是各地方城市都出台了新的设计新规，这带来的结果就是：未来在售的新房产品使用率/户型舒适度都会高于现在。‍‍‍‍‍

另外一个就是郊区低容积率。

之前楼市火爆，各个城市的容积率都是“比赛”的拔高，不过最新的政策导向，会让郊区的容积率下降。‍‍

这两种趋势在短期会冲击二手房价格，中长期这种“高容积率/高梯户比”的想项目被市场淘汰。

文章看到这里，或许有人会问：什么是高梯户比

就是一层楼住7户，但只有2台电梯或者3台。

我建议大家在购买房子的时候，不要只看房子，还要看看梯户比和停车位的情况，尤其是晚上7点钟之后，停车位是否充足。‍‍

我认为，接下来的10年，很多超高层/高密度/高梯户比的房子，真的会成为贫民专属。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在经济下行的背景下，如何做家庭资产配置，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

√ 最后

拿个小板凳，坐等对冲的积极政策落地。

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