3月18日，国家统计局公布了一、二月份的房地产市场数据，不管是房地产开发投资，还是新开工和施工面积，与去年同期相比，均出现了明显的下降。销售面积和销售量也分别比去年分别下跌了两成和三成。此外，房屋库存量为7.59亿平方米，较上年同期增长15.9%，创下历史新高。在此背景下，3月22日召开的全国人大常委会召开了房地产调控会议。

相信大家都已经在各大媒体上看到了关于国常会关于房地产工作的部署解读，我也不拐弯抹角，直接来看看内容，本文将回答三个问题，一是为什么要这样部署房地产工作？二是下一步该怎么办？三是一般人应该如何处理？

首先，看了一下政治局会议的主要议题，一共有三个议题，其中，房地产方面的安排是最受关注的，一共有253个字，这在历史上是从来没有出现过的。为了让大家更好地理解原文的内容，我们可以根据实际情况，对关键点进行分析：

第一，对房地产的定位进行了界定。

准确地说，房地产的范围很大，产业链也很长，其实就是房地产解决了大量的就业问题，这是真的。资料显示，从开发、建造、销售、设计等各方面，从业人数超过五千万，以一户三口的家庭计算，每个家庭都有一亿五千万人口，这是一笔不小的开支。如果算上上下游数十条产业链的话，这个数字会更大。因此，这次会议明确指出，房地产业是一个关系到经济和社会发展全局的行业。可以说，此次对房地产定位的强调，与2004年将房地产定位为“国民经济支柱产业”具有相似之处。

第二，我们要做好保交楼、保民生、保稳定的工作。

房地产协调机制的落实，这些都不用多说了，不是没有新意，而是每一项工作都要做的事情。比如，如果连交房都交不出，如何重振房地产市场的信心，谁还敢买？所以，这件事情，他必须要做好。

第三，对相应的扶持政策进行系统规划。

这是近二十年来，房地产行业第一次被人用这句话来形容。为什么要这么做？

研究过这一轮房地产市场的人都知道，从2021年底开始，从中央到地方，已经出台了超过两千次的促进房地产市场的政策，但是效果并不明显，更重要的是，房地产市场依然在下降，很明显，人们口口声声说要促进房地产的健康稳定发展，但是现实却偏离了这个目标，影响了经济和社会的发展。所以，他必须要想出更好的办法。怎么做到的？

大家要注意，前面用了“系统”两个字，这意味着之前的政策可能是分散的，也可能是力量不足，无法形成合力。比如放宽限购政策，让需求释放出来，市场就会变得更加寒冷，比如房贷利率降低一些，购房者也不会有什么感觉，也不会有人想要买房子。目前还没有得到证实的消息称房贷利率可能会降至2%。从这一点上，我们可以看出，下一步会有更多的政策出台，支持楼市，具体是什么，我不敢说，但肯定会有深远的影响，远超购房者的预期。

第四，如何理解"有效激发潜在需求，增加优质住房供给"？

“有效刺激潜在需求”，但我们知道，我们已经刺激了需求很长一段时间了，但结果大家都看到了，如果不买，那是因为口袋里的钱不多，而且看不出房地产有什么潜力，购房者总是慢吞吞的，怎么办？

归根结底，还是不要把精力放在一般的需求上，要从有钱人的需求端开始，加大优质住宅的供应。这是为什么？众所周知，高质量的房屋有两大特点：

一是因为质量好，所以价格也比较贵，定位于有钱人；二是按照有关部门之前的规定，价格越高，价格就越高，只要你有能力打造出更好的产品，那价格就由你自己决定，只要有人付钱就行了。

看得出来，高品质房源的推出，表面上是为了满足改善需求，但实际上，却是想要用高品质的高价房来带动市场，从而稳定和带动普通住宅。例如：

比如原来同区域一套普通房子150万一套，现在出现的好房子是500万一套，很明显，普通人是够不着了，但买150万，甚至200万，甚至多点，还是能实现的，何况随着好房子价格一骑绝尘，原本计划买300万房子的人，对500万房子只能是“望房兴叹”，增加了更低价格房源的需求，对稳住这部分市场是有促进作用的。

第五，对商品房相关基础制度进行改革，为构建新型房地产开发模式奠定基础。

这是什么意思？商品房预售制度，大家都比较关心，能不能说说改革的可行性。

一是现房销售.

