一谈到刚需，貌似就好像在拖楼市的后腿，就代表市场不行、价格下行。这明显是一种误解，即使现在的一手房主流市改善四房，但并不代表全成都大平层，少数市场说明不了市场主体。改善的四房也是普通住宅的逻辑，才构成目前一手房的市场主体，虽然目前压力很大，因为改善客群持续性和成长性需要更长的时间。好比是庄稼一样，有些庄稼季节性不挑剔、产量也大，有些庄稼挑季节，产量也少。

刚需和改善，我们都需要高品质的住房，高品质住房跟价格没有必然关系，为什么提出高品质这个说法，就是因为以前的房子我们购买的时候战战兢兢，现在因为交付质量问题群诉事情非常普遍，另外，像成都这种强二线城市，房价早已经形成了总价和单价的基础房价，而这个房价跟经济、收入是稳固的结合在一起的，不会出现较大的调整（阶段性波动不可避免，短线技术盘的说法还是有），所以，房子这个东西本来就已经很贵了，高品质并不意味着非得再给购房者增加更多的压力，并不意味着一定要给开发商更多的利润空间。

反而，高品质的说法，说明了开发商的利润空间会更薄，本来开发商的这个利润率计算方式就有问题，分母的构成是高密度的巨大资金盘子，里面自己的自有资金就那么小部分，所以，只要有利润率，绝对值就很厉害。关键是现金流和交付质量的问题，估计不少开发商也逐步会识时务者为俊杰。

笔者认为，高品质意味着房子的基础质量有保障，高品质不是花里胡哨，这个房子的修建链条漫长，开发商要做不是多快好省，甚至给你一个五星期的家，而是应该管理好交付好，这个才体现你的价值，而不是说明你拿地的投机性有多少利润空间，所以，从这个维度来看，楼市必将变成一个可以保障品质交付的、重新建立信任机制的行业，这个也必然政策向其配套倾斜。

另外，体现在流通性好，说白了就是有效供应，在一些有钱人不愿意去，刚需又觉得太远的地方，修一堆房子，卖不出去，那必然是无效供应，这个有效无效，从土地端就应该统筹，以前是大水漫灌，在山沟里修的房子都有人买，现在既然供需关系发生逆转，所以，就应该清醒的、科学的规划这个事情，否则政府的征地成本、修建的成本，都会变成沉默成本，如果不能流通，这些成本就是极大的浪费，何来品质可言。

成都楼市的基础房价在过去一个周期内，已经上涨到一个相对高的基础房价，所以，改善必然有购买压力和可持续力的考验，还是要靠刚需和刚改（譬如小四房而不是标准四房）来支撑量的稳健，有量才能保证市场稳定和行业发展。流通性好的品质刚需，必然可以承上启下，能够在保证量的前提下，有一定的溢价接受能力。那种动不动上千万单价四五万的，要么是特别稀缺少数，要么就是虚高，可以用艺术品价格的思维方式来判断，不代表楼市主体，甚至已经脱节。以及那种明摆着只能买两万四五的单价所在的区域，非得逆流而上买到接近甚至超过三万，必然要回归理性，因为走量越来越慢，甚至包括高新、武侯、青羊这种一些板块。但还是有聪明人，已经出现了较大比例的小四房。

品质刚需的群众基础在于，刚需和刚改量大，并且这部分购房者他们需要住在城里，而不是把工作的时间浪费在城外，买的起品质刚需和刚改的客群，也必然是城内有购买力的中青年，换言之，城外的近郊或者郊县的房地产开发思路需要作出调整了，甚至颠覆性调整。甚至会进入一个漫长的慢动作周期。

总结一下，品质刚需的特点：区域有要求、交付有保障、政策要具体、价格接地气、开发没利润(利润很薄,才能保证质量保证价格接地气,当然,土地价格也会随行就市,甚至保障房未必也不会不注意品质)。有人会问，开发没利润谁干呢？在金融体系大力支持下，没有利润但可以保证你的开发费用，开发商作为承建商，项目都是满足有效供应需求的，有什么不好？你不干，有一堆人干，现在地产行业不缺的就是生产力。靠地皮收益的模式不仅仅不被允许，而且严格意义上会变成资本的力量，来藐视民生的重要性。最大的、最能周转的某大、某创，都是地皮模式，从其不严肃的侧重点来看，对于交付他们可能就没有当做经营最核心。