楼市成交改善迹象越来越明显。

贝壳研究院跟踪监测结果显示，3月前两周，深圳、南京、合肥、长沙、兰州、大连、常州、洛阳、嘉兴等城市贝壳二手房成交量超越去年同期。二线、三四线城市二手房成交量价修复明显，表明这些城市实施的政策优化对市场交易的修复产生了积极作用。

从需求结构看，刚需入市成为近期市场向好的主要推动力量。根据贝壳研究院对客户需求调研，在过去三个季度，各能级刚需购房占比明显上升。分析原因，主要有以下几个方面：

一方面，房贷利率下调、公积金政策优化、交易税费减免、开展购房补贴等政策持续落地，有利于刚需入市。

以房贷利率为例，据易居研究院统计，基于全国20个重点城市的统计数据，2021年7月房贷利率一度高达5.57%，随后回落，直至目前的3.70%。据此分析，若从最高利率进行计算，当前房贷利率下调了至少187个基点。

那么，房贷利率的下降，到底节约了多少购房开支？按“100万元贷款本金、30年等额本息”计算，其房贷利率最高点时的月供额为5722元，对比目前的4603元，累计减少1119元。若是在大城市贷款500万元，则每个月可以少还约5500多元。

对于楼市未来发展趋势的判断，不管是官方还是业内专家，均保持乐观态度。 

从官方表态来看，楼市向好已经得到确认。中国央行行长潘功胜25日在北京出席中国发展高层论坛2024年年会时称，房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限。

此前一天，在中国发展高层论坛2024年年会间隙，针对社会公众关注的房价问题，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵表示，北上广深这些一线城市，今年年内房价很可能就会触底，房价会稳定下来。但是三四线城市，还需要时间。

已有城市因为房价同比、环比连续上涨，房贷利率下限提高。比如惠州部分银行自3月份开始上调房贷利率，部分银行首套房贷利率由此前的3.45%上调至3.6%。石家庄也已经明确4月份上调房贷利率30个基点（详见本公众号3月21日《3月楼市回暖已成定局，到了买房时节吗？》一文）。

其实，目前二手房细分领域价格下跌的势头出现边际修复。据贝壳研究院监测结果显示，上海、杭州、深圳等城市低总价房源价格止跌，上海刚需房源价格连续两月出现环比上涨。整体来看，2月份贝壳二手房房价指数环比跌幅从1月份的1.3%收窄到0.3%。

为了推动楼市加快修复速度，贝壳研究院有关人士建议，进一步降低房贷利率，尤其是降低二套房房贷利率，进一步巩固市场向好的基础。

当然，市场买气是否能持续，是决定楼市是否见底的关键因素。如果未来几个月，买气渐衰，则楼市就难言见底。因此，就现阶段而言，刚需购房者仍可适当观望，看看新房和二手房的成交能否保持活跃。同时，精挑细选房源，争取以最优的价格买到称心如意的房产。

如果是出于投资考虑，哪怕楼市已经见底，也要尽量多看少动，毕竟房地产投资的黄金时期已经过去了。