政府之前说过，要逐渐过渡到商品房预售制度，但今年似乎没有再提这件事。其实，如果你在房地产行业工作过，或者跟地产公司的高层打过交道，都知道地产商现在最大的问题就是资金，如果你现在开始卖房子，那么所有的开发商都会陷入困境，入不敷出。因此，我们认为最终会实现现房销售，但是现在还没有，估计这两年也很难做到。

二是公摊面积.

这是一个很热门的话题，事实上，每个国家都有公摊，不可能所有的房子都有门厅、电梯井、消防通道等，公摊是客观存在的，但问题就在于，公摊可能存在藏污纳垢行为，开发商伙同相关单位多算了公摊，其收益由购房者承担。

所以，趁着现在市场不景气，还不如把建筑面积和套内面积都写得清清楚楚，也就是说，一个包含公摊，一个不包含，这样大家就能明明白白地消费了，并且辅以可查的公摊面积计算明细，便于购房者收房时核验。同时，在计算物业费、电气费时，都是按套内面积计算的，虽然有些房屋的使用成本不一定会降低，但至少可以让购房者安心，有助于恢复房地产市场的消费信心。

三是物业税。

这是一个很敏感的话题，但是如果处理得好，确实可以让市场复苏。虽然有些地方已经放开了三套房，而且没有累计到其他城市，但是现在我们有超过42%的家庭都有两套或更多的房子，如果他们再买一套房子，如果刚买下来没多久就被征收房产税，这无疑会让持有成本增加，所以现在买房子比较犹豫。因此，尽管开征物业税是发达国家的必然趋势，但是，为了促进房地产市场的复苏，我们是不是可以暂时停止征收房地产税？毫无疑问，这肯定会提高有改善需求的购房者的热情，推动房地产市场的复苏。

四是财产权问题。

这一点就不用多说了，主要是为了树立“恒产者有恒心”的观念，七十年的产权，一代人是不可能拥有的，而且很多房子都是四五十年前买的，产权年限更短，没有“传承”的可能。所以，你要让所有人都相信，这房子至少能传给“三代”，按照平均寿命，算上时间，150年的产权也不是不可能的。对国家来说，不会有太大的损失，但却能增强购房者的信心，间接刺激房地产市场的需求。

看到这里，没什么好说的了，普通人还是做好心理准备比较好。

一是有需要的时候就买房子。

就像之前说的，刺激楼市的措施，肯定会比预期的要好，不管怎么说，都是要刺激市场的。在这里，我要强调一点，房地产市场需要的资金，应该不会有太大的问题，今年的物价目标是3%,2月份的 CPI只有0.7%。

很多人都猜到了这一点，但从数据上来看，M2在2013年突破100万亿，2020年初突破200万亿，花了七年时间增加100万亿，2024年初达到300万亿，用了4年时间增加100万亿。你看到了吗，100万亿的货币，用不了多久，下一个100万亿，需要多长时间？

对于普通人来说，除了买房子，还真没有什么好东西能抵挡住这股潮流。

二是具备买好房子的条件。

这一点，今年已经被强调过很多次了，要彻底放开住房市场，增加保障房的供应量，只会增加，因为要让工薪阶层有“住有所居”的需求。这样一来，好房和普通房之间的差距就会越拉越大，而且有保障房的存在，也会分流大量的需求，让有钱人买好房，没钱的人住普通房。普通房子的供应量很大，没人会缺房子，更别说溢价了，如果位置不好，没有学区，那就很难卖出去了。好房子一般都会被当成传家宝，价格没有上限，如果真的能买到，那还用说吗？但是，这只是在你想买一所真正好的房子的时候。

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