2023年，常熟有一个被人忽略却无比重要的市场特征：就拿2月份来说，根据常熟透明售房网统计的常熟新房、二手房数据显示：2月，常熟新建商品住房成交267套，成交面积3.15万平方米；实际上，从2023年7月份开始到现在，常熟新房住宅有且仅有1个月份的网签量是超过二手房的。从城镇化发展历程和市场结构而言，常熟和北上广深这些存量为主的城市不同，常熟原本是一个新房市场，新房二手房的比例差不多是10:7左右。目前新房、二手房的反向倒挂核心原因来源于：性价比。相较于新房，二手房有一个最大的特点就在于--定价权在卖家自己手上。不需要层层审批，不需要考虑利润率，只要想卖，价格都好说。尤其是那些十几、二十年前买的，不管怎么卖都是赚的，所以在大家一起砸盘的时候，很多房源的性价比，会非常明显。单价约1.16万/㎡的世茂大平层、折合单价约1.32万/㎡的中南世纪城，约等于1万1平的信一隆庭…你要是买房人你怎么选？不是新房买不起，实在是二手房更有性价比啊。另外一点--新房供应量大幅减少，而其中改善型住房的占比却在增多，导致刚需向二手房转移。自2021年开始，常熟土地出让规模开始急剧减少。2021年-2023年，3年时间加起来，常熟出让了179万方的新地，仅比2020年一年多了约36万方。2023年，常熟涉宅用地成交总面积，仅约2020年的三分之一，成交总金额也是自2017年有统计以来的最低点，招拍挂涉宅用地的供应，急剧减少。不仅地块数量减少，新地的容积率普遍都很低，2023年成功出让的14宗地块中，住宅部分容积率低于1.5的占到了13宗，小于等于1.1的也有9宗。这也意味着，至少在2024年，刚需上车盘的新增供应会非常有限。现在常熟，无论买房还是研究市场，要分两个维度去研究：在绝大多数人看衰市场的前提下，其实23年的二手房销量不仅没有跌，反而逆势上涨，环比上涨了10%左右。但这里边有一个严重问题：量升价跌。根据某二手房平台的数据显示：2023年3月常熟二手房的成交均价约13600元/㎡2024年3月常熟二手房的成交均价是12500元/㎡实际二手房市场上大家的体感也非常残酷，邻居在降价、中介劝降价、买房人手提屠龙刀砍价。核心原因是销售速度赶不上挂牌速度，卖的赶不上挂的，最后卖家之间的挤兑就开始了。当前阶段，常熟二手房目前正处于历史挂牌高峰阶段，踩踏非常严重！市场的自我矫正机制，实际上已经开始了——即常熟新房市场已经没有投资客户，全部是自住客户，反应到二手房市场，就是新增挂牌量将会逐渐降低。粗算下来，自2024年开始，常熟二手房市场将进入一个修复期，至于修复时间多久，取决于市场的购买量。现在二手房踩踏比较严重，如果你有意向购买二手房，现在会是一个不错的时机，无论是价格还是给到的政策支持，都属于比较给力的阶段。——本文转自常熟零距离房产；所引用内容版权归原作者所有，如有侵权，请及时告知，本公众号承诺24小时内删除。
