最近一直忙于公司新办公室装修，想写的很多，却止于思考。
如今所见，长沙多家普通住宅楼盘高举促销大旗，着力迎战以“捡漏”为名爆火的二手房市场，可以理解，也应该支持，但个人认为功过暂难定论。
于城市与楼市而言，新房二手房就是手心手背。各行其道，各展其长或许方是多赢的发展格局。而单纯或粗暴的价格血拼，谁会成为赢家？
3月长沙，春天的脚步有些扭扭捏捏。阴雨盖过春暖的日子，樱花桃花杜鹃花好像都只在偷偷地绽放。
如这楼市，新房开发商们遥望已久的小阳春成了倒春寒； 二手房业主和中介们却在日攀新高的成交量后雀跃欢呼。新房周成交榜T10上，已然常见个位数的成交量；二手房大牌中介的喜报上，却是日销过100、过200的芝麻开花。长沙新房与二手房的成交量比从七三逆转到近三七。有人不可思议，有人心憔力瘁，更多人无可奈何！就这样，当100+开发商的“内部竞争”，变成了这个春天和10万二手房房东全城抢客的汪洋大海。曾经富丽堂皇与光鲜亮丽的坚守和自信，瞬间成了残酷现实的沉重包袱，各大新房开发商们的心态会不会骤然崩塌？
下雨偏逢屋漏，成交再探谷低，带来的不只是市场压力，更有历史债务风险再陷爆雷境地的存亡危机。一如【佰言堂】曾经的预判，房地产市场规模（销售额）从高处下挫到70%、50%、30%，必然成为不同房企存亡漏斗的生死线。哪怕是最先喊出“活下去”的万科，都并没有提前做好最坏的准备与全方位的“自我欲望节制”。更不要说一群像小孩子过家家一样把区域公司、城市公司一天一个主意分分合合的全国性地产央企，即使其中不少债务风险可能并不比万科们乐观多少！还是一窝蜂，还是互相抄作业，你把九个区域合成六大区域，我把10个城市公司并成5个区域公司，再降薪裁员又搞一轮，完全没有预知与预见的摸着石头过河，结果就是所有的规模房企，谁的日子都好不哪去！
70%的线干趴一批资难抵债的高风险房企；50%的线再干垮一批高负债中风险房企；30%的线呢？从行业年销售额18万亿到6万亿，从企业年销售额4000-5000亿跌到1500亿，1500亿跌到500亿，意味着什么？还是降薪裁员合并区域可以逆转的问题？！
@滨江新城某豪住宅样板间江景
毫无疑问，摆在各大规模房企面前，除了市场萎缩，还有不只是长沙楼市一样的二手房10万+房东的放量放价“夜袭大本营”。债务利息日见加巨、回款收入日见减少，谁不在愈陷愈深的钢丝绳上爬行？
显而易见，摆在众多全国性规模房企面前的出路选择只有四个：一是通过企业合并巩固全国性规模优势，二十变五或者十变三；二是从全国房企降级收缩为区域房企，通过与同类型房企的区域（资产、业务与团队）互换，实现南北或东西互退；三是逐渐变性，从逐利于短期的开发属性着力向长期发展的（资产）经营/金融与服务并举的属性转变。四是产品收缩，从保障性(保障房）、标准化（普通住宅）、定制化（豪宅）、经营化（商办类/文旅类）等做出单项选择，握指成拳降本增效。
天下大市，分久必合。区别只是主动提前应对，还是被动垂死回收。在30%的新一轮房企生死线上，结果都已难改变：今年下半年开始，全国性房企的合并大潮必将愈演愈烈（这可能也是股市逆绿为红的必然与机会）。
@长沙高铁新城某楼盘促销海报（摘取）
3月下旬的长沙，煎熬与徘徊已久的开发商们，实在等不下去了，开始纷纷吹响正面迎战二手房的冲锋号。不过，只是最低级的攻伐之式，价格战。万科冲锋在前，恒伟中海华实等等接棒而来，特价或降价10个点，15个点，20个点，还能更多更低吗？杀敌八百自损1000的“肉搏之战”刚刚开始，结果会是怎样的“惨烈”？可能绝大多数的人们都只在乎短期的战报数据，而不知“农村包围城市”与游击战16字方针的奥妙所在，更不知粗暴性痼泽而渔的后患无穷。
粗暴性降价之战的恶果早已多番验证。降价——降本——维权——失信，反反复复。不是近三年来新房市场的各种骚操作，导致大多数房企信誉大损，何至今年今月二手房成交量逆转而上？于长沙在售楼盘背后的100+房企或房企人来说，二手房的火只是房东们的挂牌价跳水，而不是一直以来只管买卖的因果相连？
