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会员

提问

你好，过完年我想去看新房了，但是售楼部害怕被套路，有什么技巧识破销售的话术吗？

房段子解答

坦率的说，房产买卖就是认知的信息差，没办法识破所有套路，但是常见的几种逼单话术你要了解到。

售楼部现场是怎么逼单的？

套路很多，千奇百怪，不胜枚举，只说典型。

1、销售给你推荐具体房源，算具体价格以及折扣的时候，大多会推荐2-5套，其中肯定会有一套是性价比最高的，其余的则全是拿来衬托这套房的。

一般前面推荐的几套房性价比会低一些，比如低楼层的高价格，你内心抗拒，最后再来一套好楼层的低价格，对比之下，让你眼前一亮，心潮澎湃。

二手房也是一样的，中介带看一圈大概也是三五套房子，前面的几套肯定很差，直到你身心俱疲的时候，最后一套拿来点杀。

2、顺销的楼盘，你去看五六个楼盘，甚至七八个十来个楼盘，销售都是看人下菜的，说顶楼和一二三楼的还有，其他好楼层全都卖完了。

这个时候如果你认命了，那么他们就顺势让你上车“瑕疵房”，能先把差房源卖掉就先卖掉，毕竟冤大头难找，后面的好楼层不愁卖。

此时能做的就是像荷花池买衣服一样，转身就走呗，等两天销售就会给你发消息说，XX楼清退出来一套房源，机会难得，快过来...

3、当你犹豫不决，难以下定决心的时候，肯定就有销售同事过来演戏了，“xx01这套房还在不在，我客户马上要过来定”，制造紧张刺激的情绪，小白一看有人跟自己抢房子，那还不心慌啊。

还有售楼部广播，“恭喜X先生成交X栋X单元XXXX房源，请置业顾问不要重复推荐”，这套房往往就是前面给你推荐的三五套里的一套。

这个时候很多人是遭不住的，于是眼睛一闭，就买它了，我先到先得哈！

4、聪明点的人会去事先去房产透明网查查该楼盘的备案销售情况（不知道怎么查的，售楼部大厅也有显示屏可以查），如果现场发现心仪的房源说没有了，那么你会提出质疑。

销售的统一说辞是系统备案延时，以售楼部的为准。

小白往往也不挣扎了。

但是要注意2点，①如果备案表显示大量的房源可售，那么偏偏你这几套就卖了？能经得起质疑吗？②就算是延迟，但是误差往往不会超过10-20%，所以作假也要经得起推敲。

售楼部的所有设计，都是为了成交而铺垫的，沙盘-样板间-会客区-砸金蛋-活动海报-背景音乐，全都是这样。

会员提问

你好，我有成都一年社保，高新区的，首付150万，不想压力太大，月供要控制在1.5左右，总价我想300多至多400，有什么推荐吗？想买成华。我不在成都在xx，买房子的目的是自住改善加保值跑赢通胀。

房段子解答

是是

较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

我看了你是高新南的社保，在成都名下无房（指住宅，公寓那个不管），那么就是通买全成都的刚需身份，虽然现在刚需身份也没啥多大用处并不稀罕了，但至少也是稍有优势吧，如果能遇到合适的网红楼盘，或许值得考虑。

回过来说贷款方式，你的情况是可以组合贷款， 然后按照我们前面讨论的预算，大概是300-400万左右，这个价格段，就普通商品房来说的话，可能南门也不太好上车了，比如你高新资格看新川的话，看得过去的差不多要超过400万预算。当前比较热门的，比较好的，我觉得是金泰和序，有138平的套四双卫，T3三叶草格局，采光视野品质都很好，是非常难得一见的400万可以上手的南门新房了。https://weibo.com/1551561845/N6kPGFToG 可以关注下，近期有可能开盘。

对了，你的购房资格预审码是申请好了的吧？

接下来我们往主城方向走，锦江可以看三环外侧。

【琉璃场】城投鹭湾锦上映：https://weibo.com/15515 南三环百亩大盘，地铁大盘，全板式格局。这个楼盘距离你上班很近，而且也有地铁，是城投最高阶的锦上系列，板块紧挨着金融城三期，未来可期，但是周期也不会很短，需要慢慢等待商业配套的加持。缺点还在于挨着三环，可能有噪音问题，门槛是300出头了，好的大户型一些的也要300多接近400万，价格倒不贵，周期稍长。周边界面一般，有安置房问题。
【林家坝】万科朗拾交子：https://weibo.com/1551561845/NeomN6tiU 南北通透纯板式改善，门槛不高，易上手。这个楼盘是万科品牌万科物业，纯板式南北小高层产品，明天就要冻资了，有113平的套三双卫洋房，总价大概是300万左右，产品也比较好，未来挨着林家坝TOD（地铁），但短期还没修建，看你能否接受。

从大家关心的梗来看，一是公墓，二是高速。公墓的话，南北还有蜀道的家属院白鹭锦城，他们都觉得没啥，让他们先顶上。至于高速就更好理解，锦阳大道限速60码，旁边的高速路是入口，所以会减速慢行，再者小区还有27米的退距，所以噪音干扰不大。

继续往北，就来到我们的主战场，成华区。

以下几个，都是我挑选了适合你情况的答案。

【二八】华润中环天序：https://weibo.com/1551561845/Nd2IfnpZr  百亩大盘，华润品质，低总价门槛，北地块火热看房中，户型有明显升级。下批次的T4高层，可以买100平的套三双卫，朝南，估计是270-280万上车。也有128或者141大户型，基本也是在400万内的买法。华润大盘，华润物业，但是产品是高层，不算洋房格局。
【二八】中建（成华棚改）二八79亩：https://weibo.com/1551561845/NfSX2dfCU 刚改产品，300左右段位，买得到买得起，房源多，接下来是首批次上市，价格有优惠，主打的是T2T3小高层，户型也很好，产品也比华润好，但是品牌，学区弱于华润。
【崔家店】越秀天悦云萃：https://weibo.com/1551561845/NefSKbqkC 纯板式改善，三四百万段位，冉冉新星。估计门槛就是300，产品是小高层洋房，地段也不错，近地铁，开发商是第二梯队的，整体来看主要的问题是周边的商业和界面呈现度还比较一般，弱于二八，需要时间周期发展。

