上海楼市的上升通道,马上锁死了 作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:27 | 时间:2024-03-22 17:29:53 最近市区豪宅纷纷上市，跟项目方接触下来发现一个现象，触目惊心。无论是兰庭还是中海顺昌玖里，几乎没有改善客户。大部分客户在买豪宅之前，就已经住在同类小区。这与中产社区完全不同。大宁、古美、北蔡大华的中产房源，很多都卖给了改善客户。他们原来住在九亭、江桥这样的刚需社区，或者住市区老破小、动迁房，近些年财富有了大幅增长，有了改善的底气。豪宅市场率先固化。这个固化即将向中产扩散，是决定上海房价变化的根本力量。能不能把握住这个趋势，决定了将来家庭资产的涨跌。01详细了解下来，豪宅客户有这么几类：一类是分户需求。家庭早就财富自由，子女长大了需要买房，大致需求就200-300平，与家里房子相比不算改善。第二是外地富人。各个城市的巨商富贾，子女留学回来在上海发展，当然优选市区新房。他们老家的房子，不见得比中海顺昌玖里差。第三是平替需求，别墅住腻了换高层，浦东换到浦西，反正就那几个小区换来换去。第四是市区old money，原来就住市区豪宅，因为房龄问题买个新房。对于房子而言勉强算改善，其实本来也是一个圈子。这些客户的特点是，几乎全部10年前就买得起这些房子。近几年通过创业成功、股市暴涨融入到那些社区的，凤毛麟角。豪宅与中产之间，好像修建了牢固的篱笆墙。普通人努力的上限就是大宁金茂府，再向上突破非常困难。但是大宁金茂府之下的中产社区，客群还在无限流动。前面提到大量的外环居民买入市区，这也是当下楼市改善的主要群体。这类客户，环二服务过太多太多。他们的财富这几年几乎翻倍，2020年前后具备了改善条件。02这部分买入中产社区的客户，财富来源无非几个途径：第一，第一批商品房业主。买房无技巧，全靠买的早，房价暴涨后置换到市区。第二，这几年收入突然提升。人到中年，进入事业黄金期。第三，外地中高产。刚享受完2016年那波房价大涨，宁波、杭州、南京等等。高位套现卖出了上海首付。可怕的是，这几条路全部堵死了。房产升值，是很多中产客户的财富来源，过去房价翻15倍20倍的不在少数。更重要的是，之前郊区跑赢了市区。这个逻辑环二之前讲过（《上海的刚需买房人，危险了》），过去20年城市不断扩张，郊区的农田瞬间变为城市，房价没理由不暴涨。市区一直是老样子，房价变化就小一些。郊区涨幅大，才能更好的换进市区。之前就买市区的，也有部分客户能置换进豪宅，比如静安中凯城市之光、国际丽都城那批。拉长周期看，豪宅其实是跑输的，汤臣一品到现在才翻两倍，中粮海景一号现在比2017年开盘价还低。这批市区老业主，也是豪宅客群之一。2020年以来，楼市惊天巨变，郊区开始大幅跑输市区。2020年4月份，300万左右买郊区，到现在几乎全部亏损。2020年4月份，1000万左右买市区，到现在几乎全部涨幅超过30%。2020年后买郊区的客户，再想通过房价暴涨换到市区，挤进中产的圈子，几乎不可能。第二条路，事业上突飞猛进，九亭突然就配不上自己，这种案例也越来越少。环二见过某大律师，大学毕业来上海第一站就选了九亭，还是小两房。后来收入翻了20倍，置换到联洋学区房。自己做生意这几年赚些钱的也有不少。2023年后经济转型，这种案例越来越少。原来的头部企业开始裁员，年入百万的开发商营销总开启了滴滴快车。这条路好像也走不通。第三条路，外地家庭财富也在缩水。他们的房价2016年后暴涨过一次，现在纷纷跌回去。2020年上海中产社区暴涨，二三线城市阴跌，你还怎么置换？其实还有第四条路，教育。前面提过的律师，拉长周期就是教育突破阶层。现在再指望子女大学毕业，大幅突破父母圈层，也变得更难。九亭、江桥居民，虽然孩子能享受上海的教育，大学毕业后凭他们自己买得起大宁、古美，概率也不大。03换句话说，现在能置换到中产社区的，是最后一次群体行为。他们刚享受过红利，已经拿到了中产社区门票，正在等待入驻。还没拿到门票的，后面可能没机会了。能挤入豪宅圈子的，10年前就具备了这个条件。近10年，能挤进去的很少，可能主流就是网红。下一步产业转型必定是国资驱动，民间产生富豪的机会越来越少。能挤入中产圈子的，5年前就具备了这个条件。近5年成长起来的中产，很少。等这批中产选房结束，刚需与中产间也会修起篱笆墙。中产社区的买卖不会停止，可能更多的是内部流动。现在大量居民卖掉江桥、九亭买入大宁、古美，以后的主流可能是，卖掉大宁买古美，卖掉古美买大宁。有钱人也要换换口味。回顾历史也好，看看国外也好，如果没有外力干预，社会总是向有序方向发展。城市化末期，没有大量外来人口流入，城市自然就走向固化。这个时期，房地产市场以置换为主，置换的目的就是找到自己同类。江桥万达城市公寓置换到大宁金茂府，就是觉得自己跟江桥居民不太一样了，想跟大宁人住一起。很对人说换到大宁是因为房子好。其实房子好坏、配套好坏，都只是结果。大宁那群居民去江桥了，江桥就有学区、就有久光了。核心还是人。04其实房子一直就在划分阶层，只是过去30年的飞速发展掩盖了这个事实。朱门酒肉臭，路有冻死骨，朱门就是阶层的标志。印度有部电影很火，《贫民窟里的百万富翁》，贫民窟就是阶层的标志。美国更是富人区、黑人区分的清楚。现在来看，房子还有助推阶层分化的作用。美国是典型，住在富人区的孩子，教育水平大幅领先贫民窟，资源链接大幅领先贫民窟，阶层只能进一步固化。只看我们当下，房价分化也成了阶层分化的推手。豪宅短期下跌原因很特殊，我们不去讲。中产社区大幅跑赢刚需，刚需上升的通道只能越来越堵。过去买在江桥，房价暴涨换到市区是普遍行为，将来不会再次出现。固化后，中产和刚需社区房价完全是两类游戏规则，相互没有交集。在这个层面讲，有能力置换的家庭，抓紧把握最后一次机会。选哪个板块先不讲，重要的是先换出来，不确定哪天大门就关上了。中产内部的流动机会，后面有的是。现在换不出来的，可能永久性锁在刚需社区。▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信▼