@会展新城城发恒伟雅郦映营销中心开放活动
我们想过很多种可能性，却只见最前方，一批接一批的房企+渠道高举降价大旗的“自杀式”混战！像【佰言堂】一样，玩地产的人们是都老了吗？还是都已太嫩了？借“左右逢缘，来者是客”的渠道之手，和10万+二手房东通过价格拼刺刀，或是自然发展的规律使然，却是寓示着大面积惨烈结局的到来。
兴也渠道，亡也渠道。参战者，失血过多；观战者，粮草不继。而渠道通吃，房市凋零、土地恨嫁、置业愈难，产业崩塌，谁才是真正笑到最后的哪一个？春节期间，和一些房企闲聊新房与二手房PK的问题，聊到很多出路，惟独就没有粗暴性降价的玩法（太传统太低劣的玩法说出来丢脸），因为高智商高情商高收入人群集中度很高很高的房地产行业，不应该一次又一次的重蹈覆辙。更何况，当下的房地产行业和市场，所承受的重压早已不是单座大山，而是整个行业的发展模式和市场模式都已困在漩涡之中，进是剑峰、退是黑渊。从地段为王、土地为王，到高周转规模为王，豪宅为王，再到如今“心碎为王”，最最最牢固的刚需堡垒都被二手房逐一攻破，还能怎么玩？从“房住不炒”领路至今，很多所谓专家还在咬文断句谈最高精神的房住不炒权重。却不知，房住不炒根本就不只是市场因素，而是房地产包括开发模式与发展重心的发展导向，【佰言堂】更直接地认为，这是房地产“用户为王”时代的星火燎原。
这如今，新房、二手房正面对战，楼市因城施策新政策窗口期即将全力开启的时候，作为城市升级、生活更加美好引领者的新房（普通住宅）开发商们，应该如何运筹帷幄才稳操胜劵，赢在当下与未来？
一、透明化减负降价。降价促销不是不可行，而是如今的地产早已经不起套路性折腾。要降价，先透明化减负，把不该花的、可以省的成本减下来，分区分栋甚至分质，透明化降价，团购性促销。尽量避免严重挫伤老业主感情。
二、权益性减负降价。争取政府和金融支持，降低首付比例，或延长首付周期，再或提高公用设施耐用性、降低物业收费标准、降低车位销售价格等，完全立足于为购房者与业主的减负维度，达到名义价格稳定，实质性购房与居住成本有效下降的目标。
三、提质不提价或者半装转全装与拎包入住。切割私利、联合多家房企强化规模化采购与服务的性价比优势，真正实现“物超所值”的发展目标。四、从短期开发与买卖变现模式逐渐转向长期经营与共赢模式。根据项目特征，普通住宅项目酌情从住宅变现模式转向住宅保本、商服配套长期经营变现的模式。一如星级酒店经营，利润大头不在客房，而在餐饮娱乐会议等。
五、调整开发节奏，着力发展目标性准现房/现房开发模式。传统的卖不动卖不掉剩下来的现房或准现房，比期房更难卖。这不是现房发展之错，而是闭门造车或剩饭剩菜之过。现房发展模式，必然意味着现有开发、产品与模式的全面重构。无系统重建、营销前置与产品适应，而是走一步看一步的被动而为，都不要相信现房成为你的救赎之道。
六、极致性细分群体迎合。放之四海而皆准的标准化产品开发模式，结果无非上不上，下不下。规模已不再，成本居高难下，营销已经忽悠不动。不同的地段，不同的项目，无论刚需刚改还是改善产品，都可以讲出不同的故事，雕琢出不一样的花团锦簇。为目标细分群体，极致化主题性或综合性迎合而来，把资源用尽，把故事讲透，才能真正跳出价格战的漩涡（具体案例仅能具体分析，在此不一一列举）。七、把花在渠道上的钱花到自建“渠道”和服务与品牌提升上。放下土豪身份，少做表面功夫，全力回归产品与服务重心，全面拓建社会性与自身朋友圈并举的品牌落地与直接营销渠道，降低短期功利权重，提升长期维护力与美好生活加持力，实现社会性身份含金量的全面提升。
八、相信未来，重建品质与诚信信心。在巩固与充分利用媒体/新媒体高地的基础上，提前主动争取或抓住政策优化（长沙箭已在弦）与区域发展窗口期，加强产品与服务的品质化与人性化承诺与兑现。把更多精力用于老业主服务之上，把核心精力用于承诺百分百兑现之上，让购房者买得更放心，住得更舒心！（ajong)
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