至于你说的邦泰云璟，基本进入到了尾盘阶段，还有一个9栋待售，113平，总价300多万的样子，算是东西朝向，小高层T2格局，户型很卷，也是当前很多新房的现实写照，得房率这些没问题，可以试试最后一批次的买法，挺合适的。

基本上全部看下来，你还有个额外的需求，就是横厅，得房率高，开发商靠谱的。

以上我推荐的楼盘，挨个看的话，还真的是基本都满足的。户型基本上能做到横厅格局，得房率也不会差（像中环天序，128平套四横厅，得房率也很高，就是T4高层状态这唯一的缺点，开发商也是很靠谱的）。

在都满足这些的情况下，我觉得金泰和序、城投鹭湾锦上映（非临近三环楼栋）、邦泰云璟（随缘）、越秀天悦云萃（和邦泰地段差不多，能看邦泰就能看越秀）、中建79亩（二八腹地，成熟期早，界面一般，但是产品刚改）、中环天序（品牌不错，有横厅产品，刚改产品，T3T4高层建筑）。

我个人推荐你买****、****这两个盘多一些，会更有保值和自住舒适性的效果。

会员提问

房段子解答

较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

总的来说，你是高新刚需，金融城上班，考虑到杠杆和稳定性，预算定在300万左右。

从投资角度来看，当前是没有什么特别好的投资标的了，你预算300万不上不下的，而且现在144平以上，现房都不摇号，你刚需的含金量在降低，加之网红盘数量也很少，基本上没有哪个盘是有明显的，投资属性特别好的状态哈。

大概率还是要寻求保值性兼顾到自住属性。你现在看的锦悦府109户型，这个价格优惠下来单价是不算高，不到2.5万的新房很少了，价格是比较香的，而且要辩证的看待优缺点。

优点是低单价低门槛，对你的压力不大，能吃到人才的优惠红利；地段核心，紧挨着新川之心，未来整体价值相对有保障；产品不错，该组团主打的是T2小高层，这一点和同期次新二手房有本质上的差别。

缺点在于得房率不高，大概是72%（房小团测评），这个数据真的太低了，假设按照正常一点的得房率（82%），对应的买入实际单价大概是2.8万，而不是2.47万。（另外的缺点是单卫格局，临街，板块房源多的踩踏问题）

2.8万的什么水准呢？是次新品质二手房北大资源紫境府的单价（不含税费中介费，还是T4高层），是周边普通商品房的门槛价格（中海、蜀道和金泰等）。

二手房产品差一些，单价也不菲，普通商品房单价相当，但是总价明显有突破，因为大户型，所以基本上是400+。

基于此的话，我认为它虽然不完美，但是的确还算是比较务实的答案。至于你说的临路还可以封窗解决噪音；装修品质这个可以后期软装升级花不了多少钱；TOD修路距离好几百米，噪音不明显。套三单卫功能性一般这个是实话，不如双卫格局，但也没办法，这就是有利有弊的选择，高投在产品设计一直不是强项。新川房子多，担心卖亏，可能性是有的，但是不大，因为可以参考北大资源，基本上整下来还是要这个价格了，楼盘多，但炒房的少，更多人才还是自住居多，限售期长，足够板块房价上涨，而且分批次解禁，所以整体的问题不大。总结一下，周期长，可以涨；单价低，有底气；产品是T2相对高层刚需二手，有亮点。

所以整体来看，我还是支持你买入的，选一个好点的楼层房源，美滋滋。

你说的备选的话，人居盛和林语104户型，330万投下来单价大概是3.17万了，还没算税费中介费。这个户型还是朝北的，小区有三环噪音，产品相对刚需一些，如果全部算完的成本是3万出头的话，我觉得没啥问题，买得个四平八稳，但是动辄3.2-3.3万了，还是不如慢慢挑选捡漏吧。

龙湖九里晴川算是周边的一个品质盘了，你说的240万不知道是多大户型？90平的套三单卫吗？这个楼盘价格不稳定，可以捡漏，但是240万内全部包干的话，我觉得才能有明显性价比显现。

融创香璟台品质挺一般的，300万能上车115户型的话，套三双卫高层格局，这种最好还是能把税费中介费包进去300万，才相对合适一些，不然谈不上多捡漏，只能说正常常规买法。

至于说去攀成钢，就走远了，这些地方上班远，要么老化，要么高昂，要么小户型，对你的实用性并不强。

（婚姻家庭情况分析略）

锦悦府这一套是比较偏向于自住，兼顾到保值性的买法。如果要寻求更加改善的做法，可能要出走其他区域，比如锦江，具体楼盘略。

总而言之，锦悦府是选对了的一个答案，比较偏向于自住+投资，备选的方案，主要是二手房捡漏，这个很随缘了，不一定就能安全上车，另外锦江琉璃场，林家坝这边也是核心区域，当前单价会比锦悦府高一点点，但好在产品是给力的，户型得房率，改善型，双卫格局没有多大问题，上车很稳。未来到金融城也很近，就是当前的界面和配套，还需要一定时间等待兑现。

都看到这里了，由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，目前房段子已经开通“微信1对1”咨询渠道：djzsihai2007。