近日，石家庄、惠州两座城市上调首套房贷利率的消息，在行业内引起了热议。

在《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》这份文件中我们可以看到，石家庄市自2024年4月份起，将恢复执行全国统一首套住房商业性个人住房贷款利率下限（LPR-20），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

而此前，石家庄市执行的首套房贷政策利率下限为LPR-50BP，这也就意味着，首套房贷款利率下限将从4月1日起由3.45%上调至3.75%。

同样不降反增的还有惠州，在今年3月将首套房贷利率从LPR-50BP回调至LPR-35BP，即从3.45%回调至3.6%。

首套房贷利率上调，尤其是石家庄，作为一座省会城市，在国家统计局刚刚公布2024年1—2月份全国房地产市场基本情况之后不久（1—2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%），就宣布上调首套房贷利率，可以说是真正意义上的逆势而行。

为什么要上调房贷利率？行业里众说纷纭。其中市场即将再度回暖和“挤压”意向购房客群这两种说法比较普遍。

但事实上，这两种说法都站不住脚。

首先我们来看石家庄，《通知》文件中已经提到，石家庄市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，上调房贷利率是按要求执行。

这其中的要求指的是2023年1月人民银行、银保监会共同发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。

该通知明确，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

而从国家统计局公布的数据显示，自2023年12月至2024年2月，石家庄市新建商品住宅销售环比和同比均实现上涨，符合首套房贷款利率下限恢复执行条件。

因此石家庄才会选择在4月，即第二季度执行利率上调。值得注意的是，同样符合首套房贷利率恢复条件的还有上海和西安，而这两个城市暂未有利率上调的消息公布。

至于行业内传出的所谓市场即将大幅回暖，地方提前布局预防过热等说说法，从市场数据来看也并不可靠。

根据媒体消息，石家庄2月市场供求量环比下降，当月进入春节假期，多个项目沿用新春购房优惠活动，但因到访量下滑，成交量也随之下滑，节后市场小幅升温。二手房受春节假期影响成交量下滑，客户观望情绪较重，市场价格仍处于下行趋势。

很明显，石家庄并没有跳出目前房地产市场的行情，依然和全国大部分城市一样处于市场盘整阶段。

至于“挤压”意向客户的说法，更属无稽之谈。

从时间上来看，石家庄上调利率的文件的披露时间大约是在3月19日前后，至4月1日正式执行期间仅有2周不到的时间，这对于当下谨慎的购房者来说，实在是过于仓促了。更何况，又有多少客户会因为30个基点的利率差就加快购房节奏？2周时间又能逼定多少意向客户？如果真的要靠政策来逼定客户，反而更需要留给客户充足的决策时间。

说完石家庄我们再来看惠州。

首先可以明确的是，惠州不符合新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的利率恢复条件。截至今年1月份，惠州的新房价格已连续下跌了9个月，二手房价格也连续下跌了6个月。

而与石家庄不同的是，惠州不仅房价没有涨，成交量也在不断下滑。根据第三方机构的数据统计，2023年惠州全市累计成交住宅56956套，住宅网签面积599万平方米，全年住宅网签金额794亿元，三项数据相较于2022年，均有近3%跌幅。这也是从2015年之后，惠州住宅网签数据、网签面积、网签金额年度三项最低数据。

此次惠州调整利率，显然不是受市场变化影响。根据媒体透露的消息来看，真相很可能只是因为“银行觉得此前3.45%的利率过低，没有什么利润”，毕竟银行的钱，也是“借”来的。在国家差别化住房信贷政策的框架下（即遵守利率下限，比如首套房不低于LPR-20），商业银行完全可以给予自身的风险判断、风控条件，自主决策贷款实际利率水平，既可以上调，也可以下调。

所以很明显，此次石家庄和惠州上调房贷利率，谈不上“合情合理”，但是一定“合法合规”。

从目前的市场环境、政策环境、经济环境来看，未来房贷利率依然存有下降的可能性。只要房贷利率为LPR利率 + BP基点的公式不变，那LPR下降，房贷利率就下降。只是根据政策，少部分城市会进行自主的调节，选择收回BP基点折扣优惠。

更好地降低购房成本，提升换房意愿，释放合理的改善性购房需求，将是未来很长一段时间里，房地产行业的一致追求。个别城市的个别举措，无法成为楼市风向改变的先锋号，自然也更不会成为购房需求稳步释放的“绊脚石